Assurance vie ET/OU nue propriété et critères de sélection SCPI

C’est qui "On" et sur quel(s) critère()s  vous l’a-t-on déconseillé ?

Avant toute chose, quels sont vos objectifs patrimoniaux ? Que possédez-vous déjà comme épargne ? Quel est votre niveau d’appétit pour le risque ? A terme, aurez-vous besoin de revenus complémentaires ? Dans quel délai ?

Là-dessus, vous ne livrez pas beaucoup d’informations. Vous indiquez seulement ne pas avoir besoin de revenus complémentaires et ne pas souhaiter vous endetter. Vous recherchez donc un placement de capitalisation dans l’immobilier locatif commercial ou d’habitation.

Pour vous répondre, je vais donc supposer :
- que vous avez 40 ans,
- que vous prendrez votre retraite vers 62 ans, et qu’à cette date, il faudra disposer de revenus supplémentaires,
- que vous ne souhaitez pas assumer vous-même la gestion locative de vos investissements dans l’immobilier locatif,
- et que vous avez pris connaissance des facteurs de risques attachés à ce type d’investissement.

Examinons ensemble les différentes possibilités :

* L’investissement en nue-propriété de part de SCPI de rendement se fait généralement sur des durées comprises entre 5 et 10 ans. Concrètement, cela signifie que si vous investissez en nue-propriété de parts de SCPI de rendement aujourd’hui, vous récupérerez des revenus supplémentaires pour vous 50 ans, alors  que vous serez encore vraisemblablement en activité, donc sans diminution de revenus, à priori.

Cette option n’est donc pas optimale pour vous, si l’on veut bien tenir compte de votre âge, de votre TMI, et du fait qu’il n’est maintenant plus possible de revendre l’usufruit des parts, pour une nouvelle période de 10 ans, sans subir une fiscalité confiscatoire…

Il faudrait prévoir un démembrement d’une durée de 20 ans, qui n’existe pas en pratique (j’ai déjà démembré sur 15 ans, mais il est très difficile de trouver une contre-partie sur une telle durée).

L’investissement en nue-propriété sera donc approprié lorsque vous aurez 50 ans.

* L’investissement en pleine propriété de SCPI de capitalisation (exemple : SCPI Pierre 48 de Paref). Cette solution est optimale dans la phase de capitalisation, car vous ne percevez aucun revenu, ce type de SCPI n’ayant pas vocation à distribuer quoi que ce soit, mais à capitaliser jusqu’au jour où vous déciderez de revendre.

POur percevoir des revenus, il faudra donc revendre. Si cette revente se fait pour vos 62 ans, vous devrez payer l’impôt correspondant à la plus-value engrangée, puisque l’exonération de cet impôt n’est totalement acquise qu’au bout de 30 ans.

* L’investissement en parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie : La fiscalité est optimale pendant toute la période de capitalisation. Aucun impôt n’est à acquitter pendant cette phase. Un bémol toutefois : vous supporterez les frais de gestion du contrat.

A 62 ans, vous pourrez faire des retraits programmés pour assurer un complément de revenu. Votre contrat aura plus de huit ans. La fiscalité sera donc optimale.

Au sein d’une telle enveloppe, il est également possible d’arbitrer sans frais, vers d’autres types de supports, et de diversifier votre investissement sur plusieurs classes d’actifs (obligations, actions, foncières cotées,…).

Si vous êtes novice en la matière, il peut être intéressant de souscrire un tel dossier auprès d’un professionnel capable de vous conseiller :
- sur l’allocation d’actif initiale,
- sur le suivi dans le temps de celle-ci (conseils d’arbitrages…).

Je partage votre point de vue sur l’investissement en loi Malraux : l’avantage fiscal ne comble pas le manque de rentabilité de ce type d’investissement. Je vous le déconseille.

* Choix des SCPI :

C’est un thème que nous avons déjà évoqué sur le forum.

Plusieurs critères sont a examiner : %TRI sur 5 et 10 ans, évolution de la distribution sur 5 ans, politique de report à nouveau, ancienneté des immeubles, taille de la SCPI, composition du patrimoine, localisation géographique des immeubles, type d’actifs en portefeuille, réputation et politique d’investissement du gestionnaire, évolution du prix de la part, taux de vacance locative…

Il est conseillé de diversifier vos achats sur plusieurs SCPI différentes, au gré des opportunités du moment.

Il est également admis que les SCPI des grosses banques (BNP, AMUNDI …) sont généralement moins intéressantes que celles des maisons de gestion spécialisées (qui ne font que cela : PAREF, SOFIDY, etc…).

* Le problème d’Immorente est le même que celui de toutes les SCPI de commerces. L’image de valeur refuge de ce type d’actif à conduit à une hausse des prix au m² et donc à une baisse de la rentabilité locative. Ce même phénomène a frappé Pierre Plus, Actipierre europe, ainsi que d’autres SCPI de commerces, toutes plus ou moins victimes de leur succès…

Good by Lenine, Stephane, tout d’abord merci de votre réponse - qu’il va me falloir un peu de temps pour bien digérer

Stéphane, vos suppositions quant à notre profil sont correctes; quant aux risques, je pense les avoir bien compris au travers des différentes discussions proposées sur les différents forums.
Notre épargne : nous avons chacun 1 CEL et 1 LDD au max + des PEE, PERCO et Art83 grâce à nos entreprises. On envisageait d’investir les CEL en SCPI. Histoire de faire mieux que 1.9% / an ou les 2.5% des livrets A ou eq.
Notre appétit pour le risque : étant tout à fait novices, on est dans la catégorie des timides pour le moment. Mais c’est sûr l’année prochaine j’ouvre une nouvelle discussion sur les SIIC

Démembrement : si j’ai bien compris Good Bye Lenine, c’est intéressant pour un TMI à 30 à condition de ne pas revendre avant les fameux 30ans …

SCPI de capitalisation … Si je n’en ai pas parlé ,c’est que ce n’était pas très clair et je n’avais pas trouvé d’autres files clarifiant le sujet… Je vais donc creuser… Pierre 48 fait partie des SCPI disponibles dans le cadre du contrat AV UNEP. C’est mieux de les prendre en pleine propriété ou dans le cadre d’un contrat AV ? Pierre48, c’est par ailleurs 100% logements. J’ai cru comprendre que les beaux jours étaient finis, faut-il quand même investir ?

Critères de sélection :
Je confirme que les rapports annuels et autres bulletins trimestriels sont juste inabordables pour moi! Et que je me contente pour le moment de comparer à des référntiels qui me semblent moins obscurs. Voilà ce que j’ai lu :
%TRI 5 ans > 7%
% TRI 10 ans : ? . D’après EIEF, moy 2011 pour les SCPI de rendement = 11.81%
Evolution de la distribution sur 5 ans : ?
RAN par part > 10% du rendement annuel
Ancienneté des immeubles : plus le parc est vieux, plus les travaux de mise en conformité sont importants
Taille de la SCPI : capitalisation > 150 M€
Composition du patrimoine, localisation géographique des immeubles : pas tous les oeufs dans le même panier ! Au vu du commentaire de Stéphane sur les SCPI murs de magasin, faut-il comprendre que ce n’est peut-être pas pertinent ?
Type d’actifs en portefeuille : c’est le problème quand on débute, y’a des mots qui coincent …
Evolution du prix de la part : ?
Taux de vacance locative : Taux d’occupation financier >90% bon >95% excellent

Si j’ai loupé la discussion qui détaille ces points, je suis preneuse du lien.

Encore merci !

Champflo a écrit :

C’est qui "On" et sur quel(s) critère()s  vous l’a-t-on déconseillé ?

Bonjour,
- Un conseiller en patrimoine en ligne spécialisé dans les SCPI et dont le nom commence par P…
- D’après le dernier rapport, il semblerait qu’Immorente doivent céder une partie de son patrimoine pour maintenir le rendement du dividende (je n’ai pas été vérifier mais le rapport est disponible online).