Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable)

Bonjour,

Le module Patrim refonctionne !
J’ai acheté à peu près au prix de vente moyen.
Après, il y a d’énormes disparités. Les ventes pour des biens équivalents vont de 4.000€ / m² à 6.500€ / m² et jusqu’à 7.000€ / m² pour le plus cher.
Mon bien est à 5275€ / m²

Une question cependant, dans mes documents j’ai lu que l’appartement était vendu 129.000€ dont 9.000 euros de frais d’agence.
Or, sur Patrim, le prix de vente indiqué est de 126.600€. Comment expliquer cela ?

Pyriox a écrit :

Studio de 23.75m²

Pyriox a écrit :

Mon bien est à 5275€ / m²

Or, sur Patrim, le prix de vente indiqué est de 126.600€. Comment expliquer cela ?

Commencez par diviser 126600 par 5275…

Vous avez reçu pas mal de bons conseils, j’aime surtout celui de la jeune fille sage du lycée privée qui va en minijupe dans le ghetto… Bon, cela aurait pu être pire, vous auriez pu acheter un Pinel…
Petits conseils:
1/ Allez voir la présentation de DDTee, très instructive pour les débutants, et même pour les autres…
2/ Spécialisez-vous sur une zone (Salon est intéressante, le 94 aussi, Aix nettement moins, pour Béziers demandez à la jeune fille sage…) et tentez d’y devenir bon et réactif par de nombreuses visites.
3/Calculez votre CRD (= capital restant dû) pour les deux ou trois ans à venir, pour envisager de vendre en faisant une opération blanche, quoique instructive, et pouvoir emprunter de nouveau. Vous l’avez dans votre contrat de prêt.
4/ Trouvez-vous de bons relais sur place, la gestion locative prend du temps, surtout après 4 ou 5 logements, à partir de 10 c’est presque un métier (voir les remarques de Cri-cri qui se réoriente après une brillante réussite dans l’immobilier). Or, à votre âge, l’essentiel est de consacrer son énergie à sa profession.
5/ A mon avis, payer 300 euros par mois de cash flow négatif en province pour un investissement immobilier constitue une erreur, surtout à 25 ans. Il faut le prendre comme une initiation avant de passer aux choses sérieuses (mais pas comme la jeune fille sage en minijupe !). Il faut viser au moins l’équilibre, même si Aix, une ville riche, est un cas très particulier.

Rastignac

Merci pour vos précieux conseils.
Je suis d’ailleurs en pleine lecture du livre de Julien Delagrandanne, acheté hier.

Je ne peux que m’améliorer. Alors je lis vos conseils, je lis d’autres expériences vécues, je lis ce fameux livre. Je note tout ce qui peut m’être utile et pourra m’aider à l’avenir. Je me renseigne sur le marché de l’immobilier des villes avoisinantes que je connais. Sur la demande locative, les prix de l’immobilier…

Comme vous l’avez dit, le mal est fait. Inutile d’en rajouter. A voir désormais comment limiter la casse et surtout ne pas refaire les mêmes erreurs.

Pour la proposition de l’investissement en SCPI, je m’y connais encore moins là dedans que dans l’immobilier. Il faudrait que j’y jette un oeil.
Avec mes très faibles connaissances sur les SCPI à l’heure actuelle, je serai tenté de vous répondre que je n’ai pas de liquidité à investir alors qu’un crédit immobilier me permet d’investir dans l’immobilier sans forcément avoir besoin de liquidité. A moins que l’on puisse faire des crédits pour spécifiquement pour les SCPI.
Et, si je fais bien mes devoirs et que j’applique strictement tout ce que j’aurai appris d’ici là, l’immobilier me permettra d’avoir 1 puis 2 voire 3 appartements avec pour chacun des cashflow au moins neutres voire positifs. Est-ce que les SCPI peuvent me permettre d’investir une somme considérable (disons 150-200k), via un ou plusieurs crédits, tout en gagnant de l’argent chaque mois ?

Alors si les réponses sont un grand "OUI", je dois rapidement me tourner vers les SCPI et me renseigner à leur sujet.

Bonjour Pyriox,
Si je vous suis bien, vous vous intéressez à l’investissement immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Investir est une préoccupation légitime mais il y a de plus en plus de concurrents et faire de bonnes affaires ne me paraît pas si facile sauf à disposer de temps, de compétences et d’énergie soit pour être très réactif (les biens intéressants se vendent très vite) soit pour acheter une ruine et la transformer (c’est tout sauf ma pratique ni ce que je conseillerais mais il paraît que ça réussit à beaucoup).
Vous devrez probablement lister vos forces et faiblesses après avoir fait vos devoirs.

De mon point de vue, ce n’est pas la honte d’avoir un cash flow négatif, ça m’est arrivé souvent mais j’ai beaucoup plus gagné ainsi qu’avec un éventuel livret A ou mes contrats d’assurance vie.

À mes débuts, dans un monde bien plus simple où on ne calculait pas ce que l’on "gagnerait" 25 ans plus tard avec Excel, on utilisait des abaques simples.
Exemple : le loyer brut devait tourner autour de 1/10ème du montant global investi. Les temps ont changé, les prix de ce qui m’intéresse augmenté, mais grosso modo, ça me donne toujours une proportion suffisante pour consacrer une partie de ma capacité d’épargne à des choses que je comprends et très faciles à gérer/louer/vendre avec, cerise sur le gâteau, une belle sécurité du capital investi.