Un bien immobilier déjà loué sera-t-il forcément vendu moins cher ?

Laucyn · #1

Bonjour

Je me pose la question suivante depuis quelques mois à la suite de plusieurs ventes personnelles et professionnelles :

Vendre un bien en cours de location est il forcement moins avantageux pour le vendeur ?

Auparavant, ma réponse aurait été rapide et sans hésitation, oui vendre un bien avec locataire en place quelque soit la typologie de l’appartement, du locataire, sera à l’avantage de l’acquéreur puisque l’on notera une baisse de prix au m² pour le motif " bail en cour ".

Jusqu’à début 2020, j’étais uniquement en phase d’achat et je proposais systématiquement une décote lors de proposition pour ce type de bien. Depuis nous avons vendu un bon nombre de lots typés investisseurs ( studio - t2 - IDR ) et ceux ci ont systématiquement été vendus plus cher que leurs valorisations si ils étaient sans baux en cours. J’ai simplement indexé la valeur de revente sur une rentabilité pour l’acquéreur comprise entre 5% et 7% brut.

Est ce que d’autres investisseurs vendeurs ont le même ressenti que moi ? Est-ce une particularité de nos secteurs ? Est ce lié au phénomène, 3% net dans l’immobilier sera toujours mieux que mon Livret A.

Mots-clés : déja loué, immobilier, vente

creusois · #2

Bonjour,

Je n’ai pas été dans le cas du vendeur mais plutôt de l’acheteur potentiel.

Pour avoir étudié un certain nombre de biens dans un secteur tendu (agglomération de taille moyenne), je pense que la décote est très variable pour un bien loué.

Elle peut dépendre:

- du type de bien.
Un studio/T1 avec une forte demande d’investisseur potentiel aura une décote presque nulle,car l’agent va pouvoir valoriser le fait que l’acheteur n’aura rien à faire.
C’est un argument auprès de personnes disposant de revenus importants et de peu de disponibilité de temps,voire ne résidant pas sur place.C’est un peu le même profil que les acheteurs de Pinel,donc la rentabilité maximale n’est pas visée,comme vous le notez.

- du profil du locataire.
Entre un bien loué à un étudiant et le même à un retraité, on est sûr que le premier sera rapidement libéré, donc disponible pour le rénover,augmenter le loyer,voire pouvoir le vendre libre si on le souhaite.Dans l’autre cas,on est tenu par le loyer et la fiscalité du bail en cours ,avec une grande difficulté à récupérer le bien ,même avec motif légitime,d’où prix moins élevé.

- du type de location.Selon s’il est loué en nu ou en meublé,la rentabilité du bien est très variable et un bien qui pourrait être intéressant en meublé,ne le sera en nu qu’avec une forte décote.

Vos biens étants dans la catégorie "petite surface",et avec une rentabilité peut-être supérieure pour le secteur,il est logique qu’ils aient été bien valorisés puisque, pour les acquéreurs , c’était un investissement sans risque (locataire en place avec historique des loyers) et sans démarche à faire (travaux,recherche des candidats locataires,…).
Cette facilité a une valeur pour certains investisseurs.

Cordialement

Jaylis · #3

Les prix sont fixés au bon vouloir des propriétaires, un bien sous évalué car loué est souvent synonyme d’absence d’intérêt pour les investisseurs, et par conséquent, le prix est descendu pour le rendre plus attrayant aux gens n’ayant pas forcément pour but d’investir à long terme. Ce sera souvent le cas dans les zones à faible densité de population (campagnes etc…)

De mon opinion, c’est uniquement une question d’offre et de demande, il n’y à pas de décote officiel à proprement parler, chacun vend le prix qu’il veut, et possède sa propre réserve de temps avant de baisser son prix, qui dépendra essentiellement du nombre d’acheteur potentiel au prix fixé.

Et forcément, le fait d’avoir une personne protégés par la loi, retraité ou faible revenu, augmente les contraintes et les chances de voir apparaitre une dévaluation.
Mais si une personne retraité, très solvable, veut rester dans un bien, sur une zone peuplé d’investisseur, le propriétaire n’aura aucune raison de baisser son prix, car il trouvera facilement un acheteur.

sjdc · #4

La présence d’un locataire justifie souvent mais pas forcément une décote.

1. Est-ce que le type de bail actuel correspond au projet de l’acquéreur ? Si on veut faire du meublé et qu’il va falloir "supporter" de la location nue le temps que l’actuel locataire s’en aille => décote.
2. Est-ce que le locataire est là depuis peu ? Pas d’historique pour prouver son sérieux => décote.
3. Est-ce que le bien est loué en dessous du prix du marché ? décote.

Si je prends maintenant l’exemple :

- d’un premier investissement locatif (pas d’historique pour prouver à la banque que l’acheteur maîtrise son sujet),
- pas de sacro-sainte RP
- une capacité d’endettement et/ou un reste à vivre pas idéal,

Pour peu que le loyer actuellement pratiqué soit convenable, la présence d’un locataire à la vente devient un argument positif parce que la banque sera rassurée, notamment parce qu’elle pourra faire ses calculs sur la base d’un loyer réel et non hypothétique et que l’acheteur ne commencera pas son activité par une vacance locative.

Timinel · #5

Bonjour

tout a fait d’accord avec vos points a l’exception du 1).
Ce n’est pas le projet de l’acheteur qui justifie la décoté , il pourrait essayer de negocier evidemment mais c’est une vue particuliere et non un consensus.

cdt

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