Malans : étude de cas immobilier (investissement locatif en faisant les travaux)

Malans · #1

Bonsoir,

Je vais me lancer en 2018 dans l’acquisition d’un bien immobilier dans un but locatif.

Paramètres : faible imposition, revenus variables, 38 ans.
Budget : 70k. chiffre trompeur, car je compte 35k HA FAI + 35k travaux, mais faisant 80% des travaux, cela équivaut à 35+55 = 90k (55k de travaux donnés vs 35k de travaux par moi même , ce qui me laisse de la marge).
Localisation : Ouest de la France
Recherche : je cherche sur LBC + immonotaires, avec un petit script qui récupère plusieurs milliers d’annonces et les présente triés par prix/m2 et croissance démographique des communes, ca aide à choisir. J’écarte les problèmes de toiture ou d’assainissement.
Idée : une fois la vente effectuée, vivre sur chantier pour faire avancer (et travailler aux alentours), et finir le chantier en 5 à 10 mois (je vois des biens entre 60 et 90 m2)

J’ai quelques idées reçues, fausses ou vraies, et j’aimerais un rude rappel à la réalité, ou une tape sur l’épaule, à leur propos :

1. sur un premier projet avec ce budget, la maison est plus accessible/simple que l’appartement

2. le coté travaux lourds d’une maison est compensée par ma capacité à faire les travaux (je fais tout sauf toiture et assainissement)

3. je ne suis pas agréé électricité, mais le nouveau diagnostic électricité obligatoire au 1er janvier certifie que l’installation est conforme à la sécurité des personnes

4. les villes moyennes (1200-15000 hab) de l’ouest de la France, en croissance démographique (1999>2012) ont encore une demande locative

5. les annonces de location LBC, proposées par des pros, donnent un apercu réel du revenu locatif à surface et qualité équivalente

6. la banque prêteuse a besoin d’une hypothèque sur le bien

7. si ( 10 x loyer mensuel / cout des travaux ) > 10 %, l’affaire est intéressante

Mots-clés : appartement, maison, travaux

Bernard2K · #2

1. Maison/appart : la maison a ça d’avantageux qu’elle n’est pas en copro (sauf cas particulier). sinon, je ne vois pas en quoi elle serait plus simple.
sur le budget :
- le budget d’achat est très bas à 35 k€, vous aurez du mal à trouver une maison à ce prix là.
- vous dites 35 k€ FAI. N’oubliez pas les frais de notaire (8 % soit déjà 2,8 k€, sachant que sur les petits biens il y souvent des frais incompressibles qui font que c’est plutôt 10 %), les frais de dossier d’emprunt et d’hypothèque… Pour une maison à 35 k€ FAI vous risquez de devoir sortir 40 à 43 k€ au total.

6. Sur la capacité d’emprunt : les banques aiment bien les CDI. Freelance et AE, même avec hypothèque, je ne sais pas trop si les banques vont suivre. Surtout que l’hypothèque est basée sur la valeur du bien, or la valeur d’une maison qui vaut 35 k€ avant travaux, c’est pas vraiment une garantie. Surtout si vous espérez que la banque prête aussi pour les travaux : pourquoi prêterait-elle 70 k€ sur l’hypothèque d’une maison qui ne vaut que 35 k€ ?
A vrai dire je n’en ai aucune idée. Il faudrait voir le retour d’expérience de personnes qui sont dans la même situation que vous.

Sinon : la rentabilité dépend beaucoup de la fiscalité. Une maison se loue plutôt nue, sauf à trouver à maison qui se prête à se diviser en 2 ou 3 appartements meublés. Je dis cela car le meublé, en LMNP au réel, est plus avantageux que la location nue. Faites des calculs de rentabilité en tenant compte de votre TMI.

Et aussi : beaucoup de locataires aiment avoir un petit jardin. Pour la verdure, ou parce qu’ils sont propriétaire d’un chat ou d’un chien. Dans mon expérience, pour louer une maison ou un appartement dans une maison, c’est une grosse plus-value (surtout si le logement donne de plein pied, pour faire sortir facilement l’animal). Or, avec un budget de 35 k€, vous aurez encore plus de mal à trouver une maison avec jardin.

Sauf ces points-là, je ne vois pas de mise en garde particulière à faire. Votre projet semble tenir la route ; pourvu qu’on ait le savoir-faire, les outils et le courage, on peut faire de belles choses en immobilier en retapant des biens "moches" dont personne ne veut (cf expérience de cricri77700 notamment).

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#1 01/10/2017 22h00

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