Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

rocambole · #1

EDIT : Mai 2018
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Bonjour,

Ce topic a vocation a donner des éléments concrets de gestion opérationnelle d’une SCI IS (ou eventuellement autre structure). Au fur et à mesure des échanges, données collectées j’éditerai le message de tête pour y inserer les infos.

Compta

- La tenue d’une compta est obligatoire, par engagements.

- Il est très recommandé de faire appel à un expert comptable mais vous restez responsable de ce qui est contribué à l’administration

- Il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert comptable, les logiciels pour faire la compta :
MAC (Cogilog compta, 200 euros), ~~en WEB il y a ZeFYR (10 euros/mois à moduler selon CA)~~ en WEB je conseille Ca Compte Pour Moi (je peux parrainer d’ailleurs)

- Contribution de l’IS : Il est possible depuis 2015 de contribuer via l’interface impots.gouv manuellement les 2033 et 2050 et de ne plus passer par un tiers agréé et le payer. La contribution auto en EDI reste néanmoins plus simple.

Principales écritures Comptables
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- Frais d’acte

Annonces légales : Débit : 623100 - Frais d’annonces légales / Crédit : 512 - banque
Actes : Débit : 622700 - Frais d’actes et de contentieux (timbres fiscaux) / Crédit : 512 - banque

- Emprunt

Déblocage : Débit 512 - Banque / Crédit : 164000 - Emprunts bancaires
Caution Crelog : Débit 275200 - Cautionnements versés / Crédit : 512 - Banque
Remboursement d’une mensualité :

- Part de capital : Crédit 512 - Banque / Débit : 164000 Emprunts bancaires
- Part d’interêts : Crédit 512 - Banque / Débit 661100 - Interêts sur emprunt

Assurance emprunt : Débit 616000 - Prime d’assurance / Crédit 512 - Banque

- SCPI

Achat :

Inscription à l’actif du bilan par un débit du compte 271
Débit du compte banque 512 pour la sortie de cash lié à l’acquisition des titres

Les valeurs sont celles d’achat, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles

Loyers :

Débit bilan Banque : 512
Crédit compte résultat Revenus : Loyers sur le compte 762

- Achat d’1 usufruit :

Inscription en compte d’immo incorporelles 208 (Débit)
Débit de la banque pour acheter l’usufruit (512)

- Passer du résultat comptable au résultat fiscal (retraitements liés aux SCPI)

1/ Eliminer les flux de loyers touchés (soustraction du résultat comptable)
2/ Ré-additionner les Quote part des revenus touchés par rapport au résultat (annuel ou au pro rata) de chaque SCPI. Le montant est communiqué sur les IFU communiqués par chaque SCPI en mars/avril année N+1
3/Soustraire les revenus de source étrangère pour les éliminer du résultat fiscal (chiffres aussi fournis sur les IFU)

Banque
- Frais de tenue de compte peuvent être négociés pour le SCI, c’est plus difficile pour la SAS mais possible
- SAS : il y aura souvent des frais sur les virements (1,2 ou 3 pour mille), SCI IS non
- Frais d’information des cautions (si vous êtes caution solidaire sur la SCI) : possible de les ramener à 0
- Frais en CTO : possible de les éliminer également (souvent un forfait annuel si les SCPI sont distribuées par la banque)

Dernière modification par roudoudou (20/05/2018 09h52)

Mots-clés : comptabilité, sci is, scpi, écritures

mahx · #2

Politok a écrit :
Attention toutefois, il y a un piège : si on veut créer une filiale, il faut obligatoirement un commissaire aux comptes, et la nouvelle loi PACTE ne va pas remettre cela en cause. Donc si vous avez plusieurs activités, il vaut mieux d’un point de vue des frais gérer des SASU en parallèle qu’en cascade.

C’est une question que je me posais, mais la loi PACTE va bien remettre cela en cause, page 31 de cette présentation (page 16 en lecture pdf).

Les seuils de certification légale seront harmonisés
quelle que soit la forme juridique
de la société.

Concernant les sociétés mères contrôlant
des filiales, dès lors que l’ensemble excèdera
les seuils européens, le recours à un
commissaire aux comptes sera obligatoire.
Cela permettra d’empêcher les entreprises
d’échapper à l’obligation de certification
légale en « filialisant » leurs activités en
sociétés dont la taille serait inférieure aux
seuils européens.

MichMouch · #3

Bonjour,

Il y a deux méthodes.
- Soit vous comptabilisez le montant brut en produit (ici 24.16). Vous déterminez votre résultat fiscal, calculez l’IS, et déduisez le crédit d’impôts de l’IS à payer.

- Soit vous comptabilisez le produit net (ici 20.53). Vous déterminez votre résultat fiscal, calculez l’IS, et déduisez le crédit d’impôts net d’IS de l’IS à payer.

Crédit d’impôts net d’IS = Crédit d’impôts * (1 - taux d’IS)

Bernard2K · #4

Je viens de relire l’acte définitif de la vente de la maison de mes parents, et ça n’est pas écrit :
"150 k dont 10 K€ de frais de commissions de FA", mais (j’adapte avec votre prix) :

"La vente est conclue moyennant le prix de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 EUR)"

et beaucoup plus loin dans le document :

"Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’Agence NNNN.
En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse."

Je confirme donc tout à fait les interprétations précédentes :
- le prix qu’a payé votre société est 150 000
- le vendeur a payé 10000 à l’agent, et même si votre société le "reconnaît", ça n’est certainement pas une dépense qu’elle a fait, puisque c’est indiqué que c’est à la charge exclusive du vendeur.

Donc c’est 150 000 € à amortir, et c’est tout.

Par ailleurs, même à supposer que vous ayez payé cette commission, il faut se rappeler les définitions d’une charge et d’un amortissement : est-ce que cette commission est une charge courante, susceptible de revenir tous les ans ? Ou bien s’agit-il d’une dépense qui est indispensable à un achat immobilier, achat qui est par définition durable et mérite donc d’être amorti ? Même si votre société avait payé cette commission, il eut été plus logique de l’amortir, AMHA ; bien que l’inscription en charge soit aussi possible.

Bernard2K · #5

Il est possible d’inverser la charge de la commission d’agence dans l’acte authentique. L’AI n’est pas partie à l’acte et n’a rien à dire. La loi impose à l’AI de spécifier ’charge vendeur" ou "charge acheteur" dans l’annonce, conformément au mandat ; mais l’acte de vente peut inverser cette charge. On en avait discuté avec xazh.

pierrejacques11 · #6

Je n’ai pas de réponse pour l’avenant, juste un avis. En l’occurrence, amender un mandat au dernier moment afin de faire basculer la charge du paiement des honoraires aurait quelle motivation hormis celle, purement fiscale, d’éluder le paiement d’une partie des droits d’enregistrement ?

Normalement le paiement est prévu pour peser sur une des deux parties et cela se répercute sur le type d’annonce fait par l’agent afin de vendre le bien, puis in fine sur l’acte de vente.

Pour ce qui est de la modification du prix, il existe en tout cas une disposition expresse en cas de commission forfaitaire (article 75 du décret de 72 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … teTexte=):

Si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat.

M07 · #7

Bonsoir !

Pour les SCPI, l’associé est imposé sur sa part des revenus de la SCPI, et non sur les revenus distribués, qui peuvent être plus bas, ou plus élevés.
Notamment, une partie des revenus peut abonder le Report à nouveau (RAN). Inversement, une partie du RAN peut servir à augmenter la distribution.

Je vous conseille de (re)lire les discussions consacrées aux SCPI.

Skarklash · #8

Je vous conseillerai de regarder ici : Memo Compta

Vous y trouverez les principales opérations (emprunt, titres financiers …) pour la gestion d’une société civile IS et les écritures d’inventaire (celles réalisées en fin d’exercice comptable : factures non encore payées, provision …)

JohnyCash · #9

Bonjour,
Si je peux me permettre un conseil : utilisez un logiciel qui génère automatiquement les documents fiscaux. Pour vous aiguiller, j’ai une SAS perso dont je fais la comptabilité via le logiciel Ibiza (SaaS). Ce n’est pas le meilleur outil que Dieu ait créé mais il fait le travail de manière fiable.

JohnyCash · #10

Oui, emission de la liasse fiscale. C’est un outil destiné initiallement aux esperts comptables.
J’ai regardé ma facture annuelle : 367.20€ HT.

picsou83 · #11

J’en profite ayant un doute :

J’ai créé ma SCI IS le mois dernier (achat immeuble + à terme SCPI et CTO) et j’ai coché sur le formulaire M0 :

BIC Normal avec option IS en franchise de TVA

Les impôts m’ont déjà contacté pour me demander : si option IS fournir une lettre d’option express signée par tous les associés ce que je me suis empressé de faire.

Par contre en relisant sur le forum les échanges je comprends que j’aurais plutôt dû cocher BIC Réel simplifié car :

Mon chiffre d’affaires annuel sera inférieur à 788.000 euros et les obligations déclaratives se trouveront allégées avec un bilan comptable simplifié (tableaux 2033 A à 2033-G) joint au formulaire n° 2065 accompagnée des annexes n° 2065 bis et n° 2065 ter.

alors qu’en BIC normal (entreprises dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes est supérieur à : 789.000 euros) il faut télédéclarer un bilan comptable complet (tableaux 2050 à 2057) et il faut fournir le formulaire n° 2065 accompagnée des annexes n° 2065 bis et n° 2065 ter.

La différence majeure entre ces deux régimes d’imposition réels réside dans le détail demandé lors du remplissage des bilans comptables avec quoi qu’il arrive l’obligation de tenir une comptabilité selon les règles classiques.

Je pense donc appeler les impôts pour connaitre les modalités de changement de cette option que j’ai coché sur le formulaire M0 …

Sammy78 · #12

Bonjour,

Je travaille en cabinet comptabile, la SCI à l’IS (je suppose la votre) est tenue d’établir une comptabilité d’engagement.
A ce titre, les revenus du 4T2019 doivent être enregistrés en produit à recevoir.

Concernant les frais bancaires, c’est la même logique, il faut provisionner une charge à payer pour l’exercice 2019.

L’explication de votre comptable n’est pas du tout cohérente.

De plus, l’acquisition des parts SCPI (frais de souscription déja compris dans le prix de la part) se fait bien en 271000 (titres immobilisés au bilan) au coût de souscription.
Neanmoins en fin d’exercice, il faut passer une provision sur ces titres, car la valeur de retrait est imputé des frais de souscription.
Cette provision n’est pas déductible du résultat. Elle doit être neutralisée car les plus-values/moins values pour titres subissent un traitement fiscal particulier. .Elle sera peu à peu reprise suivant l’évolution du prix de la part.
Le prix valorisé au bilan doit être le prix de retrait.
Toutefois si le prix de retrait devient supérieure au prix d’acquisition, aucune écriture de produit n’est comptabilisée, car on ne comptabilise pas les plus-values latentes (principe de prudence)

En esperant avoir été clair pour vous.

Dernière modification par Sammy78 (15/05/2020 11h58)

Maveryck · #13

Bonjour,

J’ai constitué courant 2019 une SC Pat à l’IS pour l’acquisition de SCPI en Plein-Propriété et en Usufruit (via un crédit obtenu au CMB)
Début 2020, j’ai commencé à m’intéresser à la manière dont j’allais procéder à la comptabilité de la société et l’établissement de la liasse fiscale. Je vous propose un retour d’expérience

Je réalise déjà ma comptabilité (super simplifiée cette fois) pour l’établissement des liasses 2031/2033 pour une activité de LMNP (1 appartement et 1 immeuble) depuis 3 ans. J’avais donc déjà des bases au moins l’établissement d’un bilan et sur les tableaux d’amortissements.
N’ayant pas de formation comptable, j’ai commencé à m’intéresser au sujet (lecture d’une formation à la comptabilité générale avec exercices pratiques). Clairement, l’objectif recherché était celui indiqué par Moreira, à savoir me former à une nouvelle discipline (dans la mesure de mes besoins).

2 solutions s’offraient à mois :
- Faire ma propre comptabilité via un logiciel en ligne sans support (type macompta.fr, comptatoo, zephyr, mais la liste pourrait être plus longue) ;
- Utiliser un cabinet d’expert comptable en ligne (j’ai sollicité 4 experts comptables autour de chez moi, dans les Yvelines, sans aucun retour).

Un logiciel en ligne coûte en moyenne 250€ TTC par an pour établir le bilan et la liasse fiscale, sauf pour Comptatoo qui est gratuit pour la version 100% en autonomie.
Je me suis servi des périodes d’essai (1 mois en général) pour tester les fonctionnalités proposées. Les différents outils que j’ai pu utiliser sont très abordables au niveau ergonomie (peut-être un peu en dessous pour macompta.fr).Vous êtes autonomes dans l’affectation des opérations, et vous disposez d’un support sur l’utilisation de l’outil (en revanche, pas de support d’un comptable ou d’un expert comptable). A savoir que vous avez la possibilité sur zephyr et comptatoo d’interfacer votre compte bancaire pour que les opérations remontent directement (protocole ebics).
J’ai commencé à saisir mes opérations dans les 3 logiciels (environ 50 opérations sur 2019, cela restait raisonnable) et suis allé jusqu’à la clôture du bilan comptable (l’établissement de la liasse fiscale n’est pas disponible lors des périodes d’essai).
Bilan : j’avais bien intégré et affecté l’ensemble de mes opérations, mon tableau d’amortissement était prêt, j’avais procédé au retraitement fiscal des dividendes perçus hors de France, j’avais normalement tous les éléments pour établir ma liasse fiscale.

Pour les cabinets d’experts comptables en ligne, j’en ai retenu 2 : Soitec et CaComptePourMoi
Les 2 proposent à peu près le même service : vous accédez à une interface web qui vous permet d’affecter vos différentes opérations, vous avez le support d’un comptable via sa ligne directe en cas de besoin et tous les ans, vous avez un entretien d’une heure pour qu’un expert comptable puisse établir votre bilan ainsi que la liasse fiscale.
Au niveau des coûts :
- Soitec : Rattrapage Comptabilité 2019 à 384€ et Comptabilité 2020 à 980€ TTC
- CaComptePourMoi : Rattrapage Comptabilité 2019 à 384€ et Comptabilité 2020 à 576€ TTC

Après diverses hésitations, j’ai fini par souscrire auprès de CaComptePourMoi (au-delà du tarif, le feeling était mieux passé avec les différents interlocuteurs). Le coût n’est certes pas négligeable mais je ne me sentais pas d’être à 100% autonome sur l’établissement de ma liasse fiscale. J’avais une crainte qui revenait sans cesse : faire des erreurs grossières, notamment sur le tableau d’amortissement initial, qui auraient pu me porter préjudice dans les années à venir (aussi bien sur le plan fiscal que sur le plan des PV).
C’est la solution qui, encore à ce jour, me convient le mieux car, je peux éventuellement redécortiquer le bilan et la liasse pour m’assurer que j’ai compris l’ensemble des mécanismes. Cela ne me garantit pas l’absence d’erreur mais au moins j’ai la certitude qu’un expert comptable aura controlé le bilan de ma société.

Cyril440 · #14

Bonjour,

Oui au 31/12 dans le journal OD. C’est précisément cette écriture qui matérialise vos MV latentes.

Elle entraîne mécaniquement une diminution de votre résultat comptable sur cette année. Car comptabilisée sur un compte de classe 6 (charge).
Pas d’autre écriture à passer pour ce sujet.

En revanche, j’attire votre attention sur le cas du T4 de vos SCPI :

Votre exercice clôturant j’imagine au 31/12, il ne pourra pas comptabiliser la réception sur votre compte bancaire le versement du T4, qui interviendra fin janvier.

En revanche pour le principe d’indépendance des exercices, vous devrez passer une écriture le 31/12 en OD pour matérialiser ce montant constaté d’avance.
Il faut débiter le compte : 4687 Divers - produit à recevoir vs au crédit le compte produit 762.

Sur le prochain exercice, à réception fin janvier du montant du T4 sur votre compte bancaire, vous apurer le compte 4687 en débitant le 512.

Voilà j’espère que ça vous aidera.

picsou83 · #15

Voici le blog d’un logiciel de comptabilité en ligne (ZEFYR) avec des tutoriels d’exemple assez bien expliqué avec à la fin un récap des écritures comptables générées.

comptabiliser-les-frais-de-creation-greffe

remboursement-dune-assurance-suite-a-un-sinistre

comptabilisation-achat-immobilier-frais-de-notaire

Il y a beaucoup d’exemples …

lien

Cyril440 · #16

Oui c’est fâcheux que votre EC ai oublié de passer des dépréciations…
Peut importe si vos parts ont été achetées à crédit ou pas, elle devrait être là et basées sur la valeur des parts au 31/12/2021.

Il pourra se rattraper l’année prochaine, sinon vous risquez de payer de l’IS.

skepalm · #17

Bonjour Maxicool,

D’un point de vie fiscal, aucune importance.
La nuance est juridique: les créances sur participations sont certaines, alors que les produits à recevoir sont…à recevoir.

Les loyers ayant dû être perçus depuis, la créance est devenue certaine.
Et vue le montant en jeu, votre bilan présente néanmoins une image fidèle.

Cyril440 · #18

Bonjour,

Pour ma part, j’utilise depuis 2019 pour la compta de ma SCI IS ce logiciel qui est 100% gratuit dans sa version basique :OXYGEN.

Il fait tt à fait le job pour moi et me permet même d’exporter le FEC (avec quelques manips, mais rien de sorcier).
Il y a aussi pas mal de support video sur le site.

GoodbyLenine · #19

A mon avis, selon la nature de ce que vous appelez "dividende" :

- s’il correspond à une distribution du résultat de la société, c’est un revenu de participation financière (qui impacte le résultat imposable à l’IS), sans impact sur le PRU.

- s’il correspond à un remboursement de capital, il diminue le PRU, mais n’impacte pas le résultat imposable à l’IS.

- s’il correspond en partie à l’un et à l’autre, chaque partie est à comptabiliser séparément.

En tout cas, c’est comme ça que mon EC prend en compte les dividendes des SIIC que ma SCI IS possède.

maxicool · #20

@ Samy Invest

J’avais récupéré des "documents types" pour les AGO, etc.
Je les copie-colle ici, ça peut peut-être servir à d’autres..

Convocation à l’AG des associés

Convocation à l’assemblée générale des associés
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Lettre recommandée
Le ../../..
M …… (nom de l’associé)
J’ai l’honneur de vous convoquer à l’assemblée générale ordinaire [extraordinaire] des associés qui sera réunie le……… à……… heures au siège social à l’effet de délibérer sur l’ordre du jour suivant :
Précisez l’ordre du jour spécifique à l’assemblée
- Pouvoirs à donner.
Afin de pouvoir préparer cette assemblée, je vous envoie sous ce pli les documents suivants :
- Le rapport du gérant,
- Le texte des résolutions proposées au vote de l’assemblée.
Précisez les autres documents, éventuellement.
Conformément à l’article … des statuts, la majorité requise pour l’adoption de ces résolutions et décisions est de …. du capital social de la SCI (à défaut de majorité fixée dans les statuts, c’est l’unanimité des associés qui est nécessaire).
Nous tenons à votre disposition, au siège social, tous les documents de la société.
Pour le cas où vous ne pourriez venir personnellement à cette assemblée, nous vous rappellons que l’article .. des statuts stipule que les procurations ne sont possibles qu’au profit d’autres associés.
Nous vous prions d’agréer ….
Le gérant …….

--

Pouvoir à l’assemblée

Pouvoir à l’assemblée
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Je soussigné ………. (nom, prénoms, domicile) propriétaire de ….. parts sociales de la société civile immobilière au capital de …… €, dont le siège social est à ……..
Donne pouvoir, par les présentes à :
M ……………. , demeurant à ……………
aux fins de me représenter à l’assemblée générale ordinaire [ extraordinaire ] qui aura lieu à …. , le ../../.. à … heures, à l’effet de délibérer sur l’ordre du jour suivant :
Reproduire l’ordre du jour de l’assemblée
En conséquence, prendre part à toutes discussions et délibérations, prendre connaissance de tous documents, émettre tous votes et, généralement, faire le nécessaire.
Fait à …. le ….
(signature précédée de la mention : « bon pour pouvoir »).

--

Rapport du gérant

Rapport du gérant
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Chers associés,
Nous vous avons réunis en assemblée générale ordinaire [extraordinaire] conformément aux dispositions de la loi et des statuts de votre Société à l’effet de …….
Précisez les points sur lesquels l’assemblée va se prononcer
Nous espérons que les résolutions qui vous sont proposées recevront votre agrément.
Le gérant

--

Feuille de présence à l’assemblée

Feuille de présence à l’assemblée
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
FEUILLE DE PRÉSENCE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
ORDINAIRE [EXTRAORDINAIRE] DU ../../..
ASSOCIÉS PARTS VOIX MANDATAIRE SIGNA-
TURE
Nom et adresse
Le gérant (ou le Président d’assemblée et le secrétaire d’assemblée) certifie exacte la présente feuille de présence, faisant apparaître que …. associés sont présents ou représentés, totalisant ….. parts sociales ayant droit de vote, et auxquelles sont attachées …. voix.
Le gérant

--

Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire [extraordinaire] des associés

Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire
[extraordinaire] des associés
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse )
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
L’an … (en lettres), et le …. (jour et mois en lettres), à …… (heure en lettres), les associés se sont réunis à ……, en assemblée générale ordinaire [extraordinaire] sur convocation de la gérance.
Sont présents ou représentés :…
(nom des associés avec leurs parts sociales)
qui détiennent ensemble …. parts sociales sur un total de …..
représentant plus de …. (indiquer la majorité requise en fonction des statuts), et qu’en conséquence l’assemblée est habilitée à prendre toutes les décisions ordinaires [extraordinaire], conformément aux dispositions de l’article …. des statuts.
M ….(nom du président de l’assemblée) préside la séance en qualité.
Le Président dépose sur le bureau et met à la disposition de l’assemblée :
- les récépissés des lettres recommandées de convocation ;
- les pouvoirs des associés représentés par les mandataires ;
- le rapport du gérant,
- le texte des résolutions proposées au vote de l’assemblée.
- le texte des questions posées par écrit par les associés en application de la législation (le cas échéant)
Précisez les autres documents, éventuellement, en fonction de la nature de l’assemblée
Il précise que tous les documents prescrits par l’article 41 du décret du 3 juillet 1978 ont été adressés aux associés et tenus à leur disposition au siège social dans les délais prévus par ledit article.
Puis le Président rappelle que l’ordre du jour de la présente assemblée est le suivant :
Précisez l’ordre du jour spécifique à l’assemblée
- Pouvoirs à donner.
Puis, lecture est donnée du rapport du gérant. Le président ouvre la discussion (s’il y a lieu le gérant commence par donner réponse aux questions écrites des associés, ci-dessus visées). Diverses observations sont présentées (faire un résumé des débats).
Personne ne demandant plus la parole, le Président met successivement aux voix les résolutions inscrites à l’ordre du jour.
Première résolution
(Texte de la résolution)
Cette résolution est adoptée à ….. (précisez « à l’unanimité » ou « à la majorité » selon le cas)
Deuxième résolution
(Texte de la résolution)
Cette résolution est adoptée à ….. (précisez « à l’unanimité » ou « à la majorité » selon le cas)
……………. résolution (et ainsi de suite pour les autres résolutions)
L’ordre du jour étant épuisé, la séance est levée à …. heures.
De tout ce que dessus il a été dressé le présent procès-verbal qui, après lecture, a été signé par le gérant (ajouter, par sécurité, « et par plusieurs des associés présents à l’assemblée »).
Le gérant (Les associés)

--

Envoi à l’enregistrement

Envoi à l’enregistrement
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Monsieur le Receveur Principal de l’Enregistrement de la Recette Principale des Impôts de …… (adresse)
Monsieur le Receveur Principal,
Nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint, aux fins d’enregistrement, le procès-verbal d’une assemblée générale ordinaire [extraordinaire] de la société …….,
(indiquez les décisions de l’assemblée générale),
et accompagnés d’un chèque de …. €, correspondant au montant des droits, ainsi qu’une enveloppe timbrée pour le retour des exemplaires nous revenant.
Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Receveur Principal, l’expression de nos sentiments distingués.
Le gérant

--

Envoi au centre de formalités des entreprises

Envoi au centre de formalités des entreprises
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Centre de formalités des entreprises de ….. (adresse)

Messieurs,
Nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint, aux fins de dépôt au greffe et d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés, un dossier concernant la société ….
Vous trouverez également un chèque de ….. €, correspondant au montant des frais.
Nous vous prions ………
Le gérant
Les pièces à joindre sont les suivantes :
- deux copies certifiées conformes du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire [ extraordinaire du ../../.. ];
- un imprimé M2 en cas d’inscription modificative du RCS ;
- un exemplaire du journal ayant publié la modification en cas de publication dans un journal d’annonces légales ;
- [deux exemplaires certifiés conformes des statuts mis à jour] ;
- autres documents en fonction de l’objet de l’assemblée.

--

Lettre de la gérance

Lettre de la gérance
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
M ….. (nom de l’associé),
Conformément à l’article … des statuts, j’ai l’honneur de vous adresser sous ce même pli :
- Un bulletin de vote en deux exemplaires, contenant le texte des résolutions proposées.
- Une copie de mon rapport sur les résolutions ainsi soumises à votre approbation.
(Joindre également tous les documents nécessaires à l’information des associés).
Je vous rappelle que, conformément aux dispositions de l’article … des statuts, les résolutions proposées, ayant le caractère de décision ordinaire [extraordinaire], ne seront valablement prises que si elles sont adoptées par des associés représentant plus de …… (indiquer la majorité requise par les statuts).
Par application de l’article … des statuts, vous devrez me faire parvenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’un des bulletins de vote contenant votre réponse, dans les quinze jours de la réception de la présente lettre. À défaut, vous seriez considéré comme ayant voulu vous abstenir dans le vote sur les résolutions proposées.
Veuillez agréer ….
Le gérant

--

Bulletin de vote

Bulletin de vote
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Texte des résolutions soumises à l’approbation des associés par lettre de la gérance en date du ../../.. (mettre les résolutions : première résolution, deuxième résolution ; …)
Vote
Le soussigné ….. (nom, prénoms, profession, domicile) propriétaire de ….. parts de la société, déclare voter ainsi qu’il suit par oui ou par non sur les résolutions proposées :
Première résolution :
Deuxième résolution :

Fait à ….. , le ../../..
Signature de l’associé

--

Procès-verbal après la consultation écrite

Procès-verbal après la consultation écrite
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
L’an mil neuf cent …. et le ….
M ….. (nom et prénoms), gérant de la sociéte ….. , société civile immobilière ayant son siège à ….. et dont le capital de ….. € est divisé en … parts sociales de …. € appartenant à ….. (mettre le nom des associés), associés,
a, par le présent procès-verbal, déclaré et constaté :
Que les résolutions suivantes ont été soumises à l’approbation des associés au moyen d’une consultation écrite, conformément à l’article … des statuts, par lettres recommandées adressées auxdits associés le ../../..
(mettre les résolutions : première résolution,
deuxième résolution,….)
Que par la même lettre recommandée, il a été adressé à chacun des associés les pièces suivantes :
(indiquer les pièces mentionnées dans la lettre de la gérance)
Qu’il a été rappelé aux associés d’avoir à retourner leur bulletin de vote dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.
Qu’ont participé au vote : … (nom, prénoms et nombre de parts des associés)
Qu’il résulte du dépouillement des bulletins retournés dans ce délai que le résultat du vote est le suivant :
Première résolution
OUI : Messieurs …., représentant …. parts
NON : Messieurs …., représentant …. parts
ABSTENTIONS : Messieurs …., représentant …. parts
Les associés ayant voté oui représentant plus de …… (indiquer la majorité requise par les statuts), cette résolution est régulièrement adoptée.
Deuxième résolution
(mêmes indications pour les autres résolutions)
Les récépissés des lettres recommandées susvisées, ainsi que les bulletins, constatant les votes émis, ont été annexés au présent procès-verbal dressé par le gérant soussigné.
Le gérant

--

Lettre aux associés sur le résultat de la consultation écrite

Lettre aux associés sur le résultat de la consultation
écrite
SCI …………… (dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de ………… €
Siège social : …………… (adresse)
RCS ……….. (indiquer la ville et le numéro)
Nous avons l’honneur de vous informer que la consultation écrite, à laquelle il a été procédé le .././.. conformément à l’article … des statuts, a donné les résultats suivants, ainsi qu’il résulte du procès-verbal dressé par nous le ../../..
(Reprendre pour chaque résolution le résultat du vote comme indiqué à la formule précédente.)
Veuillez agréer, M …. et Cher associé, ….
Le gérant

--

Décision unanime des associés

Décision unanime des associés

SCI …………… (Dénomination sociale)
Société civile immobilière au capital de …………… F
Siège social : …………… (adresse)
RCS …………… (indiquer la ville et le numéro)

Le , à ………….

Conformément à l’article 1854 du code civil, le gérant invite les associés à voter la délibération unique ci après. Préalablement, il expose que ………………… (Indiquer les raisons pour lesquelles une délibération unique est prise, et les effets qui résulteront de cette libération).

RÉSOLUT/ON UNIQUE
(texte de la délibération à mettre au vote)

Cette résolution est adoptée à l’unanimité.

Les associés confèrent tous pouvoirs au porteur de l’original, d’une copie ou d’un extrait du présent procès verbal à l’effet d’accomplir toutes les formalités.

Fait à , le

(Signature du gérant et de tous les associés)

--

Ayant été syndic bénévole pendant une dizaine d’années, tous ces documents me font un peu penser à cette fonction.
Ca ne me semble pas très compliqué à gérer seul !

Quelques liens sur ces formalités…

Les formalités juridiques annuelles : pour quoi, pour qui ?

Les formalités postérieures à l’assemblée générale annuelle

Procès-verbal d’approbation des comptes annuels : comment faire ?

picsou83 · #21

Après avoir cherché un logiciel comptable gratuit et libre, je suis tombé sur le site  :

https://compta.libremen.com/

Celui-ci a été développé en PERL et repose sur apache et Postgresql.

compta.libremen.com est un logiciel de comptabilité en partie double permettant d’enregistrer des écritures comptables de façon aisée, rapide et fiable

Il offre les fonctions de base nécessaires à la génération des documents courants (journal général, plan comptable, grand livre, balance…) et des fonctions d’exportation des données permettant leur traitement par d’autres logiciels du système d’information de l’entreprise

Cette version n’étant pour moi pas assez complète, je viens de passer 18 mois à apprendre PERL et à adapter le logiciel pour répondre chaque jour un peu plus à mes besoins (SCI à l’IS).

Je ne suis pas développeur, encore moins comptable donc il y a sûrement des choses à optimiser et/ou corriger.

Le FEC généré passe sans problème dans la moulinette de la DGFIP ainsi que dans les autres logiciels comptables.
L’export de la balance et l’import dans TELEDEC permet de générer gratuitement la liasse fiscale.

J’ai ajouté un module document, écriture récurrente, sauvegarde, logs, import export, bilan, compte de résultat, formulaire 2033 ….

j’ai encore plein d’idées, mais je pense qu’en partageant mon travail avec une éventuelle communauté, celui-ci pourrait encore être amélioré.

Voici le lien de mon github si vous souhaitez le tester localement chez vous, c’est une version packagée pour un déploiement rapide via docker. (je ne l’ai testé que sur des postes linux)

https://github.com/picsou83/compta.libremen.com

Une fois déployé, vous pourrez utiliser le module d’importation d’écriture FEC sous "journaux" pour importer votre comptabilité.

carignan99 · #22

SUR LA LECTURE DU BOFIP

Le Bofip est un outil complémentaire mais en effet pas ’absolu’. Comme souvent, il n’y aura pas de définition tranchée mais on parlera plutôt d’un faisceau d’indices.

Perso et dans le cadre d’une demande d’exemption de CFE, j’avais utilisé le bofip simplement pour reprendre des éléments de langage qui y étaient présents.

Intro : Société ayant pour seule activité la gestion de portefeuille de titres, celle-ci ne se livre pas à l’exercice d’une activité professionnelle au sens de l’article 1447 du CGI et n’est donc pas imposable à la cotisation foncière des entreprises.

Puis quelques éléments de langage (inspirés du bofip) tous parfaitement véridiques / adaptés à mon cas :

- N’exerce aucune activité d’animation de groupe.
- Ne se livre pas à une activité de gestion de valeurs mobilières pour le compte de tiers.

Pour conclure (sur un t*on un peu péremptoire par souci de clarté) : n’accomplit donc aucun acte outrepassant le simple cadre de la gestion de son patrimoine privé et ses actes ne peuvent donc pas être caractérisés d’une activité professionnelle au sens de l’article 1447 du CGI.

Et je m’étais gardé sous le coude d’autres éléments, au cas où (pas eu besoin de les utiliser finalement) :

- Le fait qu’elle ne réalise pas d’opération spéculative de manière répétée et habituelle (TA Nantes 5 mai 2000, n° 95-1639). Aussi l’absence totale de moyens humains (aucun personnel salarié) (TA Amiens 4 mai 2006).

S’il y avait eu de l’immobilier dans ma SC (ce qui n’est pas le cas), j’aurai également puisé dans les exemples du bofip (il y en a pas mal).

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SUR LES QUESTIONS RELATIVES A LA CFE

Pas vu le message de Bernard2k quand je rédigeais le mien.
@Bernard2k : excellentes questions qui n’ont (bien entendu) pas de réponses tranchées. Voici mon point de vue (pour avoir pas mal gratté le sujet il y a quelques années) :

Bernard2K a écrit :
En intégrant les précisions que vous avez apportées, je reformule les interrogations contenues dans mon message ci-dessus (qui était sans doute en cours d’édition quand vous avez écrit le vôtre) :
- à partir du moment où le patrimoine appartient à la société, c’est du patrimoine social et non plus familial. Peut-on encore parler de "patrimoine privé" ?

On parle de gestion d’un patrimoine privé. Que ce patrimoine soit hébergé dans une personne morale ne me semble pas en soi changer quoique ce soit à ce caractère. Si on avait de la gestion pour compte de tiers ou encore des associés extérieurs au cercle familial immédiat, alors là effectivement…

Bernard2K a écrit :
- cette société détient des actions de société commerciales. Une société holding qui détient des actions de sociétés commerciales n’est-elle pas soumise aux impôts commerciaux, par nature l(’activité des filles remontant en quelque sorte vers la mère), donc aussi à la CFE ?

En soi, ce sont les dividendes qui remontent. Une fois que ceux-ci sont versés, ils sortent du patrimoine de la société opérationnelle et entrent dans le patrimoine de la holding (donc de ses actionnaires). Par ailleurs, ce n’est pas l’activité qui "remonte", ce sont les fruits de cette activité.

Cela étant posé, excellente question si la holding détient le contrôle d’une société commerciale (ou est en mesure d’exercer dessus une influence significative). Point qui avait été discuté dans un très bon article, maintenant peut-être un peu ancien : Les holdings pures sont-elles soumises à la CFE ? Son auteur soulignait alors la complexité du sujet (doctrine fiscale pas toujours très claire).

Sur ce point et quand j’avais demandé l’exemption, ma holding possédait effectivement (à l’époque) 100% des parts sociales d’une société opérationnelle. Mais la détention était totalement passive. C’est pour cela que dans le courrier j’avais bien souligné que la holding n’exerçait aucune activité d’animation de groupe. Et je pouvais aussi mettre en avant (ça n’a pas été nécessaire) l’absence de ressources humaines ou techniques au sein de la holding ni aucun flux de facturation entre les structures ni rien du tout autre que : 1) remplir ses obligations administratives une fois par an (i.e. AG en tant qu’actionnaire) et 2) encaisser les dividendes. Ça n’a pas semblé faire tiquer le fisc. Détention complètement passive = pas de soucis à mon humble avis. Ça serait compliqué de définir ça comme une activité de nature professionnelle. Sauf à considérer que la SC qui possède 100 actions d’Air Liquide et qui se contente de voter à l’AG annuelle (comme n’importe quel actionnaire le peut) + d’encaisser les dividendes exerce une activité professionnelle

Bernard2K a écrit :
- à partir du moment où une société opte pour l’IS, n’est-elle pas soumise aussi à la CFE ? Peut-on dire oui à l’IS mais non à la CFE ?

Si l’IS était appliqué parce que la loi dit que la société y est soumise (liste donnée à l’article 206 du CGI), alors ce serait effectivement compliqué puisqu’elle exerce de façon évidente une activité de nature professionnelle.

Mais si l’imposition à l’IS est la conséquence d’une option exercée par la société (par exemple pour une société civile sans activité de nature professionnelle, cf. article 206 cité ci-dessus, point 3.b.), alors ça ne remet pas en cause le fait qu’aucune activité de nature professionnelle n’est exercée.

A nouveau, les questions qui se posent sont :
- S’agit-il de la gestion d’un patrimoine privé?
- S’agit-il d’une activité de nature professionnelle?

Ici, le choix de l’IS n’est qu’une option fiscale exercée par une société civile n’exerçant aucune activité de nature professionnelle (comme la loi le permet). Le choix de l’IS ne change pas ce caractère. Dans ce contexte et à mon sens la réponse à votre question est : OUI, on peut dire oui à l’IS mais non à la CFE.

Dernière modification par carignan99 (23/11/2022 13h32)

Bernard2K · #23

Si vous le faites, en tout cas, n’achetez pas un tel registre (un cahier à feuilles prisonnières). En 2023, on veut pouvoir imprimer ses comptes-rendus d’AG par ordinateur. Donc, on fabrique son propre classeur disposant de 100 pages numérotées, qui sont 100 feuilles libres qui pourront être alimentées dans une imprimante. J’en avais donné l’explication dans le vade-mecum de création d’une SASU en renvoyant à cette page :
Le registre des décisions de l?associé : travaux pratiques en création d?entreprise- Eva Bachelard, entrepreneuse heureuse

Pour ce qui est de le faire coter et parapher : c’est 2,80 € au greffe du TC et gratuit en mairie. Il y a aussi la question du déplacement : dès qu’on n’habite pas dans la préfecture, la mairie est plus proche que le TC !

Une fois qu’on l’a, à l’usage, il faut juste faire très gaffe aux pages cotées, puisqu’elles sont irremplaçables. On ne peut pas se permettre d’imprimer un compte-rendu erroné ou d’imprimer du mauvais côté ! Donc :
1) On imprime sur papier ordinaire, on relit très attentivement le compte-rendu imprimé, on corrige si nécessaire, jusqu’à ce qu’il convienne parfaitement.
2) On imprime ensuite ce compte-rendu peaufiné sur une feuille de papier ordinaire, sur laquelle on a tracé une croix à l’emplacement du numéro de page du papier coté. On fait très attention à la façon dont on dispose ce papier dans l’imprimante (par exemple : "le verso est sur le dessus, et le numéro de page est en bas à droite"). On imprime, et on vérifie que l’impression est bien du même côté que le numéro de page, et dans le même sens ! Sinon, on recommence jusqu’à ce que ça s’imprime bien du bon côté et dans le bon sens. Avec un peu de logique, en visualisant le cheminement du papier dans l’imprimante, on doit y arriver du premier coup, mais il vaut mieux vérifier quand même.
3) Seulement alors, on introduit dans l’imprimante, en respectant scrupuleusement le sens ainsi défini, le précieux feuillet coté, et on imprime dessus. On date, on signe, on barre si nécessaire les parties blanches pour éviter tout ajout ultérieur, et on remet le précieux feuillet dans le précieux classeur.

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2023 07h53)

Kabal · #24

J’utilise HelloSign qui est compatible avec les décrets de signatures numériques. Entièrement gratuit et horodaté. Je le fais depuis plusieurs années. J’ai même fait des formalités de greffe avec cela sans soucis. Je ne m’embête plus avec les registres !

Tikok · #25

Grâce aux derniers messages de cette file j’ai appris beaucoup de choses sur la signature électronique. Pour aider ceux qui comme moi n’y connaissent rien à ce sujet, je vous partage ce lien du portail de l’état France Num que j’ai trouvé assez instructif sur la signature électronique.

Sur cette plateforme de l’état j’ai découvert le portail Lex Community proposé gratuitement par le spécialiste de la signature électronique Lex Persona. Contrairement à la plupart des solutions proposées gratuitement Lex Community permet un nombre de signatures illimitées, donne l’accès à plusieurs niveaux de signatures ("simple", "avancé" et "qualifié") et en plus est une solution française avec les données hébergées en France. Le seul inconvénient que je vois c’est qu’une fois signés les documents n’y sont conservés que pendant 10 jours donc il faut faire attention à la sauvegarde!

Je me suis dit que c’est trop beau pour être vrai et complètement gratuit. Et bien selon leur FAQ non tout est gratuit, les données des utilisateurs ne sont pas utilisées à des fins commerciales (l’utilisateur n’est pas le produit) et il n’y a pas d’options payantes!

Lex Community a écrit :
Lex Community : piège à gogos, freemium ou attrape-nigaud ?

Non, rien de tout cela, nous nous y engageons. Lex Community a pour vocation de satisfaire les besoins de signer et de faire signer des documents sur internet d’une vaste population d’utilisateurs : TPE, professions libérales et règlementées, indépendants, particuliers et associations. Que ce soit pour faire signer un bail de location, un devis de maçonnerie, un bulletin d’adhésion à une association, un contrat de travail, ou pour des centaines d’autres raisons, Lex Community sera LA solution simple, rapide, sécurisée, légale ET gratuite.
Et d’ailleurs, attention : il n’y a pas de passerelle entre Lex Community et Lex Enterprise ! Vous ne pourrez pas récupérer vos données en passant d’une plateforme à l’autre, dans un sens comme dans l’autre : les deux plateformes sont totalement distinctes et, indépendamment du fait que la solution Lex Enterprise est payante, cette dernière vise le monde des entreprises qui disposent d’un véritable système d’information, condition sine qua non pour exploiter la richesse fonctionnelle et technologique de Lex Enterprise.

Je vais tester et commencer à l’utiliser aussi au niveau professionnel. Avec autant de fonctionnalités, cela me semble suffisant même pour une PME employant plusieurs dizaines de collaborateurs et signant de nombreux contrats tant que l’intégration dans un autre logiciel par le biais de l’API n’est pas nécessaire. Si vous trouvez des inconvénients que je n’ai pas relevé, n’hésitez pas à me les signaler.

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Bernard2K a écrit :

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Lex Community a écrit :

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