Deficit foncier et bénéfice en LMNP ?

Bonjour Herrecir40

Les déficits fonciers ne sont imputables que sur le revenu global ou les autres revenus fonciers, en aucun cas ils ne peuvent être "mélangés" avec les revenus BIC.

Herrecir40 a écrit :

BIC: Bénéfice 5000 donc impôt environ 35% soit 1750
Déficit foncier: - 8000

OK, donc résumons les hypothèses :
- BIC au réel,
- revenus fonciers au réel.
- l’année N, les travaux amènent un déficit foncier de 8000 €.
- Non résident donc imposable au taux minimum de 20 % + 15,5 % de PS.
- Vous n’avez pas d’autres revenus imposables en France que BIC et revenus fonciers.
- Pour faire l’explication, il manque le revenu foncier net des années sans travaux. Supposons que c’est 6000 €.

Résultat :

Année N :
BIC : 1750 €
Revenus fonciers : -8000€
Revenu imposable : -6250 €
Si vous n’avez pas d’autre revenu imposable en France, vous êtes dans le cas très rare d’un "déficit global". Il est reportable sur 6 ans maximum. Cf :
- Point 250 et notamment " Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global constaté est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.", ici : RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)
- Et surtout, pour le fonctionnement de ce déficit global, exemple 2 du point 20 ici : IR - Base d’imposition - Modalités d’imputation et de report des déficits

Année N+1 :
BIC : 1750 €
Revenu fonciers nets : 6000 €
Revenu imposable 7750 €
Déduction du déficit global de l’année N : 7750 - 6000 = 1750 € de revenu imposable. Vous payez 1750 x 35 % de (impots + PS) = 612 €.

Année N+2 et suivantes :
BIC : 1750 €
Revenu fonciers nets : 6000 €
Revenu imposable 7750 €
Il n’y a plus de déficit à imputer donc vous payez 7750 x 35 % de (impots + PS) = 2716 €.

Vu que vous avez imputé un déficit foncier sur le revenu global en année N, je rappelle vous êtes engagé en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Vous constatez que ce n’est pas très intéressant car vous n’avez que 2 années d’imposition nulle ou faible.

Idéalement il faudrait avoir suffisamment de déficit pour "bouffer" vos revenus globaux pendant plusieurs années. Si le déficit foncier de l’année N est important (supposons 40 k€), il est probable qu’il y ait un "mix" entre déficit global et déficit foncier. C’est à dire que la limite de 10700 € s’applique aussi ; exemple :
Année N :
BIC : 1750 €
Revenus fonciers : -40000€ dont seulement 10700 € sont déduits du revenu global.
Revenu imposable : 1750 -10700 = -8950 €
Ce qui ferait 8950 € de déficit global à reporter sur le revenu global pendant 6 ans maximum et 29300 € de déficit foncier reportable, mais seulement sur les revenus fonciers, pendant 10 ans maximum.
Mais là j’atteints les limites de ma science ; il vous faudra demander à votre centre des impôts si vous vous retrouvez dans ce cas.

Pour conclure, à mon humble avis, le régime du déficit foncier n’est pas plus intéressant que celui du LMNP. Dans le déficit foncier, on déduit seulement les travaux, alors qu’en LMNP, on amortit la totalité de l’immeuble (moins le terrain). D’un strict point de vue fiscal, il me semble que vous devriez plutôt faire de nouveaux biens meublés en LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2017 08h00)

Juste un détail :
le déficit global, comme le déficit foncier, fonctionnent selon le principe "on déduit au taquet, jusqu’à ce qu’il n’en reste plus". Autrement dit "on le consomme le plus vite possible".

Si quelqu’un a encore un doute à ce sujet, relire le point 20 du Bofip, cité plus haut, c’est on ne peut plus clair (concernant un déficit "global", c’est à dire un revenu imposable global négatif) :
"la partie non imputée du déficit, soit 92 000 €, sera reportée sur le revenu global de N + 1. Si ce dernier revenu est lui-même insuffisant pour en absorber l’intégralité, le reliquat sera imputé sur le revenu global de N + 2 et ainsi de suite".
C’est ce que j’appelle "on consomme au taquet". Si par exemple le revenu de l’année N+2 est suffisant pour absorber le déficit, il est entièrement consommé dès l’année N+2 et il n’y a pas lieu de le répartir sur les années suivantes.

C’est à dire que ce n’est surtout pas une répartition équitable sur la durée maximum, par exemple (je reprends l’exemple des impôts de 92000 € de déficit à reporter) :

Déficit global 92000 € reportable sur 6 ans donc 92000/6 =  15333 €/an pendant 6 ans. FAUX. On voit parfois cette seconde interprétation qui est totalement erronée.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2017 15h58)

Je relis tardivement votre réponse, donc je réagis tardivement :

Herrecir40 a écrit :

Néanmoins un point sur lequel il n’était pas certain est le paiement des contributions sociales sur les bénéfices en LMNP. D’après lui il ne serait pas impossible que je doive les payer même en cas de déficit global.

Je suis d’accord avec votre comptable. Le déficit global permet d’annuler l’IR. Mais dès qu’il y a des revenus fonciers ou BIC en positif, il faut payer les PS sur ce revenu catégoriel.

PS : notez quand même que la fiscalité d’un non-résident est particulièrement compliquée car elle dépend du pays où il réside et de la convention fiscale de ce pays avec la France. Les revenus doivent parfois également être déclarés dans le pays de résidence ; les impôts payés en France étant alors considérés comme un "tax credit".

Pour lever toute ambiguïté vous devriez vous adresser à la recette fiscale des non-résidents.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 09h30)

Pavelk : bien d’accord avec vous. Même si j’ai d’abord (longuement) répondu sur le cas des revenus fonciers, je finissais par "D’un strict point de vue fiscal, il me semble que vous devriez plutôt faire de nouveaux biens meublés en LMNP au réel."

Bonjour à tous,

Je déclare environ 10 biens sur ma 2044.

En 2018 j’ai procédé à un important programme de rénovation d’un bien (avec une subvention ANAH) qui a généré un déficit global largement supérieur à 10700 euros et reportable pendant 10 ans.

En 2019, conformément à la règlementation, 50% des travaux de rénovation entrepris en 2018 et 50% des travaux réalisés en 2019 sont à porter à la rubrique "Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration".

Or, il est demandé, pour un immeuble donné, de servir également la "rubrique 500" que l’on trouve en cliquant sur "détail" en même temps que l’on trouve la rubrique 400 pour le détail des travaux de l’exercice 2019 (remplie sans difficulté particulière et mémorisée immeuble par immeuble).

Mais cette rubrique 500 n’est pas remise à zero immeuble par immeuble et quand on la remplit pour l’immeuble suivant, celle que l’on remplit écrase la précédente ce qui fait que, en mémoire, il ne reste qu’une rubrique 500 (celle du dernier immeuble que l’on a rentré) et qui réapparait pour tous les immeubles que l’on a rentrés quand on clique sur "détail" de ces immeubles. Cela me semble incohérent.

quelqu’un a t’il rencontré la même difficulté et comment peut on la résoudre?

merci de votre aide!

Bien cordialement