Colocation : investir dans une colocation (étude de cas)

Bonjour et merci pour ces remarques.

Sur la question du plan B, ma moitié m’a également posé la question. La reconfiguration étant importante, il n’est pas envisageable de revenir à un modèle avec 3 logements, cela demanderait de nouveaux investissements pour une rentabilité plus faible.

Par contre, les travaux amélioreront fortement l’habitabilité de l’ensemble et en tant que RP avec 4, 5 ou 6 chambres selon ce que les personnes souhaitent faire du RDC, on tournerait à environ 1500€ le m² de surface habitable, ce qui est bien positionné dans le marché actuel et permettrait de retrouver nos billes sans trop de pertes.

Donc s’il fallait retourner sa veste, la vente serait la solution la plus simple, à mon sens.

Concernant la question des parties communes, je reprends la réponse que je vous aie faite:

pruls a écrit :

J’ai vu un cas où le locataire paye 2 dépôts de garantie. un premier pour la chambre, un second plus conséquent pour les parties communes.

Ce sujet me semble délicat car il s’agit d’une question de confiance dans le recouvrement des dettes.

Soit vous faites confiance et vous ne prévoyez pas de gros dépôts de garantie et dans ce cas, en cas de dégradation, vous refacturez la remise en état et vous êtes remboursés (peut être).
Soit vous n’avez pas confiance et vous mettez une barrière à l’entrée avec un gros dépôt de garantie.

Dans tous les cas, le dépôt de garantie ne limite pas la responsabilité du locataire à cette somme, si la dette la dépasse, il est dans le droit du propriétaire de demander le complément.

Après si en face ya pas d’argent…

D’autres louent en colocation, que cela à l’étranger ou en France et y trouvent leur compte. Cela n’est donc pas un argument suffisamment fort pour bloquer le projet.
Mais c’est un nid à galère par la suite qui doit donc être absolument traité. Je partagerai mes découvertes sur cette question, mais reste preneur de toutes suggestions.

Pour la question de la mise en location via des agences. J’ai rencontré un agent immobilier ayant lui-même vécu dans une colocation. L’idée serait pour moi de signer un contrat de gestion avec loyers garantis.
Si cela n’était pas possible, il faudrait me décrire la méthode envisagée pour rassembler de bons colocataires (quizz pour faire connaissance, rencontre autour d’un diner, que sais je…). Le concept des jeudis de la colocations est un vrai business à Paris, pourquoi ne pas le décliner en province?

Mais bon, si les agences ne me paraissent pas assez crédibles, je me débrouillerai moi même, pas la peine de payer pour une mauvaise prestation.

Pruls a écrit :

Concernant la question des parties communes, je reprends la réponse que je vous aie faite:

pruls a écrit :

J’ai vu un cas où le locataire paye 2 dépôts de garantie. un premier pour la chambre, un second plus conséquent pour les parties communes…

Mon questionnement ne concernait pas le dépôt de garantie mais la solidarité dans la responsabilité des parties communes.
Si un meuble est cassé, le home cinéma se volatilise… qui est responsable ? Personne ? Tout le monde ?

Bonjour Pruls,
Je crois que vous vous mettez beaucoup de pression pour rendre carré le projet avec le sentiment d’une usine à gaz dont vous tenteriez de vous convaincre qu’il faut la construire (je pense à la responsabilité solidaire sur les parties communes bien hypothétique, le nombre de chambres donc de colocs etc)
Vous cherchez  un bien avec un rendement de 10% en vous démarquant. Il faut alors vérifier ces derniers points : quels sont les avantages/risques de l’originalité, est-ce que la clientèle de niche souhaitée existe ?
Je crains que personne ne puisse vous dire que votre projet est top à 100 % faute d’avoir concrètement expérimenté non pas la coloc, mais l’objectif coloc.

Je partage donc l’avis DDtee et Philippe30 : "la colocation doit être une possibilité mais pas une finalité".
Le risque est de réduire assez sensiblement la clientèle potentielle et de compliquer quelque chose qui doit d’abord être simple pour le bailleur.
Pour ajouter du rendement, vous ajoutez du risque… qui pourrait impacter le rendement.

Cela dit, j’aime bien que l’on confronte ses idées au réel, mais il faut pouvoir se réorienter si ça ne marche pas sans gros travaux.

Bonjour,

n’oublions pas que la colocation existe et fonctionne pour certains bailleurs, à l’étranger de manière plus développée, mais aussi en France.
Les questions de relation colocataire/propriétaire demandent d’être étudiées mais ne doivent pas constituer un frein, sauf à ne pas avoir abouti la question.
Comme dit plus haut, il ne faut pas faire l’autruche et ne pas négliger les expériences ratées car ce sont elles qui révèlent les difficultés, mais je pense qu’il ne faut pas s’y arrêter pour autant (voir ma signature).

Donc une fois accepté le principe de la colocation, toute la question est de bien régler le fonctionnement de façon à limiter (pas supprimer, on est bien d’accord) les problèmes en cours d’exploitation.

Vous avez du connaitre le même discours quand vous avez démarré vos investissements immobiliers: attention les locataires sont crados et irrespectueux, et ils payent pas leurs loyers, c’est que des problèmes. Ici ce sont des colocataires.

A Blois, il n’existe pas d’offre spécialisée dans la colocation, mais il existe une demande. Pire, les propriétaires sont réticents vis à vis de ce mode de location, à l’image de vos réactions et la recherche pour les coloc est suffisamment difficile pour que certains abandonnent.
En se positionnant de manière qualitative (c’est propre, ya assez de salle d’eau/WC, c’est réfléchis sur un mode colocation et non pas familial, c’est bien meublé, le contrat de bail est équilibré…) à défaut de faire venir de nouvelles personnes, cela devrait attirer les colocataires déjà en place.

Cette approche à également l’avantage de faire retomber la pression en terme de réactivité. Le bien dont je parle en est un exemple.
Le propriétaire actuel a accepté une gestion à la semaine pour palier un gros défaut de son bien et n’a pas entrepris les modifications le valorisant. Dans le contexte actuel, les acheteurs ne se pressent pas pour acheter un bien avec un défaut.
Avec mon approche, je valorise le bien (remise à neuf, grandes chambres, séparation jour/nuit, séparation des salle d’eau et WC…) tout en trouvant une bonne rentabilité.

Dans une approche plus classique, j’aurais du prendre position quasiment le jour de la visite car on aurait été 4 ou 5 dessus. Là j’ai visité 4 fois, fais passé un courtier en travaux, réfléchis sur les plans et je sais que j’ai peu ou pas de concurrence…

Le vrai risque, à mon sens, se situe au niveau du nombre de colocataires puisqu’il y a 6 chambres. Mais il existe d’autres expériences dans d’autres villes qui fonctionnent sur ce modèle. La difficulté est de transposer ce concept à Blois, notamment en réglant les questions de commercialisation qui ne sont pas habituelles pour les agences classiques.

Compte tenu de ce risque, il est effectivement important de prévoir un plan B, ici je n’en vois pas d’autres que la vente, ce qui est moyennement rassurant dans un contexte pressenti comme baissier, je vous l’accorde.
Et j’aurais préféré démarrer avec un immeuble dans lequel j’aurais proposé un des logements en coloc.

J’entends votre réticence vis à vis de ce montage qui se démarque de votre pratique, mais je trouve exagérée la qualification d’usine à gaz pour la question des communs.

Après je sais qu’on a un mode de fonctionnement un peu différent, j’aime les listes à n’en plus finir et vous êtes moins exhaustif. Je vous rassure, une fois en gestion, les supports seront réfléchis pour limiter le temps passé (je ne compterai pas le nombre de fourchettes à chaque état des lieux).

Et à moins de développer votre point de vue, je crois que nous touchons à la notion d’aversion au risque qui ne peut pas faire l’objet de débat car elle est propre à chacun.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (17/10/2013 11h07)

Bonjour Pruls,
Je suis plus ou moins dans le même cas que toi. C’est-à-dire que j’ai une grande maison dans le sud de la France (Lunel) à 20mn de Montpellier de 220m² avec 6 Chambres que je loue actuellement à une famille avec 3 enfants à 1300 euros HC.
Le problème à ce prix là, c’est qu’il n’y a pas beaucoup de personne qui souhaite un bien si grand et que c’est souvent des personnes très exigeante pour ce prix (qui vous appellerez presque à chaque fois qu’une ampoule grille).
Ayant déjà fait de la colocation à Paris, j’ai déjà envisagé de mettre à la fin de bail cette maison en colocation avec un bail par chambre avec un loyer par chambre de 250-300 HC euros.
J’ai déjà contacté l’Adil pour avoir leur avis et savoir s’il était possible de mettre une maison en colocation avec un bail pour chaque chambre et la réponse est oui. Et il n’y a pas de problème pour facturer dans les charges des dépenses communes (électricité, fuel pour le chauffage) avec cependant un petit problème sur la ventilation de ces charges qui doit être bien spécifier dans le bail pour éviter toute contestation.
Enfin, l’Adil m’a prévenu d’un problème qui pouvait survenir et qu’il faut prendre en considération avant de mettre en place votre projet. S’il existe un colocataire qui fait fuir à chaque fois tous les colocataires par son comportement (de manière voulu pour avoir l’immeuble à lui seul au prix d’une chambre), vous risquez de ne pas pouvoir louer votre bien en toute tranquillité. Ils m’ont conseillé de louer en meublé pour sortir ce type de personne en cas de problème même si cela peut prendre du temps.
L’autre problème que je me pose et dont je n’ai pour ma part toujours pas la réponse, c’est en cas de chambre vacante, la cote part des charges seront à repartir sur les autres locataires (pas de consommation d’eau, de chauffage ou d’électricité) ou à perte pour le bailleur ?

Enfin, rien à voir avec la colocation mais vous parlez de courtier en travaux. Pouvez-vous nous faire partager votre avis sur le sujet et savoir le gain de temps et d’argent à passer par ce type de courtier ? Car pour ma part, lorsque je ne peux pas faire moi-même les travaux, je dois contacter 4-5 artisans qui demandent de faire une visite pour le devis avec des prix qui varie du simple au triple et j’ai l’impression de perdre beaucoup de temps avec eux.

François

Bonjour francs et merci pour ce retour de l’ADIL, je vais les rencontrer bientôt également.

Pour les charges, je prévoie de fonctionner en mode "forfait", donc en cas de vacance d’une chambre, je devrais prendre à ma charge la cote part correspondante. Je compte quand même mettre une clause de "bon père de famille" pour éviter que le forfait soit trop explosé par un comportement particulièrement négligeant.

Concernant le courtier, comme tous travaux, il est difficile de s’entourer de personnes compétentes. Ma recherche étaient orientées vers des maitres d’œuvre et c’est une personne se présentant comme courtier qui m’a répondu.
Cette unique réponse a été heureusement satisfaisante puisque cette personne ne me bullshit pas et majore même ses estimations en disant "quand j’essaye de faire plaisir aux clients, je suis rattrapé par la vérité des devis".

Le fonctionnement classique est le suivant: visite et métré par le courtier pour production d’une estimation détaillée, avant mise en concurrence d’entreprises de son réseau ou d’autres, avec dépouillement et analyse par ses soins. Le suivi de chantier pour la coordination des entreprises est aussi dans ses prestations.
Il se rémunère sur l’augmentation du Chiffre d’Affaire des entreprises, donc pour moi c’est gratuit. Les entreprises se concentrent sur leur métier et lui délègue l’établissement des devis, les visites et décryptage de ce que veut le client.

Mais, car il y en a mais, vu le nombre de visites à faire pour trouver un bien satisfaisant, nous avons convenu ensemble que je réalise un premier tri, puis qu’il fasse une visite sans trop de métré pour permettre une estimation à la louche, avec une marge d’erreur explicitée.
De cette manière, son travail est réduit tout en me permettant de prendre une décision.
Je vois bien qu’avec son expérience il ne se trompe pas de beaucoup, alors que moi je me plante de 50% (je m’améliore mais le démarrage a été décevant)…

Exemple: cette maison vous demandera un billet de 60k +/-10k pour répondre à votre cahier des charges.

Ce ne sera que par la suite qu’on rentrera ensemble dans les détails, avec des arbitrages pour aller au bout (isolation par l’intérieur ou l’extérieur, de la faïence partout ou aux endroits stratégiques, comment on réorganise les cloisons…). Donc si la vente se fait, on précise l’estimation et on fait les choix de prestations.

"Mon" courtier a aussi une vision technique, ce n’est pas seulement un commercial. Il m’alerte sur les murs porteurs (en l’occurrence avec une construction en colombage, sonder les cloisons en toquant dessus n’est pas suffisant, d’autant plus si d’autres reconfiguration ont eu lieu), ou d’autres difficultés techniques que je n’avais pas forcément identifiées moi même.


Pour en revenir à votre maison, si elle se trouve excentrée, votre clientèle sera plutôt des jeunes actifs, donc à vous de réfléchir à leur besoin et à la meilleure manière de les satisfaire.
Par exemple, un petit répertoire d’adresses pour découvrir la région vont peut être les intéresser (restau sympa un peu confidentiel, sorties…).
Pour des étudiants je compte afficher la carte des bus…

Par ailleurs, vous pourriez peut être envisager de passer sous le statut LMNP et bénéficier du montage fiscal associé.

Pruls a écrit :

Et à moins de développer votre point de vue, je crois que nous touchons à la notion d’aversion au risque qui ne peut pas faire l’objet de débat car elle est propre à chacun.

Cordialement.

Je ne crois pas que l’aversion au risque soit le sujet, il y en a en tout.
Blois me semble avoir des points communs avec ma ville de prédilection. L’offre locative est abondante, le marché tendu, l’ancien en difficulté. Opter pour une stratégie de différenciation me semble judicieux, nous en avons déjà parlé il me semble.
Votre première idée il y a quelques temps de louer un plateau d’un immeuble en coloc, le reste autrement donc en s’adressant à des profils de locataires variés me séduisait plus.
Le choix de la coloc… je ne sais pas, je ne m’y aventurerais à votre place qu’après avoir expérimenté des voies plus traditionnelles en ne mettant pas tous mes oeufs dans le même panier.

Au sujet de l’immeuble ancien : il faut un vrai spécialiste, particulièrement pour ce type d’immeuble probablement à structure bois. Cet aspect technique est très intéressant. Si vous faîtes affaire sur ce type d’immeuble, j’espère que vous l’exposerez en détails.
Les parents d’un ami me sollicitent pour leur acheter un beau plateau au dernier étage d’un bel immeuble ancien du centre ville qui se prêterait parfaitement à une coloc.
Cordialement

Pruls a écrit :

Pour moi l’objectif est de générer du cash flow pour ne pas toucher au budget familial, et d’après mes recherches sur Blois, cela semble particulièrement rare ici, sauf à flirter avec la décence.

Il est difficile ici aussi de générer un cash flow positif sans,  comme vous le dîtes pudiquement, flirter avec la décence ou sans flirter avec un risque de cata financière.

Je n’ai pas d’avis sur le rendement à tirer en coloc si ce n’est qu’il faut s’assurer de compenser le risque supplémentaire (temps de gestion, hypothétique d’ailleurs ).

Je ne me souviens aps pour le dernier étage : en l’occurrence, il est aménagé et à restaurer. Mais  ancien en copro = ce que moi je ne veux pas

Dernière modification par Range19 (17/10/2013 14h20)

Bonjour et merci pour votre intérêt.

Nathanael a écrit :

- Turn-over:
Il est forcément aussi important que pour un studio. Mais pas forcément un problème si la recherche du remplaçant est facile. Pourquoi pas proposer un cadeau/prime de 50€/nouvelle théière aux colocataires s’ils s’en occupent pour vous et vous présentent 2-3 dossiers bien ficelés? Ils choisissent leur coloc, vous gardez la main et gagnez du temps.

Sur ce point, il me semble plus intéressant d’essayer de motiver les coloc à trouver un remplaçant sans entrer dans des considérations financières. Il me semble que dire "je vous laisse la main pour choisir votre futur coloc parce que je souhaite que vous viviez en harmonie, et à défaut, je reprends la main" est plus motivant pour eux qu’un mois de loyer offert ou une nouvelle théière.

Nathanael a écrit :

- Règles:
Responsabilité de chacun pour sa chambre et collective pour les parties communes, sauf si responsable identifié. C’est simple et clair, et chacun prend soin du bien commun (le fautif est responsabilisé car les autres colocs ne voudront pas payer à sa place).

Avez vous vérifié la possibilité juridique de ces règles et le cas échéant, avez vous un exemple de formulation de ce fonctionnement?

Nathanael a écrit :

PS: Je n’avais pas regardé vos plans: personnellement je vois 7 chambres:
RDC: 2 chambres + séjour + WC
R+1: 2 chambres + cuisine/salle à manger + douche/WC
R+2: 3 chambres + douche (séjour/cuisine/placard et éventuellement partie de la SDE et de l’entrée fusionnés et séparés en 2 chambres).
Séjour et salle à manger séparés ce qui permet des groupes et activités différentes dans 2 pièces. WC le plus bas possible dans les étages pour le bruit. 2 WC et 2 douches impératifs, ici répartis sur 3 pièces.

Je ne souhaite pas maintenir des chambres de 9m². Ce sont des chambres d’enfants où un lit double, un placard et un bureau ont du mal à rentrer, sauf à prévoir un lit mezzanine.

Ici, j’envisage des chambres d’au moins 12/13m² et je vise 15m² comme surface idéale.

Par ailleurs, il existe une étude d’appartager qui indique que la coloc type est de 2/3 personnes. Donc une de 6 est déjà ambitieuse, je préfère ne pas tirer plus sur la corde en proposant de belles prestations.

Pruls a écrit :

Concernant le courtier, comme tous travaux, il est difficile de s’entourer de personnes compétentes. Ma recherche étaient orientées vers des maitres d’œuvre et c’est une personne se présentant comme courtier qui m’a répondu.
Cette unique réponse a été heureusement satisfaisante puisque cette personne ne me bullshit pas et majore même ses estimations en disant "quand j’essaye de faire plaisir aux clients, je suis rattrapé par la vérité des devis".

Le fonctionnement classique est le suivant: visite et métré par le courtier pour production d’une estimation détaillée, avant mise en concurrence d’entreprises de son réseau ou d’autres, avec dépouillement et analyse par ses soins. Le suivi de chantier pour la coordination des entreprises est aussi dans ses prestations.
Il se rémunère sur l’augmentation du Chiffre d’Affaire des entreprises, donc pour moi c’est gratuit. Les entreprises se concentrent sur leur métier et lui délègue l’établissement des devis, les visites et décryptage de ce que veut le client.

Mais, car il y en a mais, vu le nombre de visites à faire pour trouver un bien satisfaisant, nous avons convenu ensemble que je réalise un premier tri, puis qu’il fasse une visite sans trop de métré pour permettre une estimation à la louche, avec une marge d’erreur explicitée.
De cette manière, son travail est réduit tout en me permettant de prendre une décision.
Je vois bien qu’avec son expérience il ne se trompe pas de beaucoup, alors que moi je me plante de 50% (je m’améliore mais le démarrage a été décevant)…

Exemple: cette maison vous demandera un billet de 60k +/-10k pour répondre à votre cahier des charges.

Ce ne sera que par la suite qu’on rentrera ensemble dans les détails, avec des arbitrages pour aller au bout (isolation par l’intérieur ou l’extérieur, de la faïence partout ou aux endroits stratégiques, comment on réorganise les cloisons…). Donc si la vente se fait, on précise l’estimation et on fait les choix de prestations.

"Mon" courtier a aussi une vision technique, ce n’est pas seulement un commercial. Il m’alerte sur les murs porteurs (en l’occurrence avec une construction en colombage, sonder les cloisons en toquant dessus n’est pas suffisant, d’autant plus si d’autres reconfiguration ont eu lieu), ou d’autres difficultés techniques que je n’avais pas forcément identifiées moi même.

Bonjour à tous,

un petit retour sur mon projet suite au chiffrage du courtier.

Lors de la visite, il avait estimé à 60k grand max le chiffrage des aménagements que j’envisage, mais après étude chez lui, il m’indique 90k, spas pareil…

Je suis en train de chercher un nouvel avis pour peut être avancer, j’ai l’impression qu’il prévoit des prestations d’une gamme au dessus de ce que je cherche, mais je souhaiterais le confirmer.

J’ai donc fait appel à un architecte qui ne veut pas se mouiller sans une prestation d’économiste. Bon.

L’agent immobilier a organisé une visite avec un maitre d’oeuvre (comprendre technicien n’ayant pas le diplome d’architecte lui empêchant de signer des PC, mais censé avoir les compétences pour définir un projet et gérer des entreprises).

Je me méfie un peu, quel sera l’indépendance de ce maitre d’oeuvre vis à vis de l’agence?

Mal engagé cette affaire finalement, et on se rapproche de l’accouchement de ma femme, donc il est fort probable que je mette ma recherche en suspend, pour revenir plus fort avec une capacité à faire une partie des travaux en direct

Cordialement.