Filou63 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Merci Bernard pour cette réponse détaillée.

En effet notre TMI est de 30%.

"T2 à 57 000 €"
Frais de notaire inclus ou en plus ?
Non hors frais de notaire (donc environ 5 000 € de frais de notaire pris en compte dans mes calculs).
Quelle surface ? --> 37 m2 env
Ville de combien d’habitants ? --> + 20 000 env
Bâtiment datant de quelle époque environ ? --> Années 60
Niveau d’entretien et d’isolation du logement ? --> DPE = E, GES = C.
Appartement propre nécessitant seulement d’ajouter quelques éléments de cuisine, quelques placards, voir repeindre quelques éléments de mobilier pour rajeunir (éléments de cuisine et salle de bain). Estimé à environ 1000 € avant location.

"444 € charges coopro / an"
Il s’agit de la totalité des frais payés par le propriétaire pour la copropriété.
Hors évidemment appels de fonds périodiques (un ravalement de façade, une rénovation des gouttières et de la toiture ont été effectué les années précédentes dans cet immeuble).
Pour le moment j’ai les factures de la copropriété mais pas le détail donc difficile de différencier charges récupérables ou non.

"Assurance loyers impayés : 3%"
- attention, souvent ça va avec une gestion par agence, qui coûte environ 7 %, donc coût total environ 10 %
- ça restreint vos locataires possibles, l’assurance ne fonctionnant qu’avec des locataires très solvables (CDI + des revenus à x3 le loyer CC).
- une sélection soigneuse des locataires + la demande d’une caution solidaire peut vous apporter quasiment la même sécurité en vous économisant ces 3%… A condition d’être rigoureux dans les relances en cas d’impayés (bien respecter le formalisme).
Merci pour cet avis car je me suis longuement posé la question sur ce point et n’ai pas encore arrêté mon choix.
Est-il possible de souscrire à ce type d’assurance seul sans passer par agence pour un montant de 3% ?
En tant que débutant et voulant faire plusieurs achats locatifs auto-financés je redoute le défaut de paiement des locataires, c’est normal me direz-vous.
Suis-je prêt à prendre le risque de m’en passer : oui, mais il faut que je me renseigne alors en détail sur toutes les modalités concernant les défauts de paiement et les cautions, peut être que cela va me rassurer.

Pour le net de charges, si vous êtes en foncier au réel, il faut bien déduire la totalité des charges déductibles, à savoir :
- TF
- charges de copro à la charge du bailleur
- travaux (1000 € initiaux ; prévoyez ensuite au moins 250 €/an en moyenne)
- intérêt de l’emprunt
- assurances : assurance de l’emprunt ; assurance PNO, assurance loyers impayés si vous la prenez (environ 3 %)
- frais de gestion : 20 € forfaitaires/an si vous gérez en direct ; frais d’agence si vous gérez par agence (environ 7%).
C’est ensuite sur ce loyer net de charges que s’applique la fiscalité (TMI, probablement 30% et prélèvement sociaux, 15,5 %, mais en fait 14 % compte tenu d’une petite récupération sur l’exercice suivant).

Effectivement au réel. Tout cela est déduit. Après plusieurs essais de tableurs excel diverses et variés j’utilise maintenant le site rendementlocatif.com.
La TF est incluse ainsi que les charges, les travaux également ainsi que 200 € de frais imprévus par an. L’assurance de l’emprunt également.
En ce qui concerne l’assurance PNO, est-elle strictement obligatoire ? (effectivement je ne l’ai pas prise en compte, environ 90 € par an ?)
Je compte gérer en direct le bien.
Frais de gestion de 20 €/an en direct, quels sont ces frais ?

Merci pour votre aide, cela me permet d’affiner mes choix et de mieux comprendre.