Expatriés : comment investir dans les SCPI françaises ?

Le plus simple est en effet de passer par une plate-forme Internet. Vous avez aussi primaliance, patrimea et la toute dernière qui permet de tout faire en ligne (mais dont la sélection est limitée) moniwan. Quel que soit l’intermédiaire, vous paierez le même prix, même si vous allez directement à la société de gestion.
Plusieurs CGPI sur le forum pourront aussi vous aider: Carpediem, stephane, Crown pour n’en citer que 3 réputés.

Pour la sélection, je ne pourrai vous aider, il existe des files sur le forum pour celles que vous nommez.

Pour l’imposition, pour un expatrié c’est le forfait minimum soit 20% des revenus si pas de convention fiscale. A voir ce que dit la convention fiscale avec la Suisse. 

Si vous avez le cash et pas de besoin de revenus à moyen terme, le mieux est d’acheter de la nu-propriété. Vous aurez une décote à l’achat qui agit comme un effet de levier et vous ne payez pas d’impôts pendant la durée du démembrement puisque vous n’avez pas l’usufruit.

Bons investissements!

Sur votre sélection, attention à la terminologie. C’est Efimmo 1 (ça ne change rien), Corum, quant à Actipierre (et c’est pour cela que je fais la remarque) est-ce Actipierre Europe ou 1, 2 ou 3? Elles n’ont rien à voir même si de la même SG. En supposant que vous envisagiez l’achat de Actipierre Europe (c’est celle à capital variable), vous auriez alors 4 SCPI à capital variable, de taille relativement élevée voire très élevée et qui collectent beaucoup. N’hésitez pas à diversifier aussi sur ces critères.

Bonjour !

Un peu débordé ces temps… Merci pour vos réponses.
Grâce à vos précisions, je vais donc m’orienter vers la Nue-Propriété, cela sera bien plus intéressant pour notre statut de non-résident, et il est vrai, nous n’avons pas besoin de rente pour l’instant…

Je vais aussi contacter les services des impôts suisse pour la convention France-Suisse. Dans le future j’imagine, en nue-propriété, à 10ans par exemple, mon imposition serait uniquement en suisse "sur la fortune", à savoir les 60K euros. Ensuite, arrivée à échéance, les 20% seraient prélevés à la source, ainsi que la CSG…. J’étais convaincu que nous n’étions pas soumis à la CSG. Pourriez vous confirmer mes suppositions? Expatriés depuis 14ans,mon banquier caisse d’épargne m’avait informé que mous n’étions pas assujetti ?! Quid des SCPIs comme Corum, Pierval santé ou Novapierre Allemagne très diversifiés à l’étrangers, fiscalité encore différente?!

@Surin: Oui, désolé pour mon imprécision…. Il s’agirait oui de Efimmo 1, Actipierre 1, corum & immorente.

Ma répartition serait: Efimmo1 30%, Actipierre1 30%, puis 20% sur les 2 dernières. J’imaginais augmenter l’investissement et passer à 80, voir 90K euros car pour 4 SCPI, 60K Euros seraient peut être 1 peu juste? Que pensez-vous de ma répartition?

Enfin j’ai quelques certitudes concernant Efimmo1 et actipierre1. En revanche, je trouve assez sur évaluée Immorente, et hésite avec Rivoli Avenir patrimoine dont le patrimoine est de bonne qualité. De même, une petite hésitation concernant Corum du fait de sa communication , et pensais à Novapierre Allemagne toujours pour la diversification, voir Pierval Santé pour les mêmes raisons dont les échos semblent être intéressant…

Je vous remercie encore pour vos appréciations :)

Libroum

Dernière modification par Libroum (19/06/2017 13h14)

Si vous détenez des parts de SCPI ayant des revenus dans N pays, les SCPI étant fiscalement transparente, la fiscalité sera exactement la même que si vous possédiez des biens immobiliers générant des revenus fonciers dans ces différents pays (au prorata de votre participation).

Il ne vous reste plus qu’à analyser la fiscalité pour vous, selon votre canton en Suisse, et les conventions fiscales existantes, pour chacun de ces revenus. J’espère que les montants en jeu valent la peine d’y passer le temps nécessaire ;-)

Vos voisins, amis, et collègues suisses n’ont-ils pas d’autres investissements rentables possible que des SCPI françaises ?  (n’oubliez pas que vous aurez à assumer le risque de change CHF/EUR, et qu’il est illusoire de penser pouvoir anticiper grand chose sur l’évolution du change…).

Bonjour,

Ma nouvelle banque, le Credit Agricole, me finance à crédit sur 10 ans 250 k€ d’achat de SCPI. Taux 0,96% + assurance.

Pour boucler mon dossier il me reste une condition à remplir : nantir à leur profit un placement financier de 30 000 €. Les autres conditions sont déjà remplies.

La banque me propose de placer des 30 000 € en parts sociales de leur établissement, rapportant 1,20% brut (0,96% net pour moi), ce que je refuse. Il est logique qu’ils préfèrent que les fonds soient chez eux, mais bon pas à un taux si famélique…

Etant expatrié, cette banque refuse de m’ouvrir une assurance vie que je pourrait nantir à leur profit.

Je vois deux possibilités :

A/Ouvrir une assurance vie on-line, auprès d’un établissement qui accepte les expatriés et le nantissement. Mais le Crédit Agricole me prévient qu’il faudra leur accord pour chaque arbitrage que je voudrai effectuer sur le contrat, ce qui complique la gestion au quotidien ! Je précise que je n’ai pas de contrat d’assurance vie à ce jour.

B/ Ouvrir un Compte titre chez eux (96€ de droit de garde par an), et y acheter pour 30 000 € de produits financiers qui seront nantis et sans mouvement pendant 10 ans. Je pense à des SICAV et/ou des ETF, des Certificats sur les metaux, bref produits que je n’ai pas dans mon patrimoine et qui pourraient bien performer sur 10 ans sans gestion

Questions aux membres du forum :

1/ Voyez vous une autre possibilité de bon placement accessible à un expatrié, nantissable, et sans gestion pendant 10 ans ?

2/ Que me conseillez vous comme Contrat d’assurance-vie et comme allocation des actifs à l’intérieur de ce contrat pour avoir une bonne performance à long terme ?

3/ Que me conseillez vous comme SICAV et ETF  (ou d’autres produits ?) à loger dans mon CTO, sans arbitrage possible sur 10 ans

Je suis bien conscient qu’à mi-échéancier je pourrait rediscuter avec ma nouvelle banque pour assouplir le deal ou faire sauter le nantissement.

Je précise que je suis déjà investi en immobilier locatif, SCPI, OPPCI, PEL, et bourse

Par avance, merci pour vos conseils

Bonjour,

Oui, ils ont accepté les SCPI que j’ai sélectionnées !

Pas de souci à ce niveau là.

Cdt

Vous avez tout à fait raison, je céderai in fine.

Mais bon ils auraient pu me prêter 220 k, sans ces formalités à sommes nulles !

Bonjour Thomas.
pour apporter quelques petits éclairages (je possède les deux).
Un bien immobilier en direct peut être beaucoup plus rentable que les SCPI, mais demande beaucoup de temps (recherche et gestion). La délégation augmente le risque (un mandataire n’aura pas vos interets à coeur comme vous).

De l’autre côté les SCPI sont moins rentables, mais zéro soucis de gestion. Les SCPI peuvent se faire à crédit sur 20 ans (un CGP du forum à une offre pas mal).

Dans une optique de non-résident, si vous n’avez pas de bon plan particulier (voisine des parents resté en France qui vend 30% sous le marché) ou de passion immo (genre je fais de la maçonnerie et de la plomberie avec mon père le dimanche), mieux vaut se contenter d’un 4,5% d’une SCPI.

Altixia Cadence XII accepte les US person en souscription

Je pense plutôt partir pour un investissement immobilier physique. Je ne pense pas que les SCPI soient très claires vis à vis du rendement et de l’appréciation des parts sociales.

De plus le crédit paraît compliqué à avoir (même pour les résidents alors je n’imagine pas pour les non résidents). Sans parler de la fiscalité (pas de déduction fiscale possible, SCPI potentiellement taxée à ~37-38% pour les non résidents)

Oui. Je suis résident UK et j’ai investi en partie via un crédit personnel de 150k ily à bientôt 2 ans. Le taux n’etait pas fabuleux à 2.2% mais c’est tout ce que j’avais pu obtenir en tant que non résident fiscal français. Et je ne regrette pas cette décision.

Bonjour,

Étant moi-même expatrié, j’ai investi en SCPI en direct sans passer par une plateforme ou un CGP. Certaines sociétés de gestion vous le permettant, il suffit juste de les contacter et de leur demander un dossier de souscription.

Vous avez plusieurs solutions pour investir:
     - souscrire au comptant (donc à chaque fois remplir un dossier de souscription)
     - souscrire progressivement, certaines sociétés de gestion vous proposent des plans d’épargne mensuels (prélèvements automatiques et/ou réinvestissements des dividendes)
     - souscrire à credit (type prêts de consommation) via une banque de votre pays de résidence. Par contre attention aux taux de change et aux frais pour transférer les fonds vers votre banque en France. Il faut bien faire l’étude en amont !

Attention: en étant non-résident vous devez obligatoirement fournir un justificatif de provenance de fonds, et ce quelle que soit la somme investie.

Bien à vous