Yas03 [93] : étude de cas immobilier (achat pour LMNP)

yas03 · #1

Bonjour,
Mon mari et moi souhaitons investir dans le locatif. Nous sommes trentenaire avec 1 enfant à charge.
Nous venons d’acheter notre RP, sur le 93. (Année 2017)
Dans la même commune où nous habitons.
Appartenant 48m2, année 1992, 1er étage.
Prix Vente: 110000€ (frais agence inclus)
TF 1192€
Charges Mens 110€ (annuelle 1320€)
Actuellement loué 750€ mais peut être vendu libre. (9000€ annuel)
Frais de notaire 8570€
Mon courtier nous suit dans notre projet en faisant un prêt à 110% avec un taux à 1,50% (je ne connais pas actuellement les mensualités)
Je pensais l’acheter libre afin de louer en meublé.
Mais n’est il pas préférable de conserver le locataire actuel afin de ne pas perdre bénéfice des loyers?
Que pensez-vous de ce projet?

Mots-clés : appartement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Letuche57 · #2

Bonjour,

Il faudrait que vous soyez plus précise et donner plus d’éléments :
- le loyer de 750 eur est hors charge? Donc loyer total 860eur? Que comprennent les charges?
- pour savoir si le lmnp est intéressant il faudrait connaitre votre taux marginal d’imposition et vos revenus. Si vous êtes faiblement imposés, peut être pas nécessaire de faire du meublé.
- allez faire un tour sur rendementlocatif.com pour faire quelques calculs préalables

yas03 · #3

Merci pour votre retour.

Alors concernant le loyer…je ne sais pas si il inclut les charges ou pas…je ne pense pas mais à vérifier.

Notre TMI est de 14%, nous déclarons 58000€.

J’ai fait une simulation sur le site que vous m’avez indiqué est celui-ci préconise un loyer de 893€hors charges.

Concernant, ce qui est compris dans les charges je ne sais pas….mais l’eau chaude est en individuelle. Le chauffage est électrique. Donc peut-être que les charges comptabilisent l’eau froide et l’entretien des parties communes… À voir…

Bernard2K · #4

Il est très peu probable qu’il puisse vraiment être vendu libre, en tout cas de façon rapide et commode.

Le bailleur ne peut donner congé pour vendre que à l’échéance du bail, qui peut tomber dans longtemps ; et il doit le faire au moins 6 mois avant cette échéance si loué nu ; au moins 3 mois avant si loué meublé.

Autrement dit, si le bailleur n’a pas encore donné congé, il ne peut le faire que pour dans plusieurs mois, et ça peut être jusqu’à 2 ans et plus (si loué nu et que la date d’échéance est lointaine). De plus la procédure de congé pour vente est contraignante (en location nue), puisqu’elle vaut offre de vente, et que toute baisse de prix doit faire l’objet d’une nouvelle offre au locataire et que ce dernier a, à chaque fois, un délai pour répondre. Donc, ça complique et ça rallonge.

Les agents immobiliers ont souvent tendance à être très optimistes sur la capacité à virer le locataire, de façon à plaire aux acheteurs de RP et à ceux qui voudraient changer le type de bail.

Pour en avoir le coeur net, demandez si c’est loué meublé ou nu, et demandez la date d’échéance du bail. Et demandez si le bailleur est une personne physique ou morale (SCI par exemple) car ça a une influence sur ces sujets. Demandez-le par écrit (les paroles s’envolent, les écrits restent).

Yoan14 · #5

Il me semble que pour établir le loyer possible, le plugin Rendementlocatif se base sur les annonces des biens en location sur LBC. Or ces biens sont très souvent affichés avec les charges comprises.

Donc si c’est bien comme ça que ça fonctionne, le loyer proposé par RL n’est pas hors charges.

Dans toutes les villes pour lesquelles j’ai fait des simulations, le loyer proposé était cohérent avec un loyer CC mais pas HC.

Pierrot31 · #6

Par expérience, le loyer affiché par le plugin dont vous parlez renvoie des valeurs "sorties du chapeau": faites votre étude du marché locatif vous même…

Letuche57 · #7

De mon côté, je vous renvoyais plutôt sur le site rendementlocatif pour faire des simulations sur le rendement en prenant en compte toutes les charges (bien distinguer les charges de copropriétés que vous payez en tant propriétaire et la partie que vous pouvez faire payer au locataire).

Les loyers affichés sur le plug in sont peu fiables, je suis assez d’accord

yas03 · #8

Merci pour vos retours et messages.
Alors concernant le loyer actuellement fixé celui-ci est charge comprises car le locataire est une connaissance du proprio….raison pour laquelle il est faible.
Au niveau des charges mensuelles… J’attends d’avoir les documents mais il se pourrait que l’eau froide soit comprise. (A vérifié) Elles prennent en compte (sortie poubelles, entretien Luminaire, Bip, interphone etc)
Le bail est actuellement en meublé donc renouvelable d’un an.

J’ai fait quelques calculs concernant ce projet mais pas sur d’être dans le vraie. Et j’aurais aimé avoir vos avis.

Prix d’achat - 110 000€ ( frais d’agence inclus)
Il peut je pense se louer à 850€charges comprises ( j’ai déposé une annonce et plus d’une dizaine de retour)
Donc mon projet est le suivant :
PA ~ 110 000€
Frais de notaire ~ 8500€
Prêt immo~ 118 500€ ( à voir si négo avant achat)
Loyer~ 850*12= 10200€
TF = 1192€ ( je ne connais pas encore la TEOM, en attente des docs)
Charges Annuelles = 1320€ dont ( 80%mis sur le loyer)
Loyer = 850€ CC ( le loyer HC est de 760€)
APNO = estimation à 200€ annuel
Expert Compta = 250€ annuel
GLI = 350€ annuel

Donc, lors de mon calcul 10200 (RF) - 3500€ (Charges appart) = 6700€
6700 ÷12 = 558~
Ce qui implique que notre prêt ne doit pas dépasser ce montant.
Je suis en attente des retours de mon courtier pour connaître le montant de notre mensualité, mais pour votre info….on partirait sur un prêt à 110% pour ce bien sur une durée de 20~25ans avec un taux à 1,50%.

D’après vos avis, ce projet vous semble t’il pertinent? Ais je oublié des choses dans mon calcul ?
Le mode de location choisit serait du LMNP en réel (j’en assurerais la gestion)
Il est situé à 30min en transport de 2 IUT, proches des transports et en plein centre ville (rue commerçante)
Au niveau de la Vacance Locative, je partirait sur 1 ou 2 tout les 2ans…(nous avons de la trésorerie de côté)

Par contre, je n’arrive à calculer la rentabilité de ce projet en % , mais qu’en pensez-vous?

Ah j’oubliais, l’appart est sans travaux et je suis an attente des docs derniers PV de copropriété pour savoir si des choses sont prévus ou votés.

Merci pour vos retours,
Yasmine

osta · #9

Pour ne pas attendre votre courtier et calculer vous même le montant des mensualités de crédit, je vous conseille ce site: Calcul crédit

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