SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Je ne comprends pas trop ce que vous voulez dire , pouvez vous donner un exemple concret.

Ci-dessous un versement (100€ qui donne 94€ net) que j’avais fait sur primopierre et je retrouve bien les 6% de frais indiqué dans mon tableau et qui a comme source LINXEA….

Sisco2117, vous considérez que vous devez investir la valeur de retrait pour acquérir une part. En réalité, il faut investir 100/94*(valeur de retrait) compte tenu des frais. Les frais sont donc de 6/94 fois la valeur de retrait pour chaque part et non 6% de la valeur de retrait.

Il reste plus simple de dire que les frais sont de 6% du montant placé…

Edit pour précision : les chiffres valent pour Primopierre, le principe du raisonnement pour l’ensemble des SCPI sur votre AV.

Dernière modification par Thortue (10/11/2021 21h15)

Thortue a écrit :

Sisco2117, vous considérez que vous devez investir la valeur de retrait pour acquérir une part. En réalité, il faut investir 100/94*(valeur de retrait) compte tenu des frais. Les frais sont donc de 6/94 fois la valeur de retrait pour chaque part et non 6% de la valeur de retrait

Effectivement le % de frais est calculé sur le montant investi et cela quelle que soit la valeur de la part acheté (valeur de retrait). C’est le contrat d’assurance vie qui est fait comme cela, ce qui est indiqué dans le tableau est donc juste. Si on calcule le % de frais sur le prix d’une part alors mathématiquement le % de frais sera plus élevé puisque le prix de la part est obligatoirement plus faible que le montant investi (6,38% dans le cas de Primopierre).

Audacesfortunajuvat a écrit :

Un petit plus de Linxea, sur Meilleurtaux Placement anciennement mes-placementsliberté  le même contrat Spirica, me donne des pénalités après les 3 ans du premier investissement. D’ailleurs je ne comprends pas la date de valeur du 04/01 affichée si je désinvesti maintenant. Je vais approfondir tout ceci avec le support.

J’ai remarqué que le cas de l’investissement sur une SCPI la date de leur indiqué est celle du début d’année si le prix de part n’a pas évolué depuis le début de l’année. C’est pour cela que c’est indiqué 2 janvier 2018 pour patrimmo commerce.
Même raisonnement en cas de rachat…C’est pour cela que c’est indiqué 2 janvier 2018 pour patrimmo commerce.

Concernant vos 3% de frais, vérifier qu’elle est la date de votre investissement INITIAL en 2018 et qu’elle est la date de retrait.
Soit cela fait moins de 3 ans alors les 3% sont logiques sinon alors cela voudrait dire que le contrat SPIRICA aurait une règle différente concernant cette règle de frais ce qui m’étonne car selon moi c’est l’assureur qui fixe les règles de son contrat et cela serait très contraignant pour lui d’en créer et d’en gérer des différentes selon le distributeur du contrat….

Thortue a écrit :

Au passage, le choix de patrimmo commerce est intéressant dans le contexte actuel

Pourquoi dites vous cela vu la chute du dividende distribué, un TOF faible et le prix de part surcôté vs valeur de reconstitution?

Thortue a écrit :

Je n’ai pas été clair : j’évoquais le choix d’un exemple de désinvestissement sur patrimmo commerce… Il s’agit d’un trait d’humour d’où le smiley et aucunement d’un conseil d’investissement.

Désolé je n’avais pas interprété comme cela, il faut que je sois plus vigilant aux smiley lol

Thortue a écrit :

Ce qui est indiqué dans votre tableau doit être modifié comme indiqué par NicolasV pour être juste. En particulier parce que vous comparez ces frais par part à l’écart en euros entre prix de souscription et valeur de retrait d’un investissement en direct. Sans cette modification, la comparaison n’est pas rigoureuse car elle ne se fait pas sur des bases identiques.

Vous et NicolasV avez entièrement raison, je viens de comprendre mon erreur dans le fichier, le voici ci-dessous corrigé (ne pas faire attention aux couleurs ou aux commentaires):

Thortue, le 10/11/2021 a écrit :

Audacesfortunajuvat, revérifiez votre date de 1er investissement. Méfiez-vous du terme date de valeur chez Spirica. Celle indiquée sur votre capture (02/01/2018) n’est pas la date de valeur de votre investissement. Celle à considérer est la date figurant à droite dans votre historique d’opérations avant de dérouler le détail de l’opération.

J’avais vérifié pour un rachat. Compte tenu de votre capture, je viens de vérifier pour un arbitrage. Dans aucun des 2 cas je n’ai de frais sur mon exemple précédent.

Je suis sur une AV mes-placements comme vous, il n’y a pas de raison que ça diffère de linxea.

Au passage, le choix de patrimmo commerce est intéressant dans le contexte actuel

La date de mon premier achat date de plus de 3 ans, il y a donc bien un fonctionnement diffèrent. Je vais me rapprocher du support pour en savoir plus. Sinon le choix de patrimmo commerce n’est pas innocent, je cherche à m’en débarrasser le plus vite possible avant que la catastrophe annoncée sur cette daube n’arrive.

Thortue, le 11/11/2021 a écrit :

Compte tenu de la dernière capture envoyée, je ne m’explique pas les frais qui vous sont appliqués en effet. Tenez-nous informés du retour du service client s’il vous éclaire.

J’ai contacté le support de meilleur placement et effectivement c’est un mauvais paramétrage de mon compte. C’est bien la date du premier achat qui compte.
Par contre je ne sais pas si c’est depuis leur rachat, mais ils ont un service client digne de saxo. Ils doivent sous traiter sur la même plateforme :-)
J’appelle, une conseillère qui me dis qu’elle va faire le nécessaire et la conversation est interrompue avant la fin de l’entretien et bien sur elle ne me rappelle pas. J’envoie un mail expliquant le pb et ma conversation et aujourd’hui je reçoit une réponse complétement à coté de la plaque :

Nous faisons suite à votre demande relative aux scénarios proposés par la Société Eiffel Groupe pour le FCPI Alto  Innovation 2021.

Ce dernier nous informe que la dernière colonne (plus value nette) est la différence entre le prix de cession plafonné des actions de préférence (120€) et le prix de souscription des actions de préférence (100€), soit 20€.

Il s’agit d’un exemple en Euros.

Je reste bien entendu à votre entière disposition pour vous accompagner dans la gestion administrative de votre contrat.

Je suis bon pour rappeler une nouvelle fois car rien n’a changé au bout d’une semaine.

Rivol0gY a écrit :

Bonjour,

J’ai relu tout le fil et je me pose une question "bête" à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse :
dans le cadre d’un investissement sur une SCPI dans un contrat d’assurance vie, ladite UC génère des dividendes en général par trimestre.

Ces dividendes sont la plupart du temps injectés dans le fonds en euros.

Comment sont taxés les dividendes réinvestis dans le fonds en euros dans l’assurance vie en cas de retrait ?

J’ai bien compris qu’à minima on paie les prélèvements sociaux par an sur le rendement du fonds en euros mais quid des dividendes ?

Ex.: j’ai déposé 1 000 € sur le fonds en euros. J’ai reçu 100 € de dividendes réinvestis sur le fonds en euros. En partant sur 1% de rendement (brut d’impôts), à la fin de l’année, j’ai 1 111 € (je fais simple, tout est arrivé le 01/01).

-> Je paie les prélèvements sociaux sur 11 €, OK
-> Paie-t-on les prélèvements sociaux sur les 100 € de dividendes ?! à priori, non, mais lors du rachat total (ou partiel), que se passe-t-il ? La base imposable est, j’imagine, 111 € puis que le versement initial est de 1 000 €. Comme, c’est inférieur à l’abattement, on ne paie pas de PS (et impôts) sur ces 100 € non plus à la sortie car inférieur à l’abattement ?!

Merci par avance pour vos éclaircissements.

Bonjour,

Les PS sont toujours dûs même lorsque vous profitez des abattements pour durée de détention.
En fait, une assurance-vie c’est comme un gâteau => lorsque vous faites un rachat, il est considéré l’ensemble du contrat et la part du gâteau que vous récupérez.
Si vous êtes full SCPI, vous n’êtes pas forcément en + value compte tenu des frais relatifs à la scpi. Si cela fait un moment que vous avez votre allocation, c’est en revanche probable.
Ainsi si vous avez mis 1000 et que votre contrat vaut 2000, vous avez 1000 de PV latentes. Ainsi vous bénéficiez des abattements en cas de rachat partiel ou total. Si vous récupérez 500, vous avez 250 de PV dans ce gâteau, donc soumis au PFL après abattements sauf les PS à 17,2 - ce que vous auriez déjà réglé sur le fonds euros.

Merci à vous deux (loicd et thesee) pour votre réponse.

Je pensais bêtement que si on faisait un retrait sur un fonds en euros, il n’y avait jamais de P.S ou tout au moins qu’il considérait le ou les supports sur le(s)quel(s) on fait le rachat et non la globalité de l’encours…

Et jusqu’à assez récemment, mes AV n’avaient que des fonds en euros car investir dans des fonds ou en actions pouvaient se faire sur un PEA sans trop de frais. Donc je ne voyais pas l’intérêt d’y ajouter des U.C. de ce type.

Cela explique donc le biais sur l’assurance-vie dans la simulation de la première page où les PS sont prélevés au "dénouement" et non pas chaque année.

C’est très clair et je vous remercie pour vos réponses étayées.

@ xenesis

Si j’ai bien compris, le support sur lequel on fait le rachat n’a pas d’impact.

Il vient que si l’investissement initial est 1 000 € et qu’au moment du rachat, c’est 1 300 € (donc 300 € de dividendes de la SCPI qui sont partis sur le fonds en euros) : la PV reste de 300 € sur le contrat.

Donc si rachat total : PS = 300 € x 17,2% = 51,6 €
Si rachat partiel : 300 € / 1300 € soit ~23% de rachat, vous devrez payer ~23% x PS = ~23% x 51,6 €

Lors du versement des dividendes, je n’ai jamais noté de PS. C’est du brut de fiscalité en accord avec les relevés trimestriels ou annuels des SCPI.

Par contre les intérêts générés par le fonds euros sur lequel est déposé les dividendes sont eux taxés chaque année des PS.

J’espère ne pas me tromper !

J’ai tout bon ?

à mon humble l’avis, le désinvestissement se fera sur le fonds en euros uniquement, il n’y aucune raison qu’ils désinvestissent la SCPI dans votre exemple.

Au terme du rachat, il restera 100% SCPI dans l’AV et 0% du fonds en euros.