Colocation : investir a Poitiers ou Angers ?

J’ai quelques attaches à Poitiers, déjà il y a 10 ans il y avait beaucoup d’offres à la location. Depuis le centre ville se meurt doucement avec la fermeture de nombreux commerces, la fin de la capitale de région Poitou-Charentes, le départ des étudiants vers les différents campus, un réseau de bus peu pratique et l’absence de stationnement gratuit. Dailleurs les prix semblent baisser sur l’immobilier.

Le secteur de la gibauderie, proche du campus, d’une zone commerciale et à une distance raisonnable du centre est prisé par les nouvelles générations d’étudiants.

Personnellement je n’investirais pas à Poitiers, ville qui semble avoir raté un cap. Angers semble avoir plus la côte, un de mes amis loue son appartement sans difficulté mais je n’ai guère plus d’info.

Le marché de Poitiers ressemble beaucoup à celui d’autres grandes villes de province : s’y confrontent de l’ancien dans un état "discutable" et du récent en très bon état ou neuf avec parking. J’insiste souvent sur cet aspect, mais l’existence d’un parking sécurisé lié à un appartement en très bon état avec un bel emplacement permettent de louer facilement.
L’absence de parking rend les choses sensiblement plus compliquées.

S’agissant des campus, je crois me souvenir que l’Université a assez bonne presse ; ça compte aussi pour attirer des étudiants qui ne peuvent pas tous s’offrir des studios entre 500 et 1000 euros par mois dans des villes plus funs.

Personnellement, j’ai plusieurs biens à Poitiers, et je ne suis pas vraiment embêté par la vacance locative.

Le type de bien à éviter absolument est le studio / T1 en centre-ville trop petit ou trop bruyant (sur rue). Mais j’ai un T1 de 25 m2, 2eme sur cour en centre-ville, malgré des locataires qui changent tous les 1 an 1/2, je n’ai eu que 15 jours de vacances locatives (les étudiants le louent même l’été). Profil type du locataire : l’étudiant qui est là depuis 1 ou 2 ans et qui me dit "je n’en peux plus de mon 16 m2 sombre / ou du bruit nocturne dans ma rue" que je loue quasi le même prix que le votre".

J’ai un T2 en centre-ville dans l’ancien. Loué sans problème en nu, mais il a un parking (et un parking en centre-ville à Poitiers ça se vend entre 12 k€ et 20 k€ pour donner une idée de la rareté)

J’ai un T2 dans l’ancien proche campus depuis cet été loué en LMNP, pourtant sans stationnement attribué car je me suis gardé le garage pour mon usage personnel (mais possible sans trop de problèmes de se garer dans la rue). Je suis impressionné au prix où il est parti, j’ai tenté un loyer 100 € au-dessus de ce que j’imaginais être le prix de marché, en pensant baisser progressivement pour tester le marché (sachant qu’il est pourtant concurrencé par des résidences plus récentes). J’ai eu plusieurs demandes et il est parti à ce prix là. Après, il y a sensiblement plus d’étudiants attendus que l’an dernier (est-ce un effet baby boom ou reproductible sur la durée ?).

Bref, si vous avez le truc distinctif (la surface + calme pour un T1 centre-ville, le parking pour un T2 centre-ville, le meublé +cuisine équipée - i.e prêt à l’emploi - pour un T2 campus), aujourd’hui en tout cas vous n’êtes pas si embêté par la vacance locative à Poitiers… Sur la durée, personne ne sait…

Concernant le centre-ville, certes comme à beaucoup d’endroits, on peut aller dans les galeries pour faire son shopping et on aura peut-être plus de choix qu’en centre-ville. Mais le coté touristique de la ville (Futuroscope) lui permet d’avoir un nombre de restaurants impressionnant par rapport à sa taille. Et certains jeunes apprécient encore habiter en centre-ville pour cette ambiance, notamment aux beaux-jours.

Mais je dirais que le coin Gibauderie/Campus est peut-être vu d’aujourd’hui + intéressant (au moins autant recherché et moins cher) que le centre-ville. Alors que quand je suis arrivé il y a une grosse dizaine d’années, le centre-ville était privilégié par les candidats locataires vs. campus-Gibauderie. Aujourd’hui, il reste assez prisé mais en 2nd choix (ce n’est pas Béziers par exemple où le centre-ville s’est paupérisé, à Poitiers il reste habité par un mix étudiants - jeunes actifs - classes bourgeoises + âgées)

Dernière modification par julien (12/09/2017 15h39)

Cela ne m’étonne pas.
Pour l’anecdote, je n’ai passé que quelques jours de mes vacances en Limousin.

Mais profitant de ma soirée annuelle pétanque à Limoges avec quelques amis datant de la prépa, j’en ai profité pour appeler des agences et ai visité quelques bien l’après-midi d’avant (pas seulement par curiosité, dans l’absolu je ne serais pas contre acheter un bien à limoges si trouvé à prix/rendement/qualité corrects pour diversifier).

Je ne sais pas si c’est d’avoir dit, je cite,  que "j’avais quitté la région il y 12 ans mais connaissais les quartiers de la ville de ma période étudiante" qu’on m’a pris pour un "étranger" ne connaissant pas vraiment le marché local. Mais les 2 qu’on m’a montrés, pour moi c’était in-louable à Limoges (y compris après travaux) car trop mal foutu au départ (peu lumineux etc.). Et ce, même si c’était du quasi centre-ville (Place des Carmes par exemple). Peu importe qu’on me cite le "soit-disant rendement dans les meilleurs de France" de Limoges.

D’ailleurs, ce rendement proche de 10%  soit disant courant à Limoges, je ne suis pas sûr qu’il soit si facile à trouver que ça sur un bien "louable sans trop de soucis". J’ai l’impression de m’en approcher plus facilement à Poitiers, en prenant moins de risque (vacance etc.). Après, le fait de ne pas être au contact quotidien du marché limougeaud  peut biaiser ma vision…

"facilement négociable."
Sur des grands appartements peut-être.

Si vous visez une maison pour faire votre coloc locative, je ne pense pas que le terme "facilement négociable" soit si adapté que ça, le quartier campus/Gibauderie est très couru par les jeunes couples et familles (proche d’un pôle d’emploi avec le CHU , à 10 mn max du centre-ville, et bonnes écoles / zone du  "meilleur" lycée de la ville).
Bref de la concurrence importante de gens cherchant leur RP à prévoir si vous visez une maison.