Joker [59] : étude de cas immobilier (1er achat)

Très bonne initiative. Mais quels sont vos doutes?

Il doit y avoir une erreur concernant les frais de notaires. Vous devriez être plus proche de 5500 euros.

Que contiennent les charges de 500 euros exactement?

Je trouve la rentabilité pas extraordinaire pour une ville de 15 000 habitants. Faites des simulations en nue pour voir si vous pouvez assumer les impôts et PS.

Elle est est surement liée au fait que l’appartement est vendu plus cher en raison des travaux récents sur la copropriété. Que pensez vous de son positionnement par rapport au marché?

Philref92 a écrit :

Très bonne initiative. Mais quels sont vos doutes?

Il doit y avoir une erreur concernant les frais de notaires. Vous devriez être plus proche de 5500 euros.

Que contiennent les charges de 500 euros exactement?

Je trouve la rentabilité pas extraordinaire pour une ville de 15 000 habitants. Faites des simulations en nue pour voir si vous pouvez assumer les impôts et PS.

Elle est est surement liée au fait que l’appartement est vendu plus cher en raison des travaux récents sur la copropriété. Que pensez vous de son positionnement par rapport au marché?

Bonjour,
Ok pour les frais de notaire, je me suis basé sur un calcul automatique du site de rendement, je vais donc augmenter.

Je vais demander pour avoir le détail complet des charges.

Par contre je ne comprend pas pourquoi je devrais faire une simulation en nue si je compte le louer en meublé ?
Les 9€/mois de cashflow sont après impôts

Oui appartement un peu plus cher que la moyenne dans le coin mais avec une meilleur prestation que ce que j’ai pu visiter avant.

Apparement il aurait était vendu 56500€ Hors frais de notaire et d’agence il y a 3 ans

Nakor26 a écrit :

Bonsoir
C’est correct. Plutôt sans risque comme investissement, rendement correct, faible charge et taxe foncière.
C’est loué nu, les impôts sont importants si votre tmi augmente.

Moi ce qui m’étonne, c’est qu’un menuisier ne cherche pas un appartement avec beaucoup de travaux. Ça serait plus intéressant, vous gérez déjà facilement la partie menuiserie qui peut être un poste important, et vous devez avoir des contacts dans les autres corps de métier.

Romain

Bonjour,

Actuellement il est habité par le vendeur, mais je compte en faire un meublé.

Je recherche toujours un petit studio a rénové complètement sur le coté, mais recherche compliqué pour le moment.

J’avoue que si je peux investir dans un petit appart rentable sans travaux à côté je ne dirais pas non.
Aussi pour ce faire la main..

Bonne journée

Surtout dans une petite ville de 15 000 hab. du Nord…

Ca peut être Sin-le-Noble, Caudry… Une rapide recherche dans meilleurs agents me donne un prix moyen dans les 1100 €/m² et un max vers 1500-1600 €/m². A 2280 €/m², c’est donc vendu très très cher.

A mon avis, ce genre de bien est à laisser aux investisseurs naïfs, "à la papa". En tant que professionnel du bâtiment, vous pouvez faire beaucoup mieux.

Dites-vous aussi que dans de telles villes, les acheteurs ne sont pas légion. Vous êtes donc en position de force. Vous pouvez très bien proposer le prix qui vous convient (par exemple 1500x25 = 37500 €), le vendeur va s’étrangler, mais en même temps, combien a-t-il d’acheteurs en parallèle ? Si ce prix ne lui plaît pas, passez au suivant, sans état d’âme.

Si ça choque votre morale ou quoi que ce soit, c’est que vous n’êtes pas un bon acheteur, or tout le monde vous le dira, la rentabilité se fait à l’achat.

Joker a écrit :

Bonjour,
Ok pour les frais de notaire, je me suis basé sur un calcul automatique du site de rendement, je vais donc augmenter.

Je vais demander pour avoir le détail complet des charges.

Par contre je ne comprend pas pourquoi je devrais faire une simulation en nue si je compte le louer en meublé ?
Les 9€/mois de cashflow sont après impôts

Oui appartement un peu plus cher que la moyenne dans le coin mais avec une meilleur prestation que ce que j’ai pu visiter avant.

Apparement il aurait était vendu 56500€ Hors frais de notaire et d’agence il y a 3 ans

Oui il faut toujours savoir ce que comportent les charges.

Est-ce que ce prix est le premier prix de vente proposé ou bien a-t-il déjà baissé?
Car un proprio qui s’assoit sur les frais de notaires et les travaux au bout de 3 ans alors qu’il a du les financer dès son entrée dans l’appartement, ça peut sembler bizarre.

Tenter toujours au moins une négociation de 5 à 10%, surtout si le bien est au dessus du marché (même si il est plus qualitatif) histoire de payer les frais de notaire.

Pourquoi une simulation en nu? Par curiosité! Et puis, il faut anticiper un éventuel changement de loi ou le fait que vous ne puissiez pas louer en meublé pour quelconque raison. Et donc savoir combien vous auriez à mettre de votre poche dans ce cas là. Heureusement votre TMI actuelle devrait adoucir "l’effort d’épargne".

Le cash flow à 9euro par mois. En comptant les meubles? Cela veut aussi dire qu’à moyen terme, il sera négatif. Cela n’est pas forcément un problème. Mais il vaut mieux le savoir avant.

Comme on vous le dit, la renta n’est pas forte par rapport à la situation geo/démographique supposée. Mais c’est vous qui connaissez votre marché et donc qui savez si le bien est intéressant.

Cela ne vous empêche pas de chercher à le négocier. Pensez à une éventuelle revente anticipée, le billet de 5000 négocié à l’achat pourra vous rendre service dans une zone détendue.

Dites vous bien que les appartements que vous avez vu avant sur lesquels vous n’avez pas fait d’offre sont surement partis pour moins cher. Ainsi, chercher à négocier celui qui vous plait ne veut pas dire qu’il se vendrait aux prix des autres…

Est-il vendu par une agence?

Philref92 a écrit :

Est-ce que ce prix est le premier prix de vente proposé ou bien a-t-il déjà baissé?
Car un proprio qui s’assoit sur les frais de notaires et les travaux au bout de 3 ans alors qu’il a du les financer dès son entrée dans l’appartement, ça peut sembler bizarre.

Tenter toujours au moins une négociation de 5 à 10%, surtout si le bien est au dessus du marché (même si il est plus qualitatif) histoire de payer les frais de notaire.

Est-il vendu par une agence?

Bonjour, il était vendu en agence a 63000€ FAI

Mais j’avais directement contacter le vendeur qui l’avait mit a 59000, fait une proposition a 55000, avec une réponse a 57000 €

Oui en nu, le cashflow est a -50€/mois.

Il faudrait en effet le toucher a 40000€ hors frais, pour que ça devienne intéressant. Ce qui correspond plus a la moyenne des 1600€/m² dans la ville.

lachignolecorse a écrit :

Je trouve ce projet à l’opposé de vos aspirations. Vous avez des compétences pour rénover des biens  et ce projet est à opposé.

Qu’elle est votre stratégie? Si c’est de cumuler à moyen terme plusieurs biens en vue d’avoir un patrimoine immobilier important, vous ne commencez pas par le bon bien. Il va entamer sérieusement votre capacité d’emprunt et la plus value à la revente sera limitée.

Vous devriez comparer ce bien avec les autres immeubles insalubres que vous avez visité (prix au m2, montant des travaux etc) et vous fixer un objectif de rentabilité qui vous permet d’acheter plusieurs biens dans les prochaines années puisque c’est votre objectif.

Bonjour,

En vous relisant, oui je me rend compte que c’est a l’opposé de mes projets.

Au moins cet appartement me donne une autre idée des loyers et de ce qui est proposé en terme de qualité dans les environs.

Bonne journée