Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province)

Merci, le calcul donne une rentabilité de 1% !

Ce qui me surprend, c’est que ça signifie que pour un rendement intéressant (5% net ?)
=> Il faudrait que pour mon bien à 124 000e, récupérer un loyer de 1550e/mois net

Ca me semble extrêmement compliqué (illusoire?)… J’aimerais vos avis.

Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants

J’ai utilisé le simulateur d’impôts officiel du gouvernement.
Mon impot actuel 5 000 par an. (revenus 3300e net /mois environ)
Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

10% avec assurance loyer impayé, mais j’ai vu large. Néanmoins ca reste marginal qd je vois l’impact de l’impôt…

En grossissant le trait, et même si chaque cas est unique, j’ai l’impression que pour que ce soit éventuellement intéressant (en tout cas dans la ville que je vise), il faut que les loyers soient au minimum de 1300e /mois pour un bien acheté 100 k…

Soit je me trompe dans mes calculs
Soit c’est mon profil (notamment fiscal) qui pose problème
Si ce n’est pas le cas, il me parait quasi impossible de trouver un bien à 100k avec un loyer de 1300e et donc d’investir dans l’immo.

Djtall a écrit :

Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants

J’ai utilisé le simulateur d’impôts officiel du gouvernement.
Mon impot actuel 5 000 par an. (revenus 3300e net /mois environ)
Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

Vous passez peut être dans une tranche d’imposition supérieure avec cet achat…n’hésitez pas à faire une simulation de location meublée (souvent plus douce en matière d’impots), peut être que ça sera plus avantageux pour vous !

Djtall a écrit :

Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants

Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

Je pense que l’erreur est d’utiliser le micro foncier alors qu’il faut déclarer au réel en retirant les intérêts (plus primes d’assurances) de l’emprunt et autres charges.
Tant que ces intérêts sont forts, cela diminuera beaucoup votre revenu à déclarer et donc votre impôt.

lot de 2 appartements

Petite précision de vocabulaire : un lot est l’individualisation d’un appartement sur le cadastre. L’immeuble entier correspond à une "parcelle" du cadastre. Ensuite, si la division de l’immeuble a été faite dans les règles, chaque appartement est un "lot" à l’intérieur de cette "parcelle".

Au sens propre, votre expression évoque deux appartements crées dans le même lot. Ça arrive, lorsqu’un appartement a été divisé en deux, sans régulariser le cadastre et le règlement de copropriété. Et c’est la source de bien des ennuis pour l’acheteur.

Si vous envisagez d’acheter ces deux appartements, vérifiez qu’il constituent deux "lots" au cadastre, et non pas un seul.

Vérifiez aussi que chaque appartement possède bien son compteur EDF individuel.

Néanmoins encore loin d’être intéressant, semble t’il.

Tout est relatif :
- 2,2 % nets, c’est autant que l’assurance-vie et plus qu’un livret
- environ 9 % de rentabilité brute, vous aurez du mal à trouver beaucoup mieux, sauf à aller au fond de la cambrousse ou à acheter des appartements avec beaucoup de travaux (c’est d’ailleurs la solution habituelle pour obtenir une meilleure rentabilité : acheter des biens avec beaucoup de travaux, de façon à créer du déficit foncier : là aussi faites une recherche sur le forum, c’est un grand classique).
- vous pourriez convertir ces deux appartements en meublés, pour profiter de la fiscalité LMNP au réel. Soit vous attendez le départ du locataire pour meubler et louer meublé au prochain locataire (méthode "propre"), soit vous convainquez vos locataires de résilier les baux actuels pour faire des baux meublés à la place (ce qui nécessite d’une part de leur fournir les meubles obligatoires, or ils en ont déjà, et d’autre part c’est une manoeuvre qui peut être condamnée si les Impôts la repèrent, et ce n’est pas difficile à repérer : même nom de locataire, même adresse, mais passage de la fiscalité de revenus fonciers à BIC : si les Impôts ont envie de s’en occuper, ils ont en tout cas aucun mal à le repérer).

Tenez-nous au courant de votre décision. Avez-vous pensé à d’autres solutions d’investissement ?

Bonjour,

Je pense que vous avez fait une simulation de votre impôts sur le site officiel. En quel cas, le montant d’impôt supplémentaire est logique. En effet, les impôts incluent les prélèvements sociaux CSG-RDS (15,5%) à votre IR à payer. Ce qui

Mais comme l’ont soulignés les autres intervenants, en déclarant au réel, vous aurez certaines charges déduites du calcul de votre imposition, ce qui permettra de réduire sensiblement ce poste.

Pour augmenter un peu votre rentabilité, vous pourriez aussi envisager l’achat d’un bien nécessitant quelques travaux, que vous paierez donc moins cher. Afin d’avoir un déficit foncier à reporter sur quelques exercices fiscaux.

Pour l"assurance vacance locative ou non paiement de loyers, lisez bien le contrat, car ils sont souvent restrictifs (période de carence, durée limitée, démarches judiciaires précises à faire dans un temps imparti par le bailleur pour pouvoir en bénéficier) et à bien y calculer, elle n’est pas toujours intéressante.

Enfin, concernant l’opportunité de faire gérer le bien par une agence, si vous avez déjà un syndic qui s’occupe de l’immeuble et donc des parties communes, l’agence ne vous apportera aucune plus value. Vous pouvez gérer le bien en direct et contacter une agence uniquement lorsque vous avez un changement de locataire pour faire les états des lieux et la recherche de locataire. L’agence vous facturera souvent exactement la même chose que s’ils ont le bien en gestion.