Travaux en cours de bail et état des lieux ?

Présentation faite.

Bonjour,
Je laisse les entretiens qui sont à la charge du locataire.
Je fais des travaux pour améliorer le logement et éviter de devoir les faire à la sortie du locataire ce qui me ferait perdre un loyer.De plus , je suis en zone tendue. Le locataire n’est pas contre,évidement.Ça permets aussi de garder le locataire plus longtemps.
Par exemple:
Dans l’état des lieux entrant,les murs du salon et salle à manger sont notés "état moyen".
J’ai enduit les murs et refait un mur complet avec isolation.
Pareil pour une boîte à lettre qui avait plusieurs années,qui commencé à rouiller. Je les donc changé.
Maintenant, s’il y a un soucis avec le locataire ,au cas où je lui enlève un peu du dépôt de garantie s’il dégrade les murs (qui sont" neufs" maintenant )à sa sortie.
Peut il me dire qu’a l’entrée dans le logement,les murs étaient dans un état moyen?

Dernière modification par Erables31 (28/03/2017 11h38)

La plupart des travaux que vous listez ne sont pas des travaux d’amélioration. Les travaux d’amélioration consistent à apporter un élément supplémentaire de confort, de service ou de sécurité.
Ce que vous listez correspond à des travaux d’entretien ou de réparation : refaire enduit + peinture, changer une boîte aux lettres rouillée, etc.

Je comprends bien que vous voudriez faire constater le nouvel état après travaux. S’il n’est pas complètement impossible de faire un avenant à l’état des lieux (signé des deux parties bien sûr), je fais quand même les remarques suivantes :
- déjà, si vos travaux ne changent rien par rapport à l’état des lieux initial, il n’y a pas de raison de faire un avenant. Ce qui dépend de la précision de l’EDL d’entrée.
Par exemple, l’état des lieux d’entrée mentionnait "1 boîte aux lettres", après les travaux, il y a "1 boîte aux lettres" : rien n’est changé.
A l’inverse, si l’EDL mentionnait "1 boîte aux lettres de petit format et rouillée", il y a matière à correction "1 boîte aux lettres de dimensions normalisées en état neuf."

- cet éventuel avenant ne doit porter que sur les points modifiés par les travaux. Ce n’est pas le moment de vouloir préciser l’état des lieux d’entrée.

- la loi de 1989 ne prévoit pas cette notion d’état des lieux intermédiaire ou d’avenant à l’EDL d’entrée, et je doute fort qu’un juge vous donnerait raison sur une dégradation qui serait intervenue entre l’avenant à l’EDL et l’EDL de sortie.

D’un point de vue un peu plus pragmatique et psychologique : si je suis locataire, et que mon bailleur me dit qu’il veut faire des travaux, cela me cause une nuisance (ranger pour dégager le lieu des travaux, poussière, odeur de peinture, obligation d’être présent ou de lui laisser la clé alors qu’il n’a pas à avoir la clé de mon logement…). Je suis déjà bien gentil de le laisser faire alors que ça me pose des contraintes et qu’il n’y avait rien d’urgent. Si en plus il veut me faire signer un avenant à l’EDL pour pouvoir me retenir d’éventuelles dégradations, ça va vite me gonfler et je vais lui montrer qui est le meilleur juriste de nous deux (et je parie que c’est moi    ).

Il me semble que ces travaux en cours de bail doivent avant tout se faire en bonne intelligence avec le locataire et avec son accord, donc veillez à ne pas trop tirer sur la corde. A mon avis la demande d’un avenant à l’EDL va dans le sens trop tirer sur la corde.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2017 14h22)

DDtee a écrit :

Bernard, si l’état des lieux ne mentionne pas l’état des "éléments" ce n’est plus un état des lieux

Certes.

Quelle proportion d’état des lieux mentionnent bien tous les éléments et l’état précis (et dans des termes non équivoques) de chacun de ces éléments ?

Qui pense à noter la présence d’une BAL, son format et son état d’entretien sur EDL ?

C’est pour ça que j’évoquais la possibilité que les travaux ne créent pas de nouveauté par rapport à l’EDL d’entrée si celui-ci n’était pas assez précis.

Je rejoins les propos de DDtee.
Je pratique personnellement et connais de grands groupes spécialisés en gestion locative qui en font de même.
L’EDLE doit être le plus précis possible pour TOUS les éléments du logement.
En cas de travaux pendant le bail, établissement d’un avenant au dit bail mentionnant uniquement les travaux effectués.  Ex: moquette dégradée (tâches …) dans un chambre remplacée par parquet flottant neuf.
Cela permet d’avoir un état du logement à jour mais aussi de responsabiliser le locataire quant aux travaux effectués (son dépôt de garantie ne risque rien avec sa vieille moquette, mais il devra faire plus attention avec un parquet flottant neuf…)
Cdt

Je suis complètement d’accord : accepter des travaux est une vraie contrainte pour le locataire !

Par contre, contresigner le descriptif des travaux effectués, ce n’est vraiment pas grand chose.

Je me permets de revenir sur ce qui à été écrit auparavant. Un bailleur qui ferait un état des lieux sans décrire précisément l’état de chaque élément irait devant des catastrophes. Cela signifie refaire tous les dégâts commis par les locataires sans jamais (ou presque) les retenir sur la caution.

Cette précision dans l’ETL me semble être le b-a ba du "métier" de bailleur et le point souvent omis par les agences pour le plus grand malheur des bailleurs.

Je ne partage pas entièrement votre avis Julien.
Pour moi il est question de travaux apportant un "plus" au logement (Cf. Mon exemple).
Si cela dérange le locataire, grand bien lui fasse les travaux seront réalisés à sa sortie en gérant bien mon calendrier avec l’artisan.
Cdt