Construction d'une maison en loi Pinel : comment gérer au mieux ?

Quand je l’avais fait en Scellier, c’était la date de dépot du permis de construire qui comptait pour la date. Cela n’a sûrement pas de raison d’avoir changé, mais il faudrait que vous retrouveriez le Bofip spécifique au Pinel pour vérifier.

Le déficit foncier fonctionne comme d’habitude pour les travaux que vous n’avez pas passés dans le coût de construction. Donc en pratique, ça devrait concerner d’éventuels travaux effectués après que vos 1ers locataires soient entrés dans les lieux.

Le constructeur doit juste déposer un permis de construire en mentionnant que c’est en vue de louer (ça impose quelques contraintes supplémentaires par rapport à une construction en RP comme le respect des normes handicapées notamment, et donc douche au lieu de baignoire etc.). Mais les choses ne sont guère compliquées de ce côté-là.

Pour moi, il n’y a cependant aucun fondement juridique au fait de ne pas pouvoir passer de déficit foncier dans les 2 ans.

Bernard n’a pas cité toutes les éventualités en se concentrant sur ce qui concerne la garantie biennale. exemple : locataire qui part au bout d’un an et laissant une dégradation des murs nécessitant peinture etc.

C’est un beau déterrage de sujet.

Je reviens sur ce que j’affirmais à l’époque.

Pour répondre à julien : oui, il y a des bases juridiques :
- le fait que les travaux de construction sont inéligibles en revenus fonciers (ça, c’est clair).
- le fait que les opérations de finition que l’on aurait pu oublier dans l’assiette du Pinel, et qu’on serait du coup tenté de passer en charges sur les revenus fonciers, sont en fait des opérations qui concourent à produire l’immeuble neuf, et qui sont donc indissociables des travaux de construction. Sur cette notion de travaux indissociables, voir notamment le point 20 ainsi que le point 250, dans la page du bofip dont le lien suit. Le bofip dit ne cite pas de cas de jurisprudence sur un immeuble neuf, mais sur des immeubles anciens (don re-construction), voir notamment le dernier exemple du tableau du point 270 dans cette page :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense

Sur l’exemple cité par Mettero : à mon sens, l’installation de la cuisine sur une maison construite en Pinel, avant sas première location, est une opération indissociable de l’opération de construction. Elle devrait être intégrée dans l’enveloppe du coût de construction éligible au Pinel, plutôt que comptée en charges des revenus fonciers.

Sur l’exemple cité par julien : oui, il peut y avoir des travaux ayant la nature de charges déductibles les 2 premières années. J’étais un peu trop affirmatif ; il aurait plutôt fallu écrire : dans le cas général, il n’y a pas de raison de faire des travaux pendant les 2 premières années. Sur le cas que vous citez, les dommages sont normalement à charge du locataire (à récupérer sur le dépôt de garantie) ; ils ne peuvent être déduits en charge que si vous n’arrivez pas à faire payer le locataire.

Globalement :
- j’ai sans doute été trop affirmatif en disant qu’il n’y a aucune raison de déduire des travaux en charges les 2 premières années. Si l’on doit faire des travaux qui rentrent dans les travaux déductibles des revenus fonciers, on peut les déduire.
- je voulais prévenir le cas qui arrive assez fréquemment, où le constructeur livre une maison pas finie, et où le propriétaire fait une grande partie des travaux de 2nd oeuvre ou de finitions lui-même. Si l’on passe tous ces travaux en charges des revenus fonciers pour faire du déficit foncier, je pense que le risque est bien réel de se prendre un redressement pour avoir déduit, en charges des revenus fonciers, des travaux qui étaient en fait "indissociables" des travaux de construction.

Pour résumer :
- déduire en charges des revenus fonciers un peu de travaux qui sont vraiment apparus post-construction, ou même mieux post-location, ok ;
- déduire en charge des revenus fonciers des travaux importants qui sont en fait toute la fin de la construction de la maison : à mon avis, mauvaise idée avec risque de redressement fiscal.