Achat d'un imeuble de rapport avec cash flow positif : mon témoignage et remerciements

investisseurRH · #1

Bonjour à tous

ATTENTION POST TRES LONG !

Je ne viens pas faire d’étude de cas, je viens de m’inscrire sur le forum pour vous partager mon expérience et mes remerciements à ce forum (surtout au membre BERNARD2K, GOODBYLENIN et bien d’autres encore…).

Pour ma petite histoire, je m’appel Sébastien, marié, j’ai 31 ans et je vis en Rhône Alpes, je suis chef d’entreprise depuis 7 ans maintenant. Mon entreprise fonctionne bien, j’ai des revenus confortable (80K/an), mais il me fallait un nouveau challenge, car je commençais à m’ennuyer. Ca fait 1 an que je m’intéresse à l’immobilier et naturellement, en commençant à chercher sur internet, je suis tomber sur ce forum qui est pour moi, la meilleur source d’information qui existe dans l’immobilier.

En effet, j’ai regardé des centaines d’heures de vidéo, des centaines d’articles de blog, mais la plupart du temps, c’est que du blabla, surtout pour vendre des formations. En parallèle, j’ai lu presque toutes les études de cas et discussions générales sur l’immobilier présentent sur le forum. J’ai également lu une dizaine de livre dans le domaine de l’immobilier. Chaque fois que j’avais une information interessante, quelque soit le support, je la notais et j’ai finis par avoir une « BIBLE » d’une dizaine de page. Tout cela a prit environ 6 mois où je n’ai fais que de l’apprentissage.

Puis, au moment de passer à l’action, j’ai eu un blocage, alors j’ai acheté une formation vidéo (celle de Yann Darwin), mais j’ai été assez déçue, non pas par la qualité de la formation, qui était très complète et structuré, rien à redire de ce coté là. Mais j’avais tellement appris pendant 6 mois avec tous les supports (vidéo, forum, blog, livre…), qu’au final, la formation ne ma presque rien apprit, sauf quelques détails intéressant néanmoins qui m’avaient échappés. Au final, j’ étais assez frustré car je connaissais presque tout, mais j’était également content, car je me disais que je savais tout ce dont j’avais besoin, et que je pouvais donc commencer à me lancer sans problème.

Un conseil, pour les débutants, lisez tous les posts du forum, lisez un maximum d’article de blog, un maximum de vidéo. Alors, attention, les vidéos, il y a pas mal de personnes qui se disent expertes et qui n’ont fait qu’un seul achat… (je vous conseil de regarder des experts, comme Yann Darwin, Gilles Grimm, Olivier Seban, Hassan le pro de l’immo, Cedric Anicet). Tout ces youtubeur, sont là pour vendre leurs formationS, faut pas se leurrer, mais ils donnent quand même de bonnes informations gratuiteS. Même si il y a beaucoup de blabla, très souvent, il y a des infos très importanteS à récupérer par ci, par là qui peuvent vous permettre de ne pas perdre des milliers d’euros lors de votre premier achat immobilier.

Voila pour la partie formation. Moi, je ne conseil pas de prendre de formation si vous vous formez de façon intense pendant 6 mois avec tout type de support. Car au final, une formation ne vous donnera pas tous les soucis qu’une personne peut avoir, tous les cas particulier qu’on peut trouver sur le forum par exemple. Il vaut mieux galèrer pendant plusieurs mois tout seul, on en devient meilleur.

Je trouve ça incroyable ces personnes qui postent sur le forum, et qui n’ont même pas prit le temps de lire un maximum de post…

J’ai commencé ma propre formation en octobre 2016. En Fevrier-Mars 2017, je commence à chercher des biens à visiter. Pour information, je voulais commencer gros et ne pas perdre de temps à acheter 1 seul appartement et me taper des frais de copropriété et ne pas être maitre du « jeu ». Je cherche donc uniquement des immeubles. Non seulement les prix sont plus bas au M2, mais en plus on fait ce qu’on veut, aucune dépendance à d’autres propriétaires ou à un syndic.

Mon but est de faire uniquement du meublé étudiant. Je recherche uniquement sur leboncoin, c’est la BIBLE ! Sur SELOGER, PAP au final on retrouve les mêmes annonces donc inutile je trouve. Mes recherches vont vers des immeubles de 300M2 minimum, sans locataire ou avec un minimum pour faire mes travaux tranquillement, 700€/M2 maximum, de préférence des petites surfaces et beaucoup beaucoup beaucoup de travaux. Ce qui me donne un grand avantage, c’est que j’ai très peu de concurrence, car en face de moi, j’ai que des investisseurs, mais, souvent, ils veulent déjà des locataires avec un bien propre, ce qui retire un bon nombre de concurrents sur ce que je recherche, Je suis donc en position de force face aux vendeurs.

Sur 2 mois je visite, 1 puis 5 puis 10, puis 20 immeubles. J’ai la chance d’avoir une entreprise, donc dès que je trouve une annonce interessante, même un mardi à 10h00, j’y vais directement sans perdre de temps. C’est surtout dans la but de me faire ma propre expérience et de remplir mon questionnaire de 3 pages que j’ai créé moi même en fonction de tous les soucis qu’il peut y avoir dans un immeuble. J’y indiquai outre les informations types, je cherchais à savoir si il y avait des défauts visibles ou non, un max d’informations sur le placement du bien (quartier, commerces alentour), si le bien se prête bien au meubler…

Comme j’aurais pu penser, passer de la théorie à la pratique, c’est totalement différent. Voir des chiffres et des rendements en théorie c’est bien, mais la pratique est bien différente. C’est pour ça que j’ai visité un maximum de biens pour à la fois me faire une idée du marché, de voir la réalité d’un immeuble entier, mais également pour me faire connaitre auprès des agents Immobiliers. Quand je rentrais des visites, je faisais mon petit bilan avec le questionnaire rempli.

Au début, je ne fais pas d’offre, c’est vers Avril, une fois assez confiant, que je fais quelques offres très agressives et c’est à la 23ème visite que je fais une offre qui est acceptée.

Voici les chiffres en global :
Il s’agit de 2 immeubles, 1 coté cours et 1 coté rue (appartenant à la même famille).
Il y a au total 450M2 environ, 150M2 pour l’immeuble à l’arrière et 300M2 pour l’avant.

L’immeuble à l’arrière (2 étages) se compose de 6 studios de 25M2 environ, il y a 1 locataire étudiant en place, Loyer 295€ CC.
L’immeuble à l’avant (2 étages) se compose de 2 locaux de 50M2 environ chacun, et 4 F2 de 50M2 environ. Il y a 2 locataires en place, Loyer 350 et 400 CC.
Il est très bien placé en centre ville, proche des fac.

Les biens étaient affichés à 350 000€, j’ai réussi à les avoir à 295 000€, étant en position de force, ce n’a pas été trop difficile. Soit à 650€ LE M2.

DATE : j’ai acheté les biens en MAI 2017, et j’ai signé l’acte définitif fin JUILLET.
Les 2 immeubles ne sont pas insalubre mais, je souhaite faire du haut de gamme, donc je refais tout.

J’ai la chance d’être bien entouré, mon notaire est de famille, il est très compétent et nous le connaissons depuis 20 ans. Mon comptable (pour LMNP au réel) est le même que celui de mon entreprise depuis 7 ans, il est pas expert en LMNP, mais il est très compétent et j’ai une total confiance. Les artisans, je les connais ils ont fait mes travaux dans ma résidence principale (dont je suis propriétaire), ils m’ont fait un travail nickel, donc je les ai gardé. La seul chose qui me manquait c’était la banque, mon actuel refuse mon investissement.

1ERE ERREUR : J’ai fais appel à un courtier qui me présente vite une banque qui accepte mon dossier oralement. Je me rends à la banque, elle accepte ORALEMENT mon dossier complet mais le montant étant important, elle me dit qu’elle doit faire valider le dossier au niveau régional. Elle me dit, que ça passera, donc je ne cherche pas plus loin. On est début MAI. J’attend un mois, toujours rien, je la relance, elle me dit pas de soucis, ça sera validé, j’attend encore 1 mois (tout en ayant des relances régulièrement) et elle me dit que sa arrive mais avec les vacances, ça prend plus de temps que dabitude… Je suis bloqué, c’est trop tard pour chercher une autre banque, il reste moins de 2 semaines avant le terme… Donc jeu suis en attente et pas en position de force, et j’aime pas cette situation. 1 semaine avant la fin du terme, la banque me contact pour me dire que c’est bon mais à 3 conditions :
- Le prêt sera sur 15 ans et non sur 20 ans…
- Ils ne veulent pas accepter le report de pret, donc je dois le payer dès le premier mois entièrement
- Je dois apporter 100K€ en plus des frais de notaire en apport, alors que je ne voulais rien avancer…
Bref j’ai été très bête de faire confiance à l’agence, au final, j’ai été bien enmerdé, car j’au du mettre presque toutes mes liquidités. Mensualité, environ 2500€.

Les travaux ont commencé le jour où on a signé l’acte.

Le but était de faire 2 studios dans 50M2 dans l’immeuble de l’avant, ce qui donne 4 studio au 1ere étage à la place des 2 F2 (je ne toucherai pas au 2eme étage déjà loué). Dans les locaux du bas, je vais faire 2 F3 pour de la colocation. Je ne fais pas de studio, car je veux que pour les RDC, les chambres soient cotés cours.

Les travaux concernent 350M2 (100M2 étant loué à prix bas, j’ai rien touché aux 2 T2 déjà loués) voici un détail :
- Il faut savoir que j’ai TOUT REFAIT dans les appartements (placo, peinture, sol, isolation, plomberie, électricité)
- Pour 350M2 de peinture/placo, pose des cuisine, pose des sols, pose isolation, casser les murs, pose faïence au mur, incluant matériel de peinture, placo, laine de verre, OSB, rail, montant. J’ai payé 98 000€.
- Pour 10 studios + 2 T3 d’électricité, j’ai payé 32000€, ça comprend tous le matériel, fil, prise, interrupteur, compteur.
- Pour 10 studios + 2 T3 de plomberie, j’ai payé 25000€, ça comprend tous le matériel, la création de SDB, la recréation d’ancienne SDB. Suppression du gaz, en mettant tout en chauffe eau électrique. Je ne veux pas de gaz, c’est trop risqué pour un étudiant.
- Pour meubler 10 studios + 2 T3, les cuisines, electro, déco… J’ai payé 60 000 € environ

Les fenêtres sont déjà en double vitrage et la toiture/charpente sont en bon état.

TOTAL investissement travaux ET meuble 215 000 €
TOTAL ACHAT DU BIEN 295 000€
FRAIS DE NOTAIRE ET FRAIS BANQUE 26 000 €

TOTAL INVESTISSEMENT 536 000€

Actuellement les travaux en sont à :
- Les 6 studios à l’arrière sont tous terminés, ils ont été loués en quelques jours chacuns. Je suis sur la fourchette haute 390€ CC, mais ils sont tellement au dessus des autres studios du marché qu’ils se louent très facilement. Il faut savoir, que les parents n’hésitent pas à payer 20-30% de plus pour avoir le luxe pour leurs enfants, afin qu’ils puissent être dans de bonnes conditions.
- Les travaux viennent de commencer coté rue.

Une fois terminé, les locations me rapporteront au total 5900€ environ par mois, avec un cashflow NET NET (après impôt) de 2746€. Je suis en LMNP au réel en nom propre. J’ai déjà une société et je vois comme c’est galère de sortir de l’argent en tant que TNS (quand je sors 100 euros de ma boite, je dois payer 35€ aux caisse urssaf, RSI…) Au moins, en nom propre, ce que je touche m’appartiens et n’appartient pas à ma boite. De plus, je ne paierais aucun impôt pendant au moins 5 ans avec cet investissement avec tous les travaux et amortissement.

Pour les charges elles sont de 1000€ par an (incluant ménage 1 fois par semaine, sortie des poubelle et l’électricité des communs). TF de 4000€. J’ai mis aucune vacance locative, c’est un mythe les 2 mois de perdu dans du meublé étudiant par an. Un étudiant a des études qui durent pendant 2 3 4 5ans…
Rendement brut 13.34%, rendement net NET 10.79%. J’utilise le site rendement locatif, il est au top pour gagner un maximum de temps.

J’ai déjà trouvé un nouveau bien, que je pense acheter en fin d’année. J’en parle pas plus du lieu où j’investi car il est encore en vente. En gros, il me permettrai de créer 21 studios, pour environ 9000€ DE loyer mensuel et 4500 € de cashflow NET mensuel.

Bref tout ça pour dire que je remercie le forum qui ma permit d’investir dans l’immobilier de façon seine. Mon objectif est d’avoir 100 appartements avant mes 40 ans et de générer 500K de loyer annuel.

Par contre je me sens un peu seul, je ne connais aucun investisseur autour de moi, quand j’en parle, on ne me croit pas… Si vous êtes investisseur en Rhône alpes, n’hésitez pas à me contacter qu’on puisse se parler pour échanger de nos business

Bonne journée à tous !

Mots-clés : appartement, immeuble, investisseur

Tortley · #2

Bravo !

Bernard2K · #3

Bonjour,

un grand bravo pour votre expérience réussie !

Je note comme facteurs de succès :
- prendre le temps de se former ;
- faire de nombreuses visites et ne pas se lancer tant que vous n’avez pas trouvé ce que vous cherchiez. Vous avez sûrement, dans les 22 premiers, vu des trucs "corrects". Si vous aviez pris l’un de ceux-là, vous n’auriez pas fait une mauvaise affaire mais vous auriez eu une moins bonne renta et un moins bon cashflow. Or, un investissement à 600 k€ avec 15-20 ans de remboursement, c’est un choix très important, on est alors vraiment embarqué, marié avec ce bien. Si on l’a payé trop cher, la rentabilité reste ce qu’elle est, durant toute la durée de détention. Sans dire qu’il faut forcément visiter 22 biens avant de se décider, il faut en tout cas être critique et sélectif. Je suis assez effaré quand je vois des gens s’accrocher sur le quasiment le premier bien qu’ils visitent, ou en tout cas l’un des tout premiers qu’ils visitent, et minimiser systématiquement les défauts et les charges pour ne pas remettre en cause leur choix.
- et d’autres facteurs comme notamment le bon réseau d’artisans.

Quelques remarques et questions :
- vous êtes marié : qui a investi : vous en nom propre ? Le couple en indivision ? Si indivision, vient-elle du régime marital ou a-t-elle nécessité une convention spécifique ?
- attention, vous êtes déjà à 89 k€ de "recettes" annuelles. Je suppose que vous avez pris la précaution de ne pas vous inscrire au RCS de façon à ce qu’il vous manque toujours l’une des 3 conditions qui fait basculer en LMP ? Avec un second bien, vous allez arriver à des recettes vraiment considérables, et il n’est pas complètement impossible que quelqu’un vous mette de force dans la catégorie LMP (ce qui n’est pas forcément un drame dans l’absolu).

Concernant le financement bancaire, vous avez effectivement pris un gros risque. Je suppose que ce qui faisait tiquer les banques est d’une part votre statut de chef d’entreprise, et d’autre part le niveau élevé des travaux (outre le fait que c’est votre première opération). Quand vous dites que vous avez dû faire 100 k€ d’apport, c’est par rapport au coût total ? En gros vous avez eu 436 k€ d’emprunt et 100 k€ d’apport ?
Si vous n’aviez pas eu l’apport, vous étiez au bord du gouffre. Je suppose que vous aviez dépassé le délai pour dénouer la vente par un refus de financement, donc l’alternative aurait été que vous renonciez à la vente, et le vendeur aurait demandé l’application de la clause pénale, soit 29000 € à payer pour se retrouver avec rien. Non ?

A mon avis, votre exemple confirme quand même qu’il est casse-gueule de se lancer d’emblée sur un immeuble. Si vous n’aviez pas eu une grosse dose de débrouillardise, une auto-formation solide et les 100 k€ de liquidités pour faire l’apport, ça aurait pu tourner à la grosse galère. Donc, bravo, mais le fait que vous avez réussi à le faire ne veut surtout pas dire que n’importe quel débutant peut réussir à le faire.

Je suis très agréablement surpris de voir des gens s’inscrire sur le forum APRES avoir mené à bien des opérations complexes. C’est la preuve que tout est disponible sur le forum (et dans les ressources que vous avez citées), et que quand on cherche, on trouve. Les débutants qui posent sur le forum des questions très basiques, auquel on trouve la réponse en un coup de google, devraient en prendre de la graine.

Enfin, sur le fait de vous sentir seul : c’est normal. Chef d’entreprise + gros investisseur immobilier : vous faites partie des méchants capitalistes, et de plus, vous avez pris des risques "insensés" aux yeux d’autrui. Le seul conseil que je puisse vous donner est de ne pas en parler autour de vous, sauf si vous sentez la personne réellement intéressée et/ou avec un profil similaire. En France il est mal venu de dire qu’on réussit, c’est comme ça. Il faut donc rester modeste et discret. Pour vivre heureux, vivons caché, dit-on.
C’est d’ailleurs tout l’intérêt du forum : pouvoir échanger avec des gens qui ont le même état d’esprit et les mêmes centres d’intérêt, alors que ce n’est pas très répandu dans la société française.

Edit pour Post-scriptum :
- malgré tout l’intérêt de ce que vous écrivez, essayez de soigner un peu l’orthographe. Ca pique parfois un peu les yeux.
- pouvez-vous étoffer votre post de présentation ? Vous avez un modèle de présentation en post-it, dont vous pouvez vous inspirer librement. Quand vous posterez d’autres messages, d’autres questions, il est pratique de pouvoir se référer à votre présentation pour prendre rapidement connaissance de votre profil (statut familial, revenu, patrimoine, etc.) afin de vous conseiller au mieux.

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2017 17h02)

investisseurRH · #4

Merci pour votre message.

Je suis marié en communauté universelle, donc tout appartient à nous 2. J’ai investi en nom propre.

Actuellement, je ne suis pas inscrit au RCS vu que je suis en nom propre pour cet investissement. L’année prochaine, il est évident que je rentrerai dans 2 conditions sur 3. Après, mon but est de garder mes biens plus de 22 ans pour éviter toute plus value. Dans l’idéal je souhaite rester un maximum en LMNP, car on sait jamais, si je veux vendre plus tôt, mais bon, mon but est de garder mes biens le plus longtemps possible. Si je suis requalifié en LMP, c’est pas très grave, j’aurais la plus value des société, mais je pourrais déduire mes travaux sur mes impôts.

Oui, je faisais surement tiquer les banques en effet, chef d’entreprise + gros investissement + beaucoup de travaux + peu de loyer au début + 1ère opération c’est claire que ça na pas joué en ma faveur !
Oui c’est bien ça, 536 000 au total, et j’ai donc emprunté 436 000 et apporté 100 000 en perso.

OUI j’étais vraiment en grosse galère car j’avais dépassé les délais pour annuler suite à un refus de financement. Mais l’avantage était que peu de personnes souhaitaient acheter le bien (en vente depuis 1 an), j’avais donc anticipé en demandant au vendeur s’il accepterait un report de l’acte définitif au vu de ma situation calamiteuse avec la banque, il avait accepté sans soucis, donc j’avais une soupape de secoure.

J’ai commencé avec un immeuble car (selon moi), j’avais suffisamment de connaissance, assez de liquidité et un revenu confortable, mais sans cela, je n’aurais jamais tenté un immeuble directement. Mais c’est vrai que cette erreur aurait pu me couter cher. C’est pour ça qu’il faut être très vigilant. Désormais, pour le prochain, je test plusieurs banques pour être tranquille et je ne fais plus confiance en personne sur de l’oral.

Ce forum est une mine d’or, à chaque post, on y trouve des informations très intéressantes qu’on ne trouve nul part ailleurs, c’est le minimum si on veut se lancer dans l’immobilier.

Merci pour le dernier conseil mais c’est incroyable qu’en France, au lieu de critiquer les "riches", les pauvres devraient essayer de faire pareil. Ca me fait penser à un commentaire que j’ai lu une fois.
- En france, quand une personne roule en Ferrari, on est jaloux.
- Au USA, quand une personne roule en Ferrari, on lui demande comment il a fait pour faire pareil !
L’ISF (IFI désormais) est une honte, un riche apporte beaucoup plus qu’un pauvre à notre communauté, il est préférable de le garder en France pour qu’il consomme et paie ses impôts en France, plutôt que de les faire fuir.

Désolé pour les fautes, j’ai eu la flemme de me relire, je ferais attention désormais.
Je mettrai à jour ma présentation rapidement

Bigem64 · #5

Félicitation pour votre réussite, vraiment ! L’audace à payée

cricri77700 · #6

Merci pour le dernier conseil mais c’est incroyable qu’en France, au lieu de critiquer les "riches", les pauvres devraient essayer de faire pareil. Ca me fait penser à un commentaire que j’ai lu une fois.
- En france, quand une personne roule en Ferrari, on est jaloux.
- Au USA, quand une personne roule en Ferrari, on lui demande comment il a fait pour faire pareil !
L’ISF (IFI désormais) est une honte, un riche apporte beaucoup plus qu’un pauvre à notre communauté, il est préférable de le garder en France pour qu’il consomme et paie ses impôts en France, plutôt que de les faire fuir.

Malheureusement oui.
Je me suis poser beaucoup de question sur quoi dire de ma nouvelle vie ect.
je dis investisseur immobilier , j’achète , je rénove et je loue.
je suis resté authentique et les personnes que sa dérange , je m’en fou en réalité que ça soit famille ou amis.

Pour les fautes , je ne serai plus seul mer.ci

Bonne continuation dans cette vie de proprietaire bailleur et au plaisir d’échangé.

GoodbyLenine · #7

N’hésitez pas à poster quelques photos (d’un des studios terminé et loué).

A combien d’heures de travail vous attendez-vous pour le suivi de ces 15 lots, puis des 36 lots avec l’autre immeuble, et des 100 de la cible ?

investisseurRH · #8

Voici les photos d’un des studios

Pour les appartements, j’ai oublié d’en parler mais ma femme est en mi temps dans ma boite, alors elle aura totalement le temps de gérer les locataires. Moi, je m’occupe de gérer les travaux, des visites, gestion de l’argent. Elle, elle s’occupe de toute ce qui est locataire, entrés et sortis, les baux, les quittances et soucis des locataires.

Pour l’instant, les 6 appartements coté cours + 2 appartements coté rue déjà loués avant l’achat lui prennent environ 2-3 heures par mois. Je pense que lorsque j’aurais atteins mon objectif de 100, soit je laisse ma femme s’en occuper, mais avec de tels revenus, je pense qu’elle fera la gueule ^^, donc en déleguera surement. Mais j’ai tellement pas confiance aux agences que si je dois déléguer, ça sera le plus tard possible.

FastHand · #9

Franchement très joli. Pas étonnant de voir que cela se loue facilement.

Concernant votre expérience, il
est normal que votre banque tique compte de son exposition à votre boîte, et compte tenu du montant de l’investissement. 500k€ pour une première, beaucoup se planteraient.

cricri77700 · #10

Les travaux concernent 350M2 (100M2 étant loué à prix bas, j’ai rien touché aux 2 T2 déjà loués) voici un détail :
- Il faut savoir que j’ai TOUT REFAIT dans les appartements (placo, peinture, sol, isolation, plomberie, électricité)
- Pour 350M2 de peinture/placo, pose des cuisine, pose des sols, pose isolation, casser les murs, pose faïence au mur, incluant matériel de peinture, placo, laine de verre, OSB, rail, montant. J’ai payé 98 000€.
- Pour 10 studios + 2 T3 d’électricité, j’ai payé 32000€, ça comprend tous le matériel, fil, prise, interrupteur, compteur.
- Pour 10 studios + 2 T3 de plomberie, j’ai payé 25000€, ça comprend tous le matériel, la création de SDB, la recréation d’ancienne SDB. Suppression du gaz, en mettant tout en chauffe eau électrique. Je ne veux pas de gaz, c’est trop risqué pour un étudiant.
- Pour meubler 10 studios + 2 T3, les cuisines, electro, déco… J’ai payé 60 000 € environ

Je pense que vous aurez pu augmenter votre rentabilité :

-Concernant la plomberie , je trouve que le prix est bon pour 12 SDB ( cela comprend matériaux + pose ? )

- concernant les meubles , 6000 euros par logements , c’est beaucoup.
Axe de réflexion : soldes ou vente privée.

-Concernant l’électricité , vous pouvez négocier vu le nombre de logement, après faut voir le nombre de prise que vous avez sur le devis.
Sur mes immeubles , je suis deux fois moins chère par exemple.

Pour le reste 98000 euros , c’est main d’oeuvre + matériel ? Vous mettez que "pose" ?

Vous avez fait beaucoup de visites , avez vous aussi fait beaucoup de devis ? Négocier ?
je trouve que vos prix sont simplement correct mais vu la quantité de travaux à effectuer, une optimisation aurait pu être mieux faite.

rocambole · #11

Tres belle experience et félicitations mais comme d’hab exécutable dans des zones semi rurales.

Par contre mauvais point pour la banque votre truc était financable sur 25 ans à 100% je pense. C’est pourquoi je ne fais jamais confiance aux banques, sauf quand elles font des écrits à valeur (offre de pret définitive)

Philref92 · #12

Bonjour à tous,

et bravo à toi, c’est très courageux!

Moi aussi j’ai investi en région Rhône-Alpes cette année, mais à bien moins grande échelle (2 studios).

Peut-être sommes-nous dans la même ville

La mienne est au nord de Lyon.

Phil

zaser · #13

investisseurRH, bravo pour votre ambitieux projet en voie de réussite.

Je vous rejoins vous et les autres intervenants, sur le fait qu’il vaut mieux d’abord se former, faire des visites ensuite et enfin seulement venir éventuellement poster ici, et pas l’inverse.
Comme B2K suis également toujours étonné quand les gens viennent sur la partie immobilière du forum avec des questions basiques, alors qu’il suffit de lire une vingtaine de projets réussis pour comprendre ce qu’il faut faire et comment il faut le faire. On peut alors facilement comparer son projet à ceux qu’on vient d’étudier et comprendre s’il est viable ou pas.

Le studio est super, par étonnant que ça parte comme des petits pains

Vous ne parlez à aucun moment des démarches administratives liées à la division des appartements en studios, cela n’a t-il pas posé de soucis avec le mairie?

Idem pour l’ajout de compteurs électriques et la colonne montante facturé une fortune par ERDF. La colonne rentre t-elle dans votre budget électricité?

Pouvez vous éclairer ces points particuliers s’il vous plait?

Cordialement,
Zaser

perecastor · #14

Super projet, félicitations !

Vraiment dommage pour la partie financement. Cependant il serait illusoire de croire qu’un investissement de cette envergure ne se déroule sans aucun imprévu. On a beau faire toutes les formations du monde, et avoir acquis de l’expérience sur plusieurs projets, il y a toujours des points qu’on ne maîtrisera pas totalement.

Et quitte à choisir, je préfèrerais nettement avoir un financement pas optimal plutôt qu’un souci de demande locative surestimée, ou d’autorisations administratives difficiles à obtenir, ou de malfaçon/faillite d’un de mes artisans…

Sinon même questions que zaser concernant les démarches de divisions, qui m’intéressent toujours.

PlayerM · #15

Bonjour investisseurRH,

C’est un plaisir de voir des sujets de discussion autour du retour d’expérience d’un investissement.
Vous avez mené parfaitement votre barque et vous pouvez en être fier
Viser gros peut parfois être périlleux mais peut faire gagner gros. Comme vous l’avez fait, l’important est d’être préparé

La décoration de vos studios est superbe et joue en votre faveur pour proposer des loyers dans la fourchette haute.

Bonne continuation pour la suite !

investisseurRH · #16

Merci pour vos commentaires

@cricri77700
Concernant les tarifs :
- Pour la plomberie, ça comprend 12 SDB + 12 cuisines (dont installation ou remplacement chauffe eau). Pour infos, les tarifs du plombier ne comprennent pas le matériel, chauffe eau, colonne de douche, bonde évier, siphon, le toilette… Lui amène uniquement tout ce qui est vraiment technique (comme les tuyaux en pvc…)

- Pour l’électricité, voici les tarifs exactement, je paye 2000€-2300€ selon le studio de 25M2 et 4000-4300€ par T3 de 50M2 + quelques broutilles. Le tarif comprend tout le matériel (prise, interrupteur, cache prise, Boite placo, tout en Legrand, fil électrique, le compteur). Tout l’électricité à été refait à neuf, rien n’a été gardé. Ce qui comprend :
* La pose du compteur incluant le matos, environ 600€
* La création ou reprise de prise électrique 10-12 par studio, 50€ par prise soit 600 €
* La création ou reprise d’une prise RJ45, 50€
* La création de prise spécial radiateur, four, plaque de cuisson, 60€ par prise, soit 240€
* La création ou reprise d’intérrupteur avec points lumineux, 3 par studio, 80€ par prise soit 240 €
* La création ou reprise d’une sonnette, 1 par studio, 80€
* Mise au norme CE 50€
* Création d’une liaison equipotentiel SDB 120€
TOTAL ELEC environ 2000€ pour un studio
Je trouve les prix correct, qu’en pensez vous ? J’ai payé cher pour certains éléments ?

- Pour le plaquiste les tarifs sont de 98K environ, ça inclue la pose et le matériel (placo, laine de verre, peinture, OSB pour remettre les sols droit, rail, montant, colle faience). Il double tous les appartements en placo (mur et plafond), il met de la laine de verre de partout même au plafond (dans les vieux immeubles c’est mal isolé). Ca inclue aussi la pose des cuisines, pose des sols (OSB + parquet), pose isolation, casser les murs, pose faïence au mur. Ca me coute environ 7000 par studio et 14000 par T3 de 50M2.

TOTAL TRAVAUX AU M2 : ENVIRON 155 000 de travaux pour 350M2 (environ 440€ le m2), je trouve ça très correct, après, on peut rajouter 50€ LE M2 car j’ai payé quelques fournitures (chauffe eau, colonne de douche, bonde evier, siphon, le toilette, parquet, faience…). Mais pour refaire des appartements entièrement de A à Z, souvent, sur les forums on parle de 800 à 1000€ le m2, donc je trouve le tarif assez bon.

- Pour les meubles, j’ai payé (ou je vais payer car pas tout acheté encore) environ 4000-4500 par studio (x10) et 7500 par T3.
J’achète vraiment de la qualité, par exemple, je prend du GROHE pour le mitigeur. Puis dans les meubles, j’inclue aussi chauffe eau, colonne de douche, bonde evier, siphon, le toilette, ça monte assez vite (facilement 500 €). J’inclue également tout ce qui est la faience, le parquet et sa sous souche, la crédence, pareil ça monte facilement à 500€ également. On pourrait dire que ces 1000€ font plus partie de travaux que des meubles. La cuisine avec électro (meubles de cuisine, frigo, plaque vitro, four, micro onde, lave linge), j’en ai pour environ 1000 euros. C’est vrai que je ne prend pas le moins cher, j’aurais pu faire qq économies, mais pour un projet à plus de 20 ans, on est pas à l’euro près.

Pour les devis, non j’en ai fais assez peu, par contre j’ai négocié les tarifs oui. En faite, le plaquiste, avait fait les travaux chez moi, et m’a présenté un plombier et électricien qu’il connait depuis longtemps. Il est en plus chef de chantier, il gère tout le monde. Je suis très satisfait, car déjà ils bossent bien, mais surtout, ils se connaissent tous, donc ils savent ce qu’ils doivent faire et à quel moment. Ce qui est un très grand avantage je trouve, car on voit souvent des soucis entre les différents corps de métier.

J’aurai peut être pu avoir moins cher en prenant un autre électricien et un autre plombier, mais j’ai préféré le faite qu’ils se connaissent pour avoir un chantier sans soucis et de qualité. Je verrais à la fin de ce premier chantier, au niveau du temps passé par chaque artisan pour voir si il y aura de la négo pour le prochain.

@roudoudou
Jamais je n’investirai autan d’argent dans une zone semi rural

@Philref92
J’habite prêt de Bourgoin Jallieu, mais je n’investi pas dans cette ville, il n’y a pas d’étudiant.

@zaser et perecastor
Oui, j’ai oublié certaines choses, car le post était déjà tellement long ^^

Pour la division d’appartement, la mairie s’en fiche totalement, elle n’exige rien du tout pour découper un appartement, elle est très arrangeante. De plus, la ville n’impose pas de création de place de parking pour la création de logements. Par contre je pourrais les faire découper au niveau du notaire pour le cadastre, mais j’en ai pas l’utilité car je ne souhaite pas revendre dans l’immédiat, c’est un projet à très long terme.

Pour le compteur d’eau et d’électricité, comme vous le savez, les travaux ont débuté il y a quelques jours coté rue, l’immeuble coté cours n’avait pas besoin de création de compteur d’eau ou d’edf. Voici où j’en suis actuellement :
- J’ai appelé le service de l’eau de la ville mi-septembre, un technicien est venu 1 semaine après, il a dit à mon plombier qu’il devait créer 2 colonnes qui partent de la cave, pour aller jusqu’en haut (1 de chaque coté des appartements) car les colonnes actuelles sont en plombs et d’ici 5 ans, ça sera totalement interdit dans toute la France, donc je me suis dit autan les changer maintenant. Un billet de 2K pour le plombier. Pas prévu à la base dans mon budget, mais heureusement, j’avais prévu environ 10% de frais divers.

Sinon, rien de spécial, mon plombier doit créer tous ses raccords, tout ramener vers un point décidé entre lui et le technicien des eaux. Une fois que tous sera créé par mon plombier, le technicien, viendra raccorder le compteur d’eau tout simplement. Il ne m’a pas encore donné de prix, mais ça sera pas plus de 200€, il m’a dit, donc nickel. Je suis très content, le service des eaux à été très réactif.

- Pour l’électicité, c’est totalement différent, j’ai d’ailleurs un coup de gueule à passer à ces fonctionnaires. J’ai appelé en même temps que l’eau, mi septembre, mais c’est pas la même histoire. On a envoyé toutes les pièces demandées le lendemain, et depuis, notre dossier n’a toujours pas été traité, il est toujours en attente. Ce n’est pas faute de les relancer régulièrement, mais quand on fait ça, on se fait engueuler car il faut attendre et arrêter de les déranger. Ma femme a même essayé de pleurer, de les attendrir, mais ça ne change rien. Donc ça fait plus d’un mois que notre dossier n’est toujours pas été traité, donc je ne sais même pas quand il viendront, j’ai aucun rdv de prévu encore.

Je trouve ça incroyable que ces fonctionnaires ne bougent pas, si il y avait de la concurrence, ça irait beaucoup plus vite, mais en tant que société de monopole publique, ils s’en branlent complet. Et il ne faut surtout pas les froisser, sinon on passe en bas de la pile de dossier…

Pour l’instant, la seul chose que je sais, c’est que ça me coutera entre 500 et 1000 euros par compteur, j’en ai 2 à créer. Le pire dans tout ça, c’est que mon électricien me dit qu’EDF sous traite la partie d’installation de compteur, donc je ne comprend pas pourquoi c’est aussi long.

C’est ma 2ème erreur, j’ai souvent lu que c’était long la création de compteur sur ce forum (c’est d’ailleurs écrit dans ma bible que c’est une priorité lol), mais j’étais tellement focus sur les travaux de l’immeuble coté cours en premier que je n’ai pas anticipé les soucis pour l’immeuble coté rue.

Dans mon premier investissement, sachant que je n’ai que 2 appartements à créer, ce n’est pas problématique sur ma rentabilité si je dois attendre quelques mois, mais dans le prochain, il y aura 80% de création d’apparement, donc ça peut être problématique si je perds des mois à cause de cela. Donc pour le prochain investissement, je ferais les démarches EDF pendant le compromit pour être tranquille.

Je pourrais également m’occuper de l’électricité moi même et y refacturer aux locataires, en tant que meublé, j’ai le droit, mais c’est de la gestion supplémentaire que je ne souhaite pas faire. Après on verra, si je suis obligé de faire ça, je le ferais, ça sera le plan B.

@PlayerM
Merci

Mttc · #17

Bravo pour cet apprentissage, ce beau projet ainsi que pour la précision de vos explications.

Petite question : niveau cuisine, je reviens légèrement plus cher que vous mais avec moins d’électro. Pouvez-vous m’indiquer où vous vous fournissez ?

En tout cas, cela fait plaisir de lire ce genre de poste ! C’est motivant !

Je remarque que nous habitons à proximité. De mon coté, je ne suis pas sur de l’achat d’immeuble mais plus sur l’achat d’apparts pour location mixé à de l’achat/revente (en cas de très forts coups de fusils), mais si vous voulez échanger !

En effet, je reprends les conseils que vous avez pu lire : il vaut mieux s’astreindre de parler de ces projets avec vos amis/familles, sauf s’ils sont dans la même optique (jalousie/incompréhension).

Pour l’électricité, si c’est Enedis qui vous pose problème, j’ai fini par trouver un bon contact (très réactif) pour mes compteurs et PDL (me MP si besoin).

cricri77700 · #18

"mais pour un projet à plus de 20 ans, on est pas à l’euro près."

Vous parlez de vouloir 100 appartements , je pense que un travail d’optimisation vous fera gagner beaucoup plus que ce que vous pensez.

"Pour les devis, non j’en ai fais assez peu"

Encore un travail d’optimisation à faire.

Vu le montant des travaux vous aurez pu avoir mieux.
Les prix que vous indiquez sont correct, cela me fait penser un peu à mon premier achat.

Pour faire simple :

Pour un appartment de 25m2 :

Électricité complète : 1200 euros ttc comprend VMC mais pas le chauffage ( que j’achète sur vente privée en gros et pas chere : inertie seche avec Corp en fonte 80 euros le radiateur de 1500w ) et pose offerte par mon électricien.

Plomberie : 2500 euros avec douche , WC , ballon eau chaude en stéatite , meuble vasque , miroirs avec Led , tuyaux divers cuisine ect + compteur d’eau individuelle. Jacob delafond

Placo : 4000 euros avec laine de verre 120 sur tout les murs + 200 sous plafond + salle de bain de 2 metre par 2 mêtre + porte palière 3 points + 1 porte Iso pour SDB.

Peinture : 1000 euros pour tout l’appartement.

C’est les tarifs de mes artisans , en général je fais peinture et pose de sol + meuble + pose cuisine.

J’achète tout pendant les soldes en grande quantités et négocié en plus : genre 3 cuisine d’exposition à -70% je prends les 3 à -80%.
6 fours avec une remise supplémentaire ect ect..
A conforama , le montage des meubles est calculé en fonction du montant , pour un immeuble entier , il m’on pris 300 euros de montage pour 4 appartements donc gain de temps +++.
5% en bon d’achat quand on paie avec la carte conforama.
je résume solde + remise supplémentaire + 5% en bon d’achat + vente privée.

QUAND VOUS VOULEZ , ON PEUT CALCULER SUR 20 APPARTEMENTS LA DIFFÉRENCE ET VOUS VERREZ QU’ON EST en realité a UN EUROS PRÈS.

Vous pouvez acheter de la qualité sans problème pour pas chere.
je n’achète jamais de premier prix ou prix intermédiaire en général et pour 1000 euros , je meuble un appartement ( avec literie en latex ect … )

Au plaisir de vous lire .
Bon courage pour les 100 appartements , personnellement je pourrai pas car la gestion de locataire prend beaucoup de temps et je préfère en avoir moins et bien gérer par moi même que plus et avec des agences que je juge très incompétente.

DDtee · #19

investisseurRH a écrit :
Je pourrais également m’occuper de l’électricité moi même et y refacturer aux locataires, en tant que meublé, j’ai le droit, mais c’est de la gestion supplémentaire que je ne souhaite pas faire.

Nu ou meublé, vous ne pouvez pas légalement refacturer d’électricité aux locataires. Eventuellement pratiquer un forfait, mais peu vendeur lors de l’annonce est surtout très grand risque que les locataires sur-consomment et que le surplus soit pour votre pomme.

investisseurRH · #20

@Mttc
Pour les cuisines, je les ai acheté chez BricoDepot, c’est le meilleur rapport qualité prix que j’ai trouvé, chacune m’a couté environ 500€ (avec plan de travail) et je rajoutes 500 € d’électro acheté uniquement chez CDISCOUNT. En général pour l’electro, je prenais le moyen de gamme.

C’est la cuisine EDEN en plan type : CUISINE "EDEN" EDEN - Brico Dépôt et je rajoute le plan de travail massif : PLAN DE TRAVAIL HÊTRE MASSIF LONG. 260 CM Hêtre massif - Brico Dépôt

Oui avec plaisir pour partager, vous êtes d’où ?
Je veux bien le contact, par MP, on ne sait jamais, si ça peut faire avancer plus vite les choses

@cricri77700
En effet, vous avez raison, là c’était mon premier chantier, donc je n’avais pas de base de départ, je suis parti sur l’idée que les prix était correct et que c’était ok pour moi. Mais pour mon prochain chantier, je reprendrais les postes pour essayer de baisser un maximum les prix.

@DDTee
Je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire, en faite c’est que contrairement au nu (où la le locataire doit absolument avoir son propre compteur élec et eau), je peux mettre à mon nom les factures d’électricité et faire payer au locataire un forfait prévu au départ. Vous avez eu raison de me reprendre, certaines personnes auraient pu mal comprendre mes propos et se tromper par le suite.

Oui, voila pourquoi je ne veux pas gérer moi même l’électricité, en plus d’une forte gestion, le locataire, ne paiera pas au réel sa consommation, donc allumera tout le temps le chauffage, 30 minutes de douche chaude… Mais je disais que dans le pire des cas, j’aurais cette option à envisager.

Mttc · #21

Merci pour les informations sur la cuisine, cela va m’aider pour la suite.

Je reviens sur un élément : attention tout de même aux 2 mois de vacances locatives.

En effet, même si vous choisissez des étudiants pour bac +2 , +3 ou +5 (ce que je fais aussi), vous en aurez toujours qui :
-trouveront un stage ailleurs,
-arrêteront leurs études (échec, réorientation, tourisme),
-partiront à l’étranger dans le cadre des études sans vous avoir prévenu lors du bail,
-trouveront une copine / un copain sérieux et emménageront ensemble dans un des 2 appartements.

Cela se produit régulièrement.

A titre d’exemple, sur l’année 2017, j’ai eu 2 cas : 2 appartements qui devaient être loués pendant 2 ans et finalement les étudiants sont parties en avril et mai (soit environ 8 mois de location).

Les causes :
-1 qui arrête ses études (mauvaise orientation) et retourne chez ses parents,
-1 qui part en stage à Paris car n’a pas trouvé proche de l’appartement (même si grosse métropole !). Il voulait que je lui garde l’appartement jusqu’à janvier prochain… !

Donc à prendre en compte néanmoins dans nos calculs sachant qu’il est difficile de relouer à des étudiants en plein milieu de l’année (avril…). La solution palliative en attendant septembre suivant est de faire de la location courte durée qui est très chronophage, mais c’est une autre histoire.

arkamoon · #22

Après quand vos appartement plaisent, il est possible de louer dans les zones tendues même en periode ou il y a moins de monde… Par contre on est souvent obligé d’accepter des gens en stage ou autre… A voir si on préfère la tranquillité ou la rentabilité ! Ça dépend beaucoup de la distance et du nombre de trajet nécessaire.

Je serais intéressé par vous rencontrer, pour le moment j’ai uniquement investi dans un appartement en colocation et j’ai signé un compromis pour un immeuble, mais ça traîne en longueur depuis un petit moment… !

Je suis sur Lyon, mais j’investi un peu plus loin.. Disons que je n’ai pas encore les moyens d’investir sur Lyon !

investisseurRH · #23

@Mttc
Je ne suis pas d’accord et je vais vous dire pourquoi.
J’ai commencé à faire des tests de fausses annonces en janvier et chaque mois, je faisais mes fausses annonces sur leboncoin. De janvier à juin 2017, je postais 1 annonce en milieu de mois avec de belles photos (du style de mes studios actuels) et bien j’avais toujours des demandes. Je laissais l’annonce 1 semaine en général, et j’avais facilement 10-15 demandes et au moins 5 profils parfait.

En effet, pendant cette période de fausses annonces, en milieu d’année, j’ai eu plusieurs profils comme :
- Une personne en coloc qui voulait finalement être seul en studio
- Une année scolaire qui commence en plein milieu d’année
- Une personne qui change de cursus en plein milieu d’année
- Une personne qui veut finalement partir de chez ses parents car c’est pas l’idéal pour étudier
- Une personne qui se rend compte que chez ses parents c’est trop loin, au début ça allait mais au final c’est trop loin
- Son studio actuel est pourrit, il veut en changer
- Sans oublier les jeunes actifs qui peuvent se pointer n’importe quand, pareil pour un papa qui vient de divorcer
…

Une bonne vingtaine de profil de milieu d’année qui peut venir facilement, voila pourquoi je ne m’inquiète pas. Par exemple, la semaine dernière j’ai loué mon 6ème studio terminé à l’arrière, pourtant, on était mi octobre, loin de la rentrée. Pour moi, quand on a un logement haut de gamme, dans un marché avec beaucoup d’étudiant, même en plein milieu d’année, il est facile de trouver des locataires.

Après, il est vrai que quand j’ai mis mes premiers studios en aout à la location, j’ai eu 30 demandes en 24h, car c’était la période idéal, mais même en période basse, on trouve des gens.

Après, tout dépend de la ville où on se trouve, du standing du bien et de l’offre et de la demande qu’il y a dans cette ville.

@Arkamoon
Au plaisir de vous rencontrer, moi non plus, je n’ai pas les moyens d’investir à Lyon

Matinvest · #24

Il est vrai que lorsqu’on a des appartements de bonne facture on a de la demande.
Malgré tout avec les étudiants je remarque qu’on a quand même un peu de vacances locatives entre deux locations et surtout que les départs se font de plus en plus tôt chaque année.
Il est plus difficile de trouver des locataires en juin/ juillet qu’en aout/septembre
Comme vous j’ai fait des annonces fictives mais des réponses ou des dossiers déposés ne veut pas toujours dire une location finalisée.
Il n’est pas rare de voir des gens ne jamais venir à la signature du bail.
L’avantage avec les étudiants c’est la caution des parents voir meme le soutien des écoles avec lesquelles je travaille si soucis avec les étudiants.
Le revers c’est qu’ils sont perdus pour un rien et appellnt pour la moindre petite chose 😀

zglorg · #25

Bonjour à tous

Les studios sont magnifiques, l’opération est osée cet c’est une réussite.

Mais je ne peux m’empêcher de penser que le petit laius sur les pauvres est de trop

- S’il y a des riches c’est qu’il y a des pauvres , c’est une histoire bête de statistiques .
- Un Pauvre n’aura pas un revenu de 7000 €/mois et des liquidités de 100000 €pour se lancer dans un projet
-Parfois un pauvre n’aura pas les moyens matériel, au vu des difficultés qu’il rencontre dans sa vie pour avoir le temps de se former, la liberté de faire une visite le mardi à 10 heures, le loisir de réfléchir quand il a a faire manger une famille.
- Le pauvre c’est celui qui va louer les studios, meublés, T2, T2 que le "riche" a aménagé.

non le pauvre n’est pas pauvre parce qu’il le veut bien (ou rarement)

Je vais me faire enflammer mais j’ai trouvé ce passage douteux…

Je passes sur la diatribes sur l’ISF…. qui peut être diversement argumentée.

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investisseurRH a écrit :

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