Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

L’apport personnel sur un bien en nom propre permet d’augmenter le cash mais également la fiscalité car les intérêts d’emprunt sont moindres donc moins de déduction.

L’intérêt du cash flow même minime est de pouvoir utiliser l’effet de levier en gagnant de l’argent sur un bien qui se finance sans avoir à financer de sa poche.

L’intérêt est de disposer d’un bonus qui est utilisable en loisirs ou en réinvestissement et cela rassure la banque.

A savoir que les banques ne prennent en compte que 70 % des revenus locatifs donc les explications de cash flow ne sont pas dans leur ADN bancaire.

J’utilise un document expliquant les biens , les emprunts en cours , les cash flow mensuels et annuels,
les fonds en réserve.

Tant et si bien que la banque ne me demande plus de remplir le document des biens en cours ( et il manque de cases … ) , la banque utilise directement mon document.
Dans ce document j’explique mon nouveau projet et mes projets à plus long terme.

Je conçois plus l’apport pour des structures IS comme cela on peux jouer avec les rémunérations CCA sinon l’apport

Sinon je préfère conserver des disponibilités pour faire un remboursement anticipé 2 ou 3 ans avant la fin de l’emprunt car dans ce cas les intérêts sont insignifiants , le remboursement permet de doper les revenus locatifs globaux et cela permet de repartir sur un autre achat avec un bon dossier.

Ensuite il est toujours de revendre le bien en fin total de période d’emprunt pour éviter de payer la levée d’hypothèque.

La question de l’apport est aussi une question de projet et de personne , il est certain  qu’il faut mieux mettre une partie de trésorerie dans un achat que de la garder sur un livret à 0.75 % mais pensez à la fiscalité.

Je trouve les remarques de Philippe30 toujours très instructives, alors que je ne suis plus vraiment un débutant. Certes, certains aspects sont plus techniques que d’autres, mais c’est à l’investisseur de faire le tri. Un bon investisseur doit d’abord investir son temps pour apprendre et réfléchir, puis ensuite investir financièrement, c’est mieux que l’inverse… Une grande partie de ma "formation" repose sur ses remarques, ainsi que celles de ZX et DDtee, et je les en remercie encore…
  Pour l’aspect du Cash-flow positif, il faut distinguer les différents marchés. A Paris et dans les très grandes villes, c’est presque impossible, mais on peut compter sur un espoir de plus-value à terme. Dans les petites villes et surtout en campagne, c’est quasiment obligatoire pour un investissement sain, et donc on commence à regarder avec 10% de rentabilité, car à mon sens la plus-value n’est pas pour demain.
Ensuite, il faut accepter les contraintes : si on obtient un cash flow positif dans une banlieue pauvre, il faut en général accepter d’avoir une gestion locative "compliquée", avec un bien en mauvais état. Si c’est un bien à la campagne, il faut accepter des allers-retours pour voir le locataire. Bref, le miracle n’est pas donné, mais le travail acharné sur un marché précis peut provoquer des petits miracles (relire la présentation de Philippe30 et DDtee).

Rastignac

Comme Rastignac, j’ai beaucoup de plaisir à lire Philippe30 et je trouve intéressant que sa réflexion soit un cran au dessus. Je ne savais pas que la levée d’hypothèque « tombe » après la date d’échéance du prêt + 2 ans par exemple (pour les prêts souscrit avant 2006). Voir par exemple:

Quand une hypothèque prend-elle fin ? - Ooreka

Pour en revenir au cash flow, un investisseur peut changer/adapter sa stratégie avec le temps. On le voit avec certains forumers qui vont vers des SCI, des locaux commerciaux ou vendent leur parc locatif etc etc… La rentabilité étant mise en relief avec le temps de gestion, les aléas de la location, la valeur patrimoniale, les aspirations du moment….

Dernière modification par Pierrot31 (23/01/2019 15h16)

Le cash flow permet de disposer à terme d’une liberté mais cela nécessite des achats en zones complexes.

Je profite de ce message pour remercier à mon tour Philippe30 pour le temps qu’il consacre (comme d’autres) à faire vivre ce forum. Ses interventions sont enrichissantes !

Pour ma part, je ne me suis pas encore lancé dans l’immobilier. Je ne suis qu’au début de la réflexion autour de l’autonomie financière. Mais, quand je m’y projette, il y a des barrières psychologiques qu’il faut que je dépasse. Par exemple, pour rester dans votre secteur :

Maison de ville agde subvention anah accordee
2 pièces centre ville excellent rapport locatif

Je me dis : "qui peut louer ce genre d’appartements ?" "Quel genre de locataires boulets vais-je devoir me coltiner ?". Pour vous, apparemment, cela ne pose pas de problème et c’est même une de clé de votre réussite. Si je dois m’inspirer de votre vécu, il faudra que je change de paradigme .

Au fait, pour information, vous pensez quoi de ces 2 offres ?

Je l’avais déjà écrit il y a quelques années déjà, mais certaines villes ne permettent pas d’obtenir un CF positif, du fait de prix d’achats trop élevés par rapport aux loyers… il n’y a pas que Paris qui est concerné, toutes villes où il y a un bassin d’emploi Important… après la demande locative est là…

Comme je l’avais écrit, quand j’ai commencé, je me suis pas focalisé sur les 10% de renta sinon j’attendrai encore…car je n’ai toujours pas trouvé…

Le problème en ce qui me concerne est de trouver d’autres immeubles, avec des renta qui soient supérieures à 5% ! Sachant qu’en plus vient se rajouter la loi sur le prix des loyers fixés par la mairie… =-(

La solution serait de partir ailleurs, afin de trouver de meilleures affaires, de diversifier le risque en investissant sur une autre ville et de ne pas être bloqué par cette (stupide) loi…mais investir dans des villes inconnues est un gros frein pour moi…

Donc pour les débutants oui une bonne renta c’est mieux mais cela ne doit pas être une condition sinequanone a l’investissement immobilier.

J’en profite moi aussi pour remercier Philippe30 pour ces nombreuses contributions sur le forum, qui est source d’inspiration pour nombre d’entre nous

jeamb a écrit :

La solution serait de partir ailleurs, afin de trouver de meilleures affaires, de diversifier le risque en investissant sur une autre ville et de ne pas être bloqué par cette (stupide) loi…mais investir dans des villes inconnues est un gros frein pour moi…

Idem, je suis dans une ville où il est difficile de trouver de bonnes rentabilités, et je n’ai plus envie d’investir ailleurs (trop compliqué à gérer).
Je souhaite investir près de chez moi pour pouvoir gérer sans intermédiaire.
En toute logique mon critère c’est la durée nécessaire pour atteindre l’équilibre i.e. en combien d’années les loyers perçus amortissent les frais d’acquisition et de financement. Ça demande de se projeter et de se dire "est-ce que je me vivrai encore dans cette ville dans x années ?"

@cricri

Nous sommes d’accord sur l’interet d’avoir un CF positif.. c’est mieux si on l’a (notez cependant que même dans ce cas, la banque arrêtera de prêter après quelques achats, du moins la mienne devient réticente, sous prétexte que le risque pris sur une seule tête dvient trop important. En gros, même si tout est à l’équilibre, l’encours de CRD devient trop important vis à vis du salaire annuel)

Je dit juste que si dans sa ville cela ne se trouve pas, ce qui est mon cas (je suis tous les jours sur LBC, les immeubles ne cours déjà pas les rues et niveau renta, c’est pas ça) il ne faut pas se bloquer là dessus..

Ex: 36ke brut pour 785k… pas vraiment top pour un immeuble

J’essaie mais je viens de « subir » 2 déceptions de soit disant pro qui doivent vous rappeler, vous plante au rdv de la visite, vous dises qu’ils rentre un produit dont vous aurez la primeur et vous attendez encore l’appel…
bref, dans cette ville moyenne du sud de la France (50000 hab), proche de l’aeroport Marseille Provence, sans vouloir stigmatiser, il y a beaucoup de beau parleur dans la région, mais difficile de trouver des gens qui soit de confiance, dans tout corps d’activite d’ailleurs ( agent immobilier, artisans, etc…)

cricri77700 a écrit :

@dangarcia, l’immobilier à haut rendement permet d’avoir un PV à la revente si on suis la logique après une rénovation par exemple

L’expérience de la rénovation je l’ai déjà et non merci ce n’est pas pour moi. Je suis conscient que ça limite beaucoup les possibilités mais mon objectif est avant tout de générer des revenus passifs. Passer mes journées à me promener dans des quartiers et visiter des appartements ça va ça m’amuse, mais superviser des travaux je n’en ai ni les compétences ni l’envie ; j’ai envisagé un temps de me former mais non, je "n’accroche" pas.

Je ne peux que cautionner les propos de Cricri7700 qui a montré ses qualités d’investisseurs très jeune et qui a réussi de manière spectaculaire à gagner sa liberté financière.

L’actualité montre les difficultés de nombreux Français dont les salaires sont proches de smic, ces difficultés sont terribles car elles induisent aucune perspective d’avenir et de vie.

C’est une vie mortifère dont certain de manière voulue ou inconsciente ne veulent pas la prolonger.
Et tout ça pour de l’argent mal réparti , c’est un autre débat.

Toutefois sur les précédents posts les intervenants ont des capacités financières mais la limite se trouve dans la perspective de sortir d’une zone de confort ( travail , lieu d’investissement , réticence familiale  )

Mais propos ne sont pas la pour juger chacun fait ce qu’il veux et parfois ce qu’il peux.
Il est toutefois bien d’avoir des remords d’avoir tenter , d’avoir essayer plus qu’avoir des regrets plus tard et de se dire "Dommage j’aurais dû tenter le truc , à ce moment c’était possible"

Nous avons fait des choses un peu pour nous et un peu pour les enfants , le sujet des enfants , je l’ai déjà indiqué et maintenant nous faisons pour nous , c’est également un autre débat.

Simplement pour sortir de son confort par la prise de risque , il faut avoir une motivation , un but , un objectif.

J’ai toujours fonctionné par objectif , voilà je fais ça et je vise ça, parfois on atteint ou pas et aujourd’hui je dirais que j’ai quand même dépassé mes objectifs initiaux.

En fait on peux reprendre des phrases toute fait du style
"L’argent attire l’argent"
"Tout arrive à qui sait attendre"
"Qui ne tente rien n’a rien"
etc

Moi je vois plutôt comme l’a dis Cricri, la maxime qu’il fait attirer la chance , il faut aller chercher le bon coté de la vie.

Certains ont cet état d’esprit ou l’acquièrent , d’autres font de bonnes rencontres mais dans tous les cas il faut tenter car cela donne confiance.

La confiance et l’expérience permettent d’avancer plus vite et cela dans tout les domaines 

Signé Maitre Yoda

Ma démarche maintenant est de partir sur des locaux commerciaux dans des SCI avec apport en CCA.

J’utilise mon cash flow pour fonctionner et le surplus et des ventes à venir de biens me serviront à basculer sur des locaux commerciaux progressivement.

Les locaux commerciaux car c’est sans soucis de gestion et je peux en prendre partout en France.

J’ai un gros potentiel de revente dans les années à venir que je vais utiliser pour éviter que certains biens de type T3 en location nue viennent augmenter la fiscalité par le fameux coup de ciseaux.

C’est un transfert de l’habitation en nom propre vers du commercial en SCI.

Vu mon age et mon espérance de vie comme Maitre Yoda , j’ai encore pas mal de possibilité à priori….

La SCI permet de gérer des comptes courants associés et ensuite de gérer la descente de dividendes.

Ensuite la holding à fonction de racheter les parts de SCI détenue comme associé personne physique  dans le temps , ca facilitera une transmission car il faut penser à ces aspects surtout vu l’implication actuel de la descendance.

@Just1

J’avais pas vu votre message concernant les annonces.

Seule l’annonce de Béziers à résister à la pression des investisseur.

Je ne sais pas ou se trouve se bien mais à mon avis il doit être proche de la mairie , ce que l’on nomme quartier historique dans la plupart des villes ….

Vous avez un bien qui coute 20 Ke et qui se loue 300 € soit 3600 e par an ca fait du 15 à 16 %
Mensualité de 120 soit un cash flow de 180 € par mois
Demandez à votre patron une augmentation de 180 € par mois …..
Vous le mettez en agence ca vous coutera un peu plus , cette location sera pris à 250 e en charge par la CAF.

Ce type de bien n’a pas vocation à constituer un patrimoine massif , c’est limite mais quelques belles pièces de type machine à sous sont les bienvenues.

Pendant se temps vous pouvez allez sur des moins fortes rentabilités qui une fois payées seront plus simple à gérer entre temps vous aurez revendu cet appartement.

Il semble que des travaux soit à faire mais avec le locataire en place , c’est pas évident.

Un intervenant du forum que j’ai rencontré à Béziers avant d’acheter disposait de 30 logements sur cette ville.

20 Ke avec un remboursement de 120 € pour 300 e perçu , c’est royal comme investissement.

Il faut juste sortir de la zone de confort et de certains aprioris sur le fait qu’un logement ne soit pas digne si il est peu cher à l’achat et que l’on puisse gagner de l’argent sur un loyer.

En plus avec des travaux à faire et un locataire en place , ça  tourne avec un potentiel de louer ce logement après travaux 100 € de plus par mois.

Aujourd’hui cela ne m’intéresse plus mais sinon j’appelle directement , je demande l’adresse , je regarde sur google  et je le prend

Dernière modification par Philippe30 (24/01/2019 09h14)

Le mécanisme du remboursement des CCA, et des résultats non imposables grâce à l’amortissement est le même dans une société commerciale à l’IR sans la problématique de l’imposition du boni. Pour ma part je l’applique dans une SARL dont l’activité est la location meublée.

Le mécanisme des CCA est sans intérêts dans votre cas puisque vous pouvez piocher ce que vous voulez dans une société transparente fiscale, ca ne change pas le résultat imposable pour vous à l’IR.
De plus vous devez etre LMNP avec une SARL de location meublée donc c’est un régime different.

Vous confondez deux régimes fiscaux et vous vous mélangez entre trésorerie et résultat fiscal.

Je vous le répète, dans une société à l’IR, le résultat est imposé entre les mains des associés, distribués ou non.
La rémunération que vous pourriez prendre n’est pas déductible des résultats de la société et n’est donc que des prélèvements de trésorerie sans impacts sur votre fiscalité.
Les dividendes versés ne sont que des flux de trésorerie sans impacts sur votre fiscalité.

Donc svp arrêtez d’affirmer et de maintenir des erreurs quand on les soulève.