Jomlj53 [56] : étude de cas immobilier (faisabilité et stratégie d'emprunt)

Bonjour à tous

Tout d’abord merci aux membres actifs de ce forum que j’ai beaucoup lu.

Fonctionnaire 26 ans pacsé 2 enfants : TMI 0%

Je présente mon cas :

Nous avons acheté l’année dernière une maison à rénover a l’aide d’un PTZ, montant de l’emprunt 210 000e (PTZ 70 000e).
Cette maison dispose d’un terrain de 2000 m2 constructible.

Cette maison devait devenir notre RP jusqu’à ce que récemment les parents de ma compagne décident de se séparer de leur maison ( superbe maison familiale dans laquelle nous vivons actuellement et jusqu’à la fin de la rénovation de notre acquisition), et de nous la proposer à un prix "familial".

Après avoir été un peu pommés et avoir refusé leur offre, nous avons réfléchi et nous pensons finalement que cela pourrait être une belle opportunité pour nous.

Notre achat de RP pourrait donc se transformer en investissement mais de quelle façon, c’est là que j’aimerais vos avis.
Car le PTZ nous impose une certaine gymnastique.

Scénario envisagé

Une fois la maison rénovée :

_La mettre en location ( maison 147 m2 potentiel locatif 850e/mois)
_Rachat du prêt et transfert du PTZ vers la maison familiale (qui est éligible au PTZ), combler avec un prêt traditionnel de 130 000e sur 15 ans (PTZ avec différé de 15 ans). Soit un total de 200 000e travaux et notaire compris.

Nous aurions pu nous arrêter là mais le terrain étant constructible et n’étant plus notre RP mais un investissement nous avons pensé à :

_Diviser le terrain 1000m2 pour la maison en location, 1000m2 pour y faire construire deux maisons (jumelées?) à louer également.

Nos interrogations

Il y en a beaucoup, enfaîte tout ce projet en est une.

Premièrement, faut-il impérativement vendre le premier bien afin de pouvoir transférer le PTZ ?
Mon banquier me parle d’un simple rachat, mais rachète il la totalité de l’emprunt ou vient-il simplement remplacer le PTZ par un emprunt classique suite au transfert de celui-ci.

Ce dernier cas nous est bien plus favorable qu’un rachat de la totalité…

Ensuite, j’ai pensé à faire réaliser le projet de construction/location sur les 1000m2 divisé, par une SCI familiale que nous aurions créé de manière à ce que celle-ci nous achète notre terrain. Ce qui nous permettrais de dégager un petit peut d’argent de cette opération de manière à l’investir ailleurs.

Ce procédé nous fera surement payer une taxe sur la PV sur les 1000m2 vendu ?
Est-ce réalisable ? Il y a t’il une ou plusieurs meilleurs solutions ?

Dans ce sens j’ai aussi pensé à faire acheter maison+terrains par la SCI et c’est elle qui s’occupe de la division+construction. De cette manière pas de PV car vente de la RP. Mais adieu le produit de la vente du terrain que nous voulions garder.

J’essai de retourner les éléments dans tous les sens afin d’en sortir le montage le plus favorable, mais j’ai peur de manquer de connaissance sur le sujet.
Même si je sais que favorable ne veux pas dire grand chose car chacun vois midi à sa porte.

J’espère avoir apporté assez d’informations, si il en manque n’hésitez pas à me les demander, pour les chiffres également je pourrais en apporter.

Merci

Mots-clés : construction, division, immobilier, ptz