Cash-flow positif en choisissant le LMNP ?

Vous omettez deux inconvénients :
- un turnover plus rapide des locataires
- le risque d’excès d’offre.

Vous pouvez tenir exactement le même raisonnement avec la colocation et le Airbnb. C’est tellement plus rémunérateur que la location nue classique, qu’il n’y a aucune raison de préférer la location nue classique. Sauf :
- un turnover plus rapide des locataires
- le risque d’excès d’offre.
- le risque que le législateur intervienne pour désavantager ces solutions, justement pour éviter que tout le parc locatif ne se transforme en meublé/coloc/airbnb.

100 % des locataires ne rêvent pas d’une coloc ou d’un logement meublé. Si 100 % des bailleurs tiennent le même raisonnement que vous, il y aura excès d’offre. Logiquement, on verra alors des logements meublés être loués moins cher que les mêmes logements nus. Ce qui serait parfaitement logique puisque les bailleurs de meublés ont un revenu supérieur, en net d’impôt, donc ils peuvent se permettre de brader les loyers. La loi de l’offre et de la demande fonctionne aussi côté bailleur. Pour un bailleur, le juste loyer d’un logement meublé est celui qui n’est ni plus ni moins incitatif, par rapport au logement loué nu ; or, ce juste loyer du meublé est inférieur à celui du logement nu, puisque l’avantage fiscal vient ensuite l’avantager.

La libre application de la loi de l’offre et de la demande devrait donc conduire à ce que de nombreux bailleurs passent en meublé, jusqu’à ce que les loyers des meublés deviennent inférieurs à ceux des logements nus, car c’est ce loyer inférieur qui causera l’équilibre côté bailleurs. On aura atteint l’équilibre le jour où les bailleurs diront "je ne veux pas passer en meublé, car j’ai regardé l’offre locative sur ma ville, il y a 100 offres de location meublée sur LBC contre seulement 2 en nu, et les loyers en meublé sont plus bas qu’en nu, donc même s’il y a un avantage fiscal à louer en meublé, je ne suis pas fou, je reste en nu".

Sauf si le législateur réforme le LMNP d’ici là.

Dernière modification par Bernard2K (25/09/2022 08h35)

stephanjudd : pour votre première remarque : il suffit de revendre tous les 10 à 20 ans, et de racheter un bien équivalent pour repartir alors sur de nouveaux amortissements. En plus, au bout de 10 à 20 ans, il y a vraiment besoin de rénover : finitions ternies, marquées ou rayées ; déco datée… Donc revendre au moment où il est faudrait réinvestir est une démarche que font assez spontanément de nombreux bailleurs.

Sur la seconde remarque : oui, changer des meubles, c’est un coût et une logistique. Quand on vieillit on s’en lasse. De ça et de la rotation des locataires. Notez quand même que beaucoup de magasins proposent la livraison à domicile, l’installation et le branchement si nécessaire, et la reprise de l’ancien. Ca coûte un peu, mais c’est très bon marché par rapport à une prestation d’un artisan indépendant, justement parce que le magasin a besoin de vendre et qu’il marge suffisamment sur la vente pour qu’il puisse se permettre de brader la livraison et l’installation. Ca peut être une solution pour cet aspect logistique.

Il me semble qu’il convient également de tenir compte des élèments suivants qui peuvent limiter le cash flow :
- Le régime LMNP induit un supplément de dépenses, outre le renouvellement des meubles et leur entretien : CFE, tenue de la comptabilité et déclarations.
- le régime LMNP est limité, donc le complément de cash flow : passage en LMP si les recettes brutes sont supérieures à 23000 euros et dépassent les traitements et salaires et autres revenus (voir BOFIP dédié, côte 150). Il convient d’éventuellement prendre en compte la baisse future des revenus pris en compte liée au départ à la retraite.
- en cas de prêt, l’indemnité d’assurance décès est imposable (voir la file dédiée).
- la stratégie de revente à 10/20 ans avant travaux induit des frais : frais liées à la nouvelle acquisition / impôt éventuel sur la plus value à comparer à la remise à niveau.

On revient toujours au même adage : il faut pas être omnibulé par la fiscalité, mais par le rendement global !

Canyonneur

Canyonneur75 a écrit :

- en cas de prêt, l’indemnité d’assurance décès est imposable (voir la file dédiée).

Merci d’avoir attiré mon attention sur ce point précis, dont je n’étais pas conscient.

Je comprends de vos réponses que, d’une certaine façon, le LMNP est une niche fiscale et que, comme toute niche fiscale, elle a ses limites : en montant (23k€ ou revenus) et en contraintes (plus de turnover, offre/demande, gestion).

Mais si on est bien conscient de ces limites et contraintes et que le bien s’y prête bien, cela reste un excellent accélérateur de cash-flow.

D’autant plus qu’une fois l’amortissement et le crédit terminés, on peut basculer en LMNP Micro-BIC et bénéficier de 50% d’abattement forfaitaire (et économiser les frais de comptable). Et ainsi bénéficier des avantages des deux régimes.

lemouz a écrit :

Il y a quand meme le report sur 10 ans des deficits qui permettent de "gagner du temps".
J’expérimente une situation qui me gratouille un peu : j’arrive bientôt à une période ou mes déficits de 10 ans vont être perdus car l’amortissement de l’année en cours est encore suffisant pour être à résultat fiscal négatif.
C’est assez désagréable de se dire qu’on pourrait avoir + de revenus à déclarer sans pour autant payer d’impot …mais de ne pas les avoir !

Vous devez faire erreur, l’amortissement n’a pas de limite de durée. Vous confondez probablement avec le déficit foncier dont le surplus peut être reporté jusqu’à 10 ans.

@grugru : vous faites erreur, le report de déficit est bien limité à 10 ans en LMNP. Par contre, pas de limite en LMP.

Honnêtement,  tout se calcule donc perdre des amortissements n’est pas normal (hormis si c’est un choix). C’est un signe de recettes insuffisantes (rentabilité ?).

Les comptables ne passent pas en charge plutôt qu’en amortissement par paresse, c’est un choix lié à l’exploitation de la société (tout en respectant les règles comptables). En général, il est préférable de reporter l’imposition dont passer en charge ce qui peut l’être (dont les frais notariés). Cela vous crée une réserve qui éponge votre résultat et neutralise l’impôt. Hormis quelques cas très particuliers,  je ne vois pas l’intérêt d’amortir au maximum.

De plus, c’est la bonne période pour commencer à optimiser le résultat de l’année (s’il est positif bien sûr). La plupart des charges et recettes sont connues, donc vous avez la possibilité d’ajuster votre résultat.

Consultez votre EC pour plus de précision! C’est votre conseil pour gérer votre petite entreprise.