Location meublée avec un bail nu : état des lieux et charges ?

DDtee · #1

J’ai un T2 actuellement loué en nu depuis un an environ, dont la locataire va bientôt partir. Il est fiscalement au réel depuis cette date, celle d’acquisition.
J’envisage de le louer partiellement meublé, idéalement j’aurai bien aimé passer en LMNP, mais j’ai bien compris que c’était impossible ou inintéressant pour le moment.
Quelles sont mes possibilités en gardant un bail nu ?
Puis-je mettre tous les meubles que je souhaite dans l’état des lieux ?
L’achat des meubles peuvent-ils passer dans les charges ?

Je vous partage l’anecdote car elle me semble rigolote/croustillante… la locataire m’a demandé quel était son délai de préavis (lire le bail était sans doute trop difficile) ma réponse n’a pas semblé lui plaire, sans doute trop long, malgré ma proposition de mettre en oeuvre la recherche d’un nouveau locataire plus tôt et de raccourcir ainsi son préavis. La locataire ne donne plus nouvelles… sauf que je retrouve mon appartement à louer sur DuBonCoin, avec une significative augmentation de loyer…

Mots-clés : bail nu, charges nu, meubles

Boubouka · #2

Pour l’anecdote, ma première location c’était suite a l’annonce du locataire qui voulait raccourcir son préavis. J’en suis toujours reconnaissant 25 ans après !

Pourquoi vous ne passez pas directement en LMNP ? Aviez vous du déficit foncier ? Faites vos calculs.

L’alternative d’avoir deux contrat un nu et un pour les meubles est a mes yeux la mauvaise option. C’est accumuler les inconvénients.

Je doute fort que les meubles puissent passer en charge.

Simplifiez vous la vie en passant en LMNP sauf si vos déficits antérieurs (jusqu a N-3) représentent plus d’un an de loyer (a la louche).

Philippe30 · #3

Ca veux dire quoi louer partiellement meublé ?
Partiellement sur l’année fiscale ?

Pour la première année , vous prévenez les impôts et fichtre on ne peux pas caler le départ d’un locataire sur les dates de d’inscription fiscale.

Les meubles passent en charges si elles sont inférieures à 500 € sinon cela passent en amortissement.

Voyez du coté du boncoin pour les meubles , prenez une machine à laver et un frigo neuf pour moins de 500 € chacun vous êtes tranquille en terme de qualité.

Pour les congés , moi je ne suis pas casse pied , celui qui envoie peux globalement partir à sa convenance.
J’ai toujours un petit truc à arranger mais si je suis tomber sur un procédurier alors je sais appliqué les délais de départ.

Comme l’a indiqué Boubouka sauf à avoir du déficit foncier et encore il faut le calculer mais vous avez intérêt à passer en meublé , cela implique un comptable , remplir la P0i , inscription au CGA.

Il faut passer à la vitesse supérieure et acheter plusieurs biens meublés afin d’amortir ces charges mais ensuite vous apprécierez le bonheur du meublé et de son amortissement relaxant fiscalement.

Philippe

DDtee · #4

Merci pour vos retours

Je vais donc calculer si c’est plus intéressant de réintégrer le déficit foncier. Concrètement comment cela se passe, il est intégré comme revenu ?

@Boubouka : je pense que le concept de la locataire était de sous-louer avec plus value

@Philippe30 : par partiellement meublé, je voulais dire les gros meubles, pas forcément tous (dans le cas d’un bail nu)
J’ai déjà goûté au meublé et justement je ne veux plus que ça

Boubouka · #5

Cela ne m’est jamais encore arrivé … mais à priori 2 options :

- vous prenez les devants, vous envoyez un courrier au centre des impôts pour les particuliers (SIP) en rappelant votre N° fiscal et indiquant que vous faites de la location meublée en fournissant une copie du POI0 envoyé au SIE (E comme entreprise). Ils ne tarderont pas à vous réclamer le supplément d’impôts.

- vous attendez la déclaration 2015. Vous ne déclarez pas de revenus fonciers (si c’est le seul). S’il y a d’autres, vous indiquez dans le formulaire qui va bien le sort de ce bien en indiquant le nom de votre locataire.

Ce que vous réclamera le fisc = Deficit (dû à ce même bien) multimplié par (Votre TMI + PS ).

Donc, si vous avez un déficit de 1000€ et votre TMI est de 14% le fisc vous réclamera 290€. Si votre TMI est de 30% on vous réclamera 455€.

Pour les majorations éventuelles (10%) vous invoquez votre bonne foi. Je n’ai plus en tête l’article du CGI qu’il faut opposer.

Dernière modification par Boubouka (20/05/2014 17h29)

Boubouka · #6

Le texte officiel à partir de la ligne 230.

En réusmé, si vous avez eu un déficit foncier imputé sur vos revenus, il est "netralisé". En contre partie, ce déficit peut venir en déduction des vos revenus fonciers s’ils sont positifs pendant encore 10 ans.

Très instructif cet exemple. Moindre mal par rapport à ce que je pensais à condition d’avoir d’autres revenus fonciers.

RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

DDtee · #7

@Boubouka Vous êtes le génie du BOFIP et plus calé qu’un inspecteur principal des mêmes impôts sur le sujet !

Si j’ai bien compris le déficit est re-imputé à l’année fiscale 2013 (avec re-calcul de ceux-ci). Rien avant dans ce cas puisque c’est l’année d’acquisition et de début d’exploitation.
Je peux m’en servir pour d’autres appartements en nu (ça tombe particulièrement bien) et passer en LMNP pour celui-ci sans autres formalités que les déclarations habituelles.

Ca parait presque trop simple tellement c’est beau

Philippe30 · #8

Ne vous emballez pas DDtee , vous ne saviez pas que le sire Boubouka est une taupe fiscale

Tout ce qui est dis sera retenu contre vous

Mais c’est vrai que l’on apprécie grandement ses liens vers des textes de lois.

@Boubouka , pourquoi ne pas faire un best of de vos liens juridiques ?

Philippe

Boubouka · #9

Mon cher Philippe, on ne dévoile pas un collègue

@DDtee, oui si vous avez d’autres revenus fonciers. l’impact est nul etalé qlqs années. Tant mieux pour vous

Philippe30 · #10

boubouka a écrit :
Mon cher Philippe, on ne dévoile pas un collègue

C’est un forme d’aveu de votre part mais nous vous acceptons avec joie parmi nous dans l’espoir de faire de vous un agent double au service de sa majesté Devenir Rentier…

Dans l’empressement de vous disculpez vous n’avez relever mon idée de best of des liens vers des textes juridiques ?

J’ai regroupé dans ma présentation un concentré de bon lien pourquoi ne pas faire pareil pour les textes juridiques ?

Philippe

Boubouka · #11

Noté votre majesté

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boubouka a écrit :

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