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#1 24/06/2024 22h21
- Contemplatif
- Membre (2023)
- Réputation : 5
VOTRE PROFIL
- Voir ma présentation ici Connexion aux forums des IH
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : J’aime les chiffres, j’ai lu des bouquins, et j’ai même déjà donné des formations amateures sur les SIG
- Fiscales : Lecteur avide de ce forum par le passé, j’ai pas mal de notions, mais rien que je n’appliquais auparavant (1 salaire et 1 RP en location, avant)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Zéro, pas bricoleur pour un sous. J’ai posé du parquet flottant quelques heures avec mon frère il y a 10 ans et j’ai peint un mur il y a 5 ans.
- Sociales : Plutôt extraverti, j’aime parler aux gens (si c’est le sens de la question)
- Temps disponible : Plutôt faible mais variable. J’ai un emploi temps plein et un bébé, mais mon télétrail me donne beaucoup de flexibilité
- Niveau d’expérience de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier : Pas mal de théorie (dont ce forum), zéro pratique
- Capacité à s’organiser : Forte capacité d’organisation. Pas toujours la discipline de la suivre. Donc, ça dépend.
- Réseau d’artisans constitué : Aucun.
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement résidentiel T4 de 95 m2, trois chambres, un grand salon/salle à manger, une salle d’eau avec WC intégré, une cuisine, une entrée (et une cave).
- Année de construction : Inconnu (mais surement 1970-1990)
- Étage : 1er sur un total de 9, appartement moyennement lumineux, 95 m2 (au sol et carrez), 1 ascenseur
- Occupation : Nous sommes, avec ma femme, les occupants de ce logement qu’elle a en indivision avec son frère suite à succession. Nous en partirons courant été 2024.
- Si appartement : Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau juste divisionnaires, pas facturés, dans les charges communes. Mais compteurs d’électricité individuels (Linky).
- Études de la copropriété : Grande copropriété d’environ 70 lots, majoritairement des propriétaires occupants
- Concierge : Non
- Décoration : mérite un rafraichissement, mais rien de transformatif
- Nombre de façades: 2, l’appartement est traversant Est-Ouest
- Nombre de parking : Zéro, mais nous en louons un actuellement, donc un futur locataire pourrait surement voir avec notre bailleur de garage.
- Robustesse : Appartement et copropriété saine
- Présence de balcons ou de terrasses : Oui, un petit balcon qui donne sur rue
- Présence de caves : Oui, une cave d’~9 m2 je pense
- Raison de la vente : La question ici est plutôt de savoir d’une part si nous mettons en location ou si nous vendons (la part de ma femme de 50%). Et, d’autre part, si nous louons, alors en meublé ou nu.
Problèmes particuliers:
- Proximité immédiate d’une voie ferrée : Oui. Pas dérangeant les fenêtres fermées, peu dérangeant les fenêtres ouvertes, sauf au coeur de la nuit l’été en cas de canicule par exemple.
- Nuisances olfactives : Cela ne fait qu’un an et demi que nous y sommes, mais l’été dernier, ça sentait très mauvais dans la rue, donc pas agréable d’aérer.
- Nature du terrain : RAS
- Servitudes : Non
LOCALISATION DU BIEN
- Lyon 6e
- Dans la ville, entre Massena et Charpennes, proche de l’ancienne gare des Brotteaux
- Dynamisme économique : Bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Probablement. Le 6e est un quartier qui a bien pris ces dernières années
- Distance entre le bien et la résidence principale : Loin ! 6h de route, 4h de train.
- Population croissante dans la localité
- Proximité de points d’intérêt (commerces, école, FAC, parc, montagne, mer, etc…) : Tout est à porter de main pour une famille
- Proximité d’une ville de 100 000+ habitants : Nous sommes dedans 
RENTABILITÉ DU BIEN
(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
- Coût du bien avec frais de notaire :
- Non-applicable car bien déjà acquis suite à donation et succession. Donation de la nue-propriété en 2012 (estimation bien 400 000 €). Récupération de l’usufruit en 2023 lors de la succession (pas d’estimation faite).
- En appliquant une bête moyenne de 6000€/m2 (https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/ … 690386.htm) et en prenant en compte la cave, ça me donne environ une valeur d’environ 600 000 €. Ce serait, évidemment à confirmer par agence.
- 6000 €/m2 est peut-être un peu surestimé car https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ me donne en médiane de prix au m2 dans la section cadastrale (une dizaine de vente d’appartement par an) :
- 5 100 €/m2 en 2023
- 6 000 €/m2 en 2022
- 5 700 €/m2 en 2021
- 5 900 €/m2 en 2020
- 5 000 €/m2 en 2019
- Prix au m2 du bien / Prix moyen au m2 dans la localité ou le quartier : Le bien n’a pas été estimé depuis 2012, donc difficile de savoir.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
- Pas de loyer.
- Plafond de la métropole de lyon (https://www.grandlyon.com/services/lenc … lleurbanne) donnerait un loyer max (avant éventuel complément de loyer, mais je ne sais pas si la cave serait suffisante pour cela) :
- entre 13.80 €/m2 et 15.10 €/m2 pour une location nue, soit entre 1311 et 1435 €/mois, et donc entre 15 732 et 17 220 €/an
- entre 15.60 €/m2 et 17.00 €/m2 pour une location meublée, soit entre 1482 et 1615 €/mois, et donc entre 17 784 et 19 380 €/an
- Taux de vacance envisagé : Aucune idée. J’avais retenu la "règle" au doigt mouillé de 1 mois de vacances chaque X années avec X = le nombre de pièce (i.e. 1 mois par an pour T1, 1 mois tous les 2 ans T2, 1 mois tous les 3 ans T3…). Dans ce cas, ça ferait 1 mois tous les 4 ans, mais ça me parait très optimiste, surtout si on loue en meublée. Je suppose que je budgétiserai 1 mois une année sur deux pour être prudent.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Oui ce serait délégué. Une cousine est très contente de son agence, il faut encore que je creuse plus, notamment leur frais. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. (6% (?))
- Travaux immédiats : Oui, du rafraichissement : enlever papier peint et mettre un coup de blanc, poncer/cirer parquet, réparer serrure porte d’entrée, vérification/entretien annuel de la chaudière gaz (ventouse à condensation), quelques interrupteurs à changer, un joint de salle de bain, etc.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Inconnu, à creuser.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Inconnu, à creuser.
- Taxe foncière hors TEOM : 1 145 € en 2023
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Oui, nous en prendrions une. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. => 150 € (?)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Idem, oui, nous en prendrions une. Pour la simulation, j’imaginais prendre une moyenne locale ou nationale. => 3% (?)
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
- Rentabilité brute : entre 2,5% et 3,1% (= 19380/(600000+20000)*100)
- loyers : entre 15 732 €/an et 19 380 €/an
- "prix du bien" : 600 000 €
- frais de notaire : n/a
- travaux de rénovation : à estimer, à la louche j’imaginais faire faire pour 200€/m2, soit 19 000 €
- meubles si loué meublé : là est toute la discussion en fait ! (voir tout en bas)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
- Rendement opérationnel brut : entre 1,25% et 1,77% (= (19380*0.96*0.94*0.97-6000)/(600000+20000)*100)
- taux de vacance : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- frais de gestion : 6% (?)
- assurances : 150 € + 3% (?)
- travaux de maintenance : "1 % du prix d’achat par an", soit 6 000 €/an (?)
- coût du bien avec frais de notaire : ~600 000 €
- travaux immédiats : environ 19 000 €
- Montant des charges de copropriété : Inconnu, à creuser.
- Montant de la CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les meublés : Je ne me suis pas encore renseigné là-dessus, mais https://www.rhone.gouv.fr/Demarches/Dom … age/F23547 me laisse penser entre 200 et 600 € la première année d’assujetissement. Max 1 200 € par la suite.
- Coûts de tenue de comptabilité : Je ne me suis pas encore renseigné là-dessus. A creuser.
- Coûts d’acquisition des meubles : là est toute la discussion en fait ! (voir tout en bas)
FINANCEMENT DU BIEN
n/a
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier) : Si location nue, alors au réel car les autres biens mis en location le sont déjà.
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Si location meublée, alors LMNP car moins de 23 000 € de recettes et/ou moins de 50% des revenus du foyer. A voir, mais je suppose qu’avec les amortissements du foncier, le réel serait plus intéressant (en espérant que les derniers rebondissements sur le sujet l’enterrent pour encore quelques années).
CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI : 30% en 2023 avec 2 parts seulement, mais probablement 11% en 2024 avec 2,5 parts et une perte lors du congé maternité. Indéterminé en 2025 mais possible que 11% encore je pense (tout dépendra si ma femme reprend un travail salarié/CDI ou si elle se lance dans son entreprise).
- Cash flow : Positif, mais simplement car pas de prêt/crédit sur le bien.
Contexte
Ma femme est moi allons quitter cet appartement (qui est notre résidence principale) à Lyon pour emménager dans notre nouveau chez nous à 4-6 heures d’ici. Il est en indivision avec son frère (qui est encore plus loin). Aucun des deux indivisionnaires n’a de projet qui exigerait du capital et donc la vente de ce bien. Aucun des deux n’aime investir et fait surtout de l’épargne avec son excédent. Bref, ni besoin ni envie de vendre.
Le mettre en location semblerait être la solution préférée pour l’instant. (Sauf si la location n’est absolument pas intéressante ET que l’économie de la taxe sur la plus-value car résidence principale est conséquente). Le réflexion actuelle est plutôt sur le fait de le mettre en location meublée ou nue. Nous avions initialement commencé à réflechir à de la location meublée car nous avons "trop" de meubles.
En effet, cet appartement était celui d’un parent depuis plus de 20 ans. Nous avons déjà vendu une partie des objets et meubles dont nous n’avions pas besoin pour y vivre, mais nous avons quand même conservé de quoi y vivre confortablement. Cependant, nous avons aussi ce qu’il faut pour meubler notre futur chez nous, puisque nous avions nos affaires avant d’emménager dans cet appartement. Nous les avons mis, en attendant, dans un box de stockage.
Bref, nous sommes dans une situation où, le bien est déjà presque tout équipé et nous hésitons entre soit s’acharner à tout vendre/donner pour le mettre en location nue, soit racheter une ou deux bricoles et le mettre en location (bien) meublée.
Voilà, désolé de cet énorme pavé pas toujours bien chiffré ni clair. J’espère que j’ai donné assez de matière aux membres de ce forum pour m’aider dans mes réflexions.
Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, lyon, résidence principale, vente
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