Banques pratiquant la compensation des revenus pour calculer le taux d'endettement ?

Kinpe · #1

Bonjour à tous,

je comprends pour calculer le taux d’endettement avec un revenu locatif et credit, qu’il y a deux méthodes pratiquent par les banques:

La compensation des revenus.
La non-compensation des revenus.

Par contre, j’arrive pas trouver un banque qui pratique le calcul compensation.
Est ce que vous les connaissez, svp?

Urgent pour le trouver, sinon, pas assez de capacité pour acheter la residence principale.

Merci!

Message édité par l’équipe de modération (05/01/2017 14h33) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, compensation, revenue

loulou75015 · #2

Bonjour,

Ce forum est un lieu d’entraide et de partage et non un FAQ à réponse sous 24h, vous voudrez bien évitez les urgents et autre terme similaire, le forum n’est pas à votre service. C’est en effet très désagréable à lire et donne surtout envie de passer son chemin plutôt que de vous aider.

Kinpe · #3

Bonjour, Loulou75015,

Sincèrement Désolé. Je n’ai pas l’intention de se presser.

J’étais en train de chercher l’info sur l’internet, et par hasard, j’était tombé sur ce forum. En lisant des msgs, j’ai appris bcp de choses grâce aux chers internautes. Et c’est pour cette raison, j’ai posé ma question en espérant de trouver quelques idées et la réponse aussi peut être profiter aux autres personnes qui peuvent avoir la même question.

Encore une fois, sincèrement désolé pour se presser.

gunday · #4

Question : c’est quoi la compensation des revenus ?

Mi345 · #5

Bonjour Kinpe,

Bulle Immobilière - Consulter le sujet - Compensation des revenus ?

cordialement,

Siocnarf · #6

Je suppose que c’est le taux d’endettement "investisseur".
On fait la différence entre 70% des loyer perçus et mensualité d’emprunt et on ajoute le résultat aux revenus.

Par exemple :
Vous touchez un salaire de 2000 €. Vous percevez 600 € de loyer pour un emprunt de 400 €
La mensualité de l’emprunt envisagé sera de 500 €

Taux d’endettement "classique" : (400+500) / (2000+0.7*600) = 37%
Taux d’endettement "investisseur" : 500 / [(0.7*600-400)+2000] = 24%

En 2011 et 2012, LaBanquePostale avait calculé mon taux d’endettement de cette manière.
Aujourd’hui je ne sais pas
Dans mon agence Caisse d’Epargne, notre conseillère calcule les 2 taux.
Mais à partir d’une certaine situation comme vous le savez, le taux d’endettement n’est plus vraiment pris en compte.

Kinpe · #7

gunday a écrit :
Question : c’est quoi la compensation des revenus ?

Merci à tous,

Pour être plus claire, peut être avec le chiffre est mieux.

Salaire 4500

Revenue locatif 1750
Credit sur immo locatif 1100

Le credit demandé envisagé pour RP est 1400

Taux d’endettement "classique" (or non compensation)
(1400+1100)/(4500+1750*0.7) =44% KO

Taux d’endettement "investisseur" (or avec compensation)
1400/[4500+(1750*0.7-1100)) = 30% OK

******************
En réalité, mon ressource locatif*0.7 > credit pour immo locatif
En plus, j’ai souscrit l’assurance loyer non payé pour avoir une garantie de ressource

En utilisant le Taux d’endettement "investisseur" (or avec compensation), ma capacité d’emprunter n’est pas impacté par le credit immo locatif en cours.

Donc il faut trouver les banques qui pratiquent ce calcul.

******************

Merci Siocnarf,

Je vais voir la banque postale et CE.
Est ce que vous pouvez nous le dire dans quelles situations, le taux d’endettement n’est pas pris en compte?

Merci

DDtee · #8

A ma connaissance, l’ensemble des réseaux bancaires pratiquent de la même manière, celle que vous appelez non compensation de façon assez rigide car votre interlocuteur rempli des "fiches" et n’est pas décisionnaire.

Seuls 2 réseaux se distinguent par la capacité du conseiller de prendre des décisions immédiatement dans son bureau : Caisse d’épargne et Crédit mutuel. Le niveau d’engagement est différent selon le niveau hiérarchique du conseiller et la région, ce sont en effet des caisses régionales.

Pour l’exemple au CM, avec une relation de confiance construite avec mon conseiller, je suis largement au dessus de tous les taux que vous annoncez.

Siocnarf · #9

Kinpe a écrit :
Est ce que vous pouvez nous le dire dans quelles situations, le taux d’endettement n’est pas pris en compte?

Je ne peux pas le dire avec exactitude, car comme chaque établissement pratique à sa manière l’analyse et la gestion des risques sur un dossier. De nombreux paramètres rentrent en compte.
Mais généralement, à partir du moment où votre "reste à vivre" (revenus moins dépenses) est de quelques milliers d’euros alors le taux d’endettement n’est plus vraiment un obstacle.
D’après les chiffres que vous donnez, il me semble que votre reste à vivre vous permettrait de dépasser le taux d’endettement classique puisque vous êtes à plus de 3000 €. Mais comme vous n’avez pas encore renseigné votre présentation, on ne peut guère vous en dire plus…

Je confirme ce que dit DDTee, à la Caisse d’Epargne, les pouvoirs de décisions (jusqu’à concurrence d’un certain montant) sont locaux. Par exemple, ma conseillère (qui est directrice d’unité commerciale = un regroupement de plusieurs agences) à un pouvoir de décision jusqu’à 400 K€ pour le financement d’une SCI.
Et donc pour revenir sur le taux d’endettement, dans notre situation actuelle, nous approchons les 45% et avons un accord de notre conseillère pour un prêt de 400K€. Ce qui ne veut pas dire qu’on pourrait avoir plus, mais dans ce cas notre dossier devrait passer en commission départementale (ou régionale je ne sais plus).

DDtee · #10

Mon interlocuteur au Crédit Mutuel est également manager de plusieurs agences et son pouvoir de décision est limité à 500 K€, il me semble que c’est le même montant pour un directeur d’agence, pour un simple conseiller 150 k€, il y a des postes intermédiaires mais que je connais moins.

Magnetov · #11

A ma connaissance : Caisse d’Épargne, crédit foncier, banque populaire, crédit agricole.

Passez par un courtier , il aura toutes ces informations ;-)
Je m’entends bien avec ma courtière, c’est elle qui m’a transmise ces informations.

DDtee · #12

D’expérience ce n’est pas exact au moins pour le crédit patate et la banque pop où tous les dossiers passent par un service spécialisé au dessus du conseiller général ou du conseiller spécial habitat.

Pour le crédit foncier je ne sais pas.

Arnaud13 · #13

Bonjour à tous. Revenant d’un rdv au credit agricole PACA hier soir… je peux vous dire que:

- mon taux d’endettement "vu par la BNP" atteint 50%…
- mon taux d’endettement "vu par le CA PACA" atteint… 33%… donc OK pour eux sur un nouveau projet (ils montent jusqu’à 40% pour du locatif)

Juliend21 · #14

La même chose de mon côté avec l’achat de la résidence principale: la caisse d’épargne PACA obtient un taux d’endettement de 31% sans compter de salaire pour ma femme (qui touche actuellement des indemnités pour suivi de conjoint) alors que la BP est à 35% en prenant en compte son ancien salaire. A ne rien comprendre comment les revenus fonciers sont pris en compte par les différentes banques.

Siocnarf · #15

Effectivement, les banques ne prennent pas en compte les revenus fonciers de la même manière.

Un exemple : lors d’un achat immo, LaBanquePostale a pris en compte les revenus locatifs à hauteur de 80% pour les logements, 60% pour les locaux commerciaux.
Les autres banquent prenaient en compte 70% de tout…

Dtedh · #16

Bonjour,

Vos banques partent dans leur calcul sur le loyer chargé ou bien hors charges?

Il me semble que ma banque a intégré les charges dans la dernière simulation.

Arnaud13 · #17

En ce qui me concerne (credit agricole paca) = loyer charges comprises

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