OhSh [93] : étude de cas immobilier (petit T4 pour de la colocation)

OhSh · #1

VOTRE PROFIL

Fonctionnaires, 30 et 31 ans, 2 enfants (4 ans et 10 mois), TMI 14%, 72K net/an.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: aucune
- Fiscales: aucune
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales: Madame s’occupe de ça, moi Je suis INTJ…
- Temps disponible:1j/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement 4 pièces de 60m2 +cave + box.
- Salon 15m2, 3 chambres de 10m2 (dont 2 avec dressing intégré), cuisine 6m2, salle d’eau 3m2 , wc 1,5m2
- Année de construction: 1970
- Étage: 3/4, expo est/ouest, surface (60m2/carrez), pas d’ascenseur
- Inhabité: suite à un départ de locataire.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants? non
- Espaces verts dans la copropriété ? oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge ? Aucun
- Décoration : Vieillotte, nous allons refaire ça au gout du jour. La déco est l’un de nos points forts.

LOCALISATION DU BIEN

- 93 (à 10 min en voiture de chez moi)
- Ville calme, quartier calme et agréable.
- Proche autoroute et RER. Paris à 13 km
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Proche future métro, fin des travaux 2020. Accès métro 4 min en bus, bus au pied de l’immeuble.

RENTABILITÉ DU BIEN

L’offre à été acceptée par le vendeur. Je ne suis pas bon en négociation, j’ai eu du mal à négocier car le prix est clairement en dessous du prix du marché et le vendeur avait d’après lui des offres à l’oral meilleur que la notre (à la base je voulais 140 000). Cela c’est passé en 24h (annonce LBC à 148 000 euros, prise d’infos au téléphone le soir , visite le lendemain midi, négociation puis acceptation). Merci Vigicoin!
Dans le même immeuble, le même appartement(avec le même type de travaux) est en vente à 177 000 euros. C’est le prix du marché.

- Coût du bien avec frais de notaire: 146 000 euros + 12000 euros FDN + 3000 euros CL et frais bancaires + 10000 euros travaux.
-Les travaux ne sont pas conséquent. Nous allons refaire cuisine, sdb, la peinture et les sols.

- Nous allons sortir 4000 euros max pour les meubles+ décoration ( lave linge, lave vaisselle , les lits, frigo, le four…). Nous achetons chaque mois un ou plusieurs meubles d’une valeur max de 500 euros sur LBC que nous stockons. Ainsi nous ne touchons pas à l’épargne (par contre nous mangeons des pattes…).

- Loyer envisagé: 1570 euros (510*2 +(510+40(le box)) hors charges
- Charges : récupérables 90 euros/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Aucun

- Travaux immédiats: Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Electricité cage d’escalier.

- Taxe foncière hors TEOM: 1100 euros
- Assurance PNO : 150 euros
- Assurance GRL : Des garants ou visale
- Comptable: 150 euros (car ça sera mon 2ème bien LMNP au réel)
- CFE: 200 euros

- Rentabilité brute : Je ne la calcule jamais.
- Rendement net : 9,6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euros. On souhaite faire un 120% + différé total de 3 mois.
- Emprunt : 171000 euros
- Type de crédit : amortissable.
- Taux du crédit avec assurance : 1,60 sur 25 ans soit 719 euros dont 28 euros d’assurance.
- Durée du crédit : 25 ans
- Accord oral du courtier.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée: BIC réel LMNP

CASH FLOW

- 650 euros.

Aurai-je oublié des choses?
Si vous avez des suggestions/recommandations, n’hésitez pas.

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

FrancoisM · #2

Bonjour OhSh,

Ne connaissant pas la ville je ne peux me prononcer sur le prix d’achat mais la rentabilité nette annoncée est plutôt intéressante.

Avez-vous intégré les frais liés à la chaudière? Entretien / remplacement. Normalement l’entretien est à la charge du locataire mais en colocation…

Une autre réflexion est la destination du box. D’après ce que je comprends vous voulez le louer à part, ou bien le louer à un des colocataires?

Dans mon appartement destiné à la colocation en cours de rénovation je me pose la question.
Option 1: louer le box à un tiers (potentiel 100e / mois)
Option 2: louer le box à un des coloc ( tarif préférentiel 50e / mois)
Option 3: utiliser le box pour stocker mes restes de chantier dans un coin et leur en "offrir" la jouissance pour y stocker leur valises, paquets encombrants. Eventuellement s’en servir ponctuellement pour garer la voiture d’un proche.

Je penche pour l’option 3 car cela permettra de désencombrer l’appartement et apportera une plus-value à mon offre globale, même si tous mes amis me disent que je suis fou de m’asseoir sur 100e par mois de loyer.

Qu’en pensez-vous?

Au plaisir d’échanger avec vous.

sven337 · #3

En copropriété il me semble que louer le box à un tiers peut poser problème. En monopropriété évidemment c’est plus simple.
Si vous avez plusieurs appartements ou beaucoup de chantiers, l’option 3 est intéressante, mais attention au mélange des genres avec le locataire. Mon bailleur me propose exactement cela (au début uniquement pour les vélos, maintenant plus) et du fait des bonnes relations ça fonctionne bien. Avec des colocataires, la dilution de responsabilité me semble poser problème pour l’option 3, et puis je pense qu’un cadeau doit se faire en remerciement de quelque chose (pas "gratuitement").
L’intérêt de l’option 3, c’est la fidélisation du locataire, donc à garder sous la main pour le proposer en cours de bail si tout se passe très bien ?

Le raisonnement qui consiste à dire que vous vous asseyez sur 100€/mois de loyer est assez simpliste. Ça serait vrai si vous aviez déjà toute la structure juridique et comptable pour louer des box, mais si ça n’est pas le cas il faut vous préoccuper des questions fiscales pour "seulement" 100€/mois dans lesquels l’état prend environ la moitié, tout de suite c’est moins sexy.

C’est un peu hors sujet, mais j’ai regardé les prix de location des box par chez moi, et je suis assez tenté de racheter de vieilles habitations pour en faire des box. La rentabilité brute, vu de loin, semble intéressante. Un box, non, mais N, ça semble pouvoir être rentable !

carignan99 · #4

Qu’est ce qui est difficile ou peut poser problème de louer un box à un tiers dans une copropriété?

sven337 · #5

Je pensais au règlement de copropriété qui a, je pense, le pouvoir d’interdire ces choses-là. Je peux me tromper.

tini38 · #6

Bonne rentabilité en effet…
Vous visez des étudiants ou plutôt des jeunes actifs ? La ville possède-t-elle des universités, des centres d’intérêts, grosses entreprises ?

OhSh · #7

Bonsoir,

Alors je vais faire louer le box à un des colocataires 40 euros/mois. C’est un tarif préférentiel.
En faite je vais leur "offrir" la cave de 6m2 pour qu’ils puissent stocker leurs affaires.
La ville se situe dans la petite couronne de région parisienne.
Je vise plutôt des jeunes actifs et/ou étudiants en alternance.
La ville ne présente pas de grands centres d’intérêts mais son avantage c’est la proximité avec Paris intra muros.
En effet l’appartement se situe à 10 minutes en voiture de la porte de Bagnolet. En transport on est à 35 minutes de Paris centre et le future métro va encore raccourcir les délais vers la capitale.
3/4 des locataires que j’ai eu (jeunes actifs ou étudiants) bossaient ou faisaient leurs études sur Paris.

OhSh · #8

Bonsoir,

Enfin toutes les chambres sont louées par un jeune actif (désigner) et 2 étudiantes salariés à mi temps.
Signature fin janvier, fin des travaux + ameublement début avril, entrée du 1er locataire le 15 avril .
Le box est loué 60 euros/mois.

Au niveau des chiffres, la seule infos qui me manque c’est la CFE. Pour le reste je suis a peu près conforme aux prévisions.
Actuellement je suis en période de différé total donc je me fais un peu d’épargne ( épargne épuisé par l’achat de la rp en parallèle).
Les travaux ont coûté 12k euros au lieu de 10k car les artisans m’ont fourni l’électroménager.
Je suis très satisfait des artisans. Ils ont respecté le budget, ils ont fourni un travail de qualité et ils m’ont donné de très bons conseils.
Je vais mettre des photos de la réalisation.

OhSh · #9

Voici les photos,
[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/5476_img_2068.jpg][/url[/img]

[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/5476_img_2065.jpg][/url[/img]

[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/5476_img_2069.jpg][/url[/img]

Philref92 · #10

Pour la CFE, vous avez cela :sedomicilier

Il serait intéressant que de "gros" bailleurs nous fassent leur retour sur la précision de l’estimation.

OhSh · #11

Après,

[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/5476_img-20190512-wa0003.jpg]

Dernière modification par OhSh (12/05/2019 21h37)

Canyonneur75 · #12

Bonsoir,

Un point concernant la salle de bain. Au delà de la cabine de douche et le carrelage super tendance, il me semble voir une évacuation de machine à laver au fond de la salle de bain à coté de la douche…

A ma connaissance, il faut un espace de 60 cm entre la cabine de douche et la machine à laver…et il me semble que le compte n’y est pas…

Bien entendu, si c’est l’état avant renovation, pas de pb…

Canyonneur

OhSh · #13

Canyonneur75:

Oui c’est l’état avant rénovation.
Même après rénovation la machine doit être à 30cm de la cabine de douche…
J’avoue ne pas connaître cette règle même si cela relève du bon sens d’avoir une machine à une certaine distance du bac de douche (nous avons rajouté une paroi , qui n’est pas présente sur la photo).

Philref92:

Merci pour le lien.

Philref92 · #14

OhSh a écrit :
Les travaux ont coûté 12k euros au lieu de 10k car les artisans m’ont fourni l’électroménager.
Je suis très satisfait des artisans. Ils ont respecté le budget, ils ont fourni un travail de qualité et ils m’ont donné de très bons conseils.

En effet, peinture, sols, salle de bains, cloison, cuisine?, électroménager pour 12k c’est intéressant.

Félicitations pour la rénovation et le projet.

OhSh · #15

Merci.
Oui la cuisine Brico-Dépôt était incluse dans le prix. Il y a eu aussi de l’électricité à refaire.
Malheureusement je n’ai même pas eu le temps de la prendre en photo.
Étant satisfaits des artisans nous avons repris la même équipe pour la rénovation totale de la future Rp.

Emmy · #16

Bonjour OhSh,

Serais-tu d’accord pour me partager les coordonnées de ton artisan pour les travaux en MP stp ?
Mon projet est un peu semblable au tien avec rénovation peinture, sol Plomberie électricité.

Bonne journée

Jade · #17

Bonjour OhSh,
Super sympa votre rénovation ; décoration tendance. Bravo

Pierrot31 · #18

Bonjour,

J’ai l’impression que tous les éclairages sont en applique.

Etes-vous satisfait au niveau lumineux?

OhSh · #19

Bonjour,

Nous avons rajouté un lampadaire près du canapé dans le salon.
En effet les appliques n’étaient pas suffisantes pour éclairer correctement le salon.

omdomd · #20

Bonsoir,

Très belle réalisation OhSh,

Concernant les travaux pourriez vous détailler quelques points svp :
- comment êtes vous tombé aussi juste concernant l’estimation du coût ? Aviez vous fait la visite avec un artisan impliqué dans le projet?

- concernant le déroulement du chantier avez vous assuré le suivi vous même et les délais correspondaient ils à ce qui était prévu?

Shaggy971 · #21

Bonjour

J’aimerai savoir combien de temps entre la récupération des clés et la location des trois chambres? au final est ce que ce n’est pas trop prenant ? Les locataires sont il satisfait de vivre à 3?

Cordialement

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