Abaumert [Montpellier] : étude de cas immobilier (investissement en colocation)

Bonjour,

Prenez mes propos avec précaution car je ne suis pas spécialiste de la colocation en tant que bailleur mais:

- il me semble qu’effectivement en cas de baux multiples, la partie privative de chacun doit faire 14m2 ou 33m3 et comporter un point d’eau
- la clause de solidarité n’est pas obligatoire en cas de bail unique (annexe à ajouter au bail lors d’un changement de coloc)

Vous parlez du fait que chaque coloc a un bail meublé mais s’agit il de baux multiples ou simplement du fait qu’il faille toujours 1 bail original pour le bailleur + 1 bail original pour le locataire (donc autant de baux originaux que de colocataires)?

Bonne journée.

Ps: attention de ne pas tout baser sur l’hypothèse de la colocation …

Bonjour,

vous achetez une rentabilité élevée qui est obtenue par la colocation. 9% de renta brute, mais si l’appartement était loué en une seule fois à une famille, la rentabilité serait de combien ? 5 ou 6 % probablement.

Qu’est-ce qui vous empêche de faire la même chose que ce vendeur, à savoir acheter un grand appartement (vide), le meubler, et le proposer en colocation avec des baux séparés ? Rien. Donc votre vendeur vous vend une rentabilité qui est à la portée de n’importe qui d’un peu débrouillard.

De plus, comme vous le soulignez, cette colocation est illégale. En achetant, les baux se transfèrent d’office à l’acheteur, donc vous vous retrouvez dans l’illégalité.

Vous êtes dans le même cas que si le vendeur vous proposait un bien dont le compteur EDF a été trafiqué ce qui est très avantageux car on ne paie pas d’électricité ; ou encore un micro-studio de moins de 9 m², loué 400 €/mois ce qui est très avantageux. C’est avantageux, mais c’est illégal. Est-ce intéressant d’acheter un bien avantageux, cet avantage reposant sur une illégalité ?

En plus, le vendeur vous "vend" l’avantage de cette illégalité, c’est à dire que ça contribue à ses yeux à justifier le prix :
- votre vendeur, par la rentabilité élevée ;
- dans mon premier exemple fictif, par l’avantage qu’il y a à ne pas payer l’électricité ;
- dans mon second exemple fictif, par la rentabilité élevée là aussi.

N’importe qui peut trafiquer un compteur EDF ou acheter un logement de 8 m² puis le louer. Tout comme n’importe qui peut louer en colocation avec baux multiples sans respecter la loi. Pourquoi faudrait-il payer pour l’"avantage" obtenu par une illégalité qui est à la portée du premier venu ?

Pourquoi aller s’embêter à acheter un bien qui est dans l’illégalité alors qu’il y en a tant d’autres ?

Pour ce qui est remettre dans la légalité :
Déjà, sur le principe, c’est au vendeur de le faire. Ce n’est pas à vous de faire le SAV de ses erreurs.

Les baux en cours se transfèrent à vous. 3 solutions pour changer :
1) que vous donniez congé. Si c’est la résidence principale de chaque locataire, les conditions pour que vous donniez congé sont draconniennes.
2) Vous pourriez demander à l’ensemble des locataires de donner congé tous ensemble, puis leur faire signer un bail collectif, mais la manoeuvre est compliquée et risquée : si l’un d’eux refuse ? S’ils en profitent pour demander une baisse de loyer ? S’ils partent tous d’un coup, car après tout, tant qu’à avoir un bail unique, autant l’avoir au prix du marché, alors ils peuvent très bien rechercher un autre grand appartement à louer dans les prix du marché (800 à 1000 € environ) et signer un bail unique. Maintenant qu’ils se connaissent, s’ils s’apprécient, ils sont capables de s’organiser pour aller louer ailleurs moins cher.
3) vous pouvez attendre les départs "naturels" de chaque locataire, mais en général ils ne partent pas tous ensemble, or il faudrait que l’appartement soit entièrement vide pour que vous puissiez faire rentrer une nouvelle fournée de locataires sous le nouveau bail.

Bref, passez votre chemin. Si vous voulez profiter de la rentabilité de la colocation, achetez un appartement vide et organisez-là vous-même (soit avec un bail collectif, soit avec des baux multiples à condition que chaque chambre-logement fasse 14 m² et ait un point d’eau), plutôt que d’acheter une colocation illégale.

Un bail avec 4 personnes, c’est obtenir 4 signatures à chaque changement de locataire (avenant) sans aucune raison pour les autres de le faire, sauf s’ils sont solidaires et alors dans ce cas il n’auraient jamais acceptés au départ… C’est administrativement très chronophage et le risque n’est pas nul. Je suis sûr que les personnes gérant des grosses coloc ne font pas (au moins involontairement) l’ensemble des démarches réglementaires.

abaumert a écrit :

je vous rejoins sur le fait que ce genre de situation devra être réglé avant un achat (si proposition!)

En achetant vous avez obligation de continuité du bail… Je ne vois pas trop comment une modification de ceux-ci serait possible ?

Je confirme les propos de @Kili, gérant une coloc dans le respect de la loi avec un bail unique, c’est effectivement plus compliqué que des baux classiques et chronophage. D’autre part, tous les colocataires qui arrivent disent que dans leurs anciennes colocations les baux ne respectaient pas la loi (alors qu’ils l’ignoraient).

C’est subjectif, mais je trouve que 9% brut ce n’est pas suffisant pour une coloc, si en plus elle ne respecte pas la loi…