Wormseric : étude de cas immobilier (SNC IR ou SARL IR ou nom propre ?)

Vous êtes marié sous quel régime ?

Qui investit : vous seul ou bien le couple ?

Que vous achetiez en nom propre, snc ir ou sarl ir, en LMNP/LMP vous pourrez amortir le bien.

Mais avec une SNC ou une SARL vous serez nécessairement immatriculés au RCS, donc pourriez automatiquement être LMP, avec tout ce qui va avec. Lisez LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… pour évaluer les différences (LMNP vs LMP) et voir ce qui est approprié pour vous , en particulier si cotiser au RSI présente un intérêt pour vous.

De manière générale, si vous n’identifiez pas (dans votre contexte personnel) des avantages bien concrets aux alternatives "SNC IR" ou "SARL IR", mieux vaut acheter en nom propre. Vous aurez les mêmes contraintes au niveau de la comptabilité, et il sera préférable d’avoir un compte bancaire dédié à cette activité, mais vous n’aurez pas les coûts et contraintes associés à une SNC ou SARL : statuts et frais de constitution, frais annuels (ne serait-ce que pour réaliser les formalités , comme l’AG ou publier les résultats au RCS), quelques complications (voire coûts, par ex bancaires) du fait d’être une personne morale.

@iubito : vous vous trompez sans doute confondez-vous la location meublée avec la location nue, et les BIC avec les revenus fonciers); le statut LMNP (ou LMP) n’a de réel intérêt que si on est à l’IR, et bien entendu les amortissement y sont possibles. Lisez (extrait de Nouveau venu : par où commencer ?) Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel….

Bonjour,

Merci pour vos retour.

Pour répondre à la question de Bernard2K, nous n’avons pas de contrat de mariage. Nous investissons tous les 2 ensembles.

Pour le moment, je pense que nous ne pouvons pas prétendre à faire du LMP car nos revenus sont supérieur au recette locatif.
Au départ mon choix se portait à choisir une structure de type SNC ou SARL afin de pouvoir déduire les frais travaux concernant l’agrandissement de l’immeuble en ajoutant un appartement supplémentaire. Je crois qu’en nom propre ce n’est pas possible.
L’immeuble comporte également un terrain qui me donne la possibilité de louer des places de parkings. Par contre je ne sais pas si c’est possible de louer des places de parking en tant que particulier.

Qu’en pensez vous?

Chiffrez les travaux. Les immeubles vendus entiers sont souvent en déficit d’entretien (le bailleur n’investit plus vu qu’il sait qu’il veut vendre) et ça peut coûter cher de tout rattraper.

Comme dit GBL, en location meublée LMNP ou structure IS, bien sûr que vous pouvez amortir.

Comme déjà dit aussi par GBL : les loyers du local commercial et des garages sont imposés en revenus fonciers. Vous aurez donc du BIC (meublés) et des revenus fonciers sur le même immeuble. Il faudra faire des pro-ratas pour les travaux sur les parties communes et pour les charges communes. Rien de très compliqué mais il faut être méthodique dans ses calculs.

Si je ne dis pas de bêtise, en SNC IR ou SARL IR (de famille) chaque associé peut être imposé en LMNP.

Donc en gros, nom propre, SNC ou SARL sont possibles. Il me semble que en nom propre est plus simple et moins coûteux (raisons avancées par GBL). En nom propre, les meublés seront bien sûr en LMNP au réel.

Mariés sans contrat donc en communauté réduite aux acquêts. Le bien sera donc en indivision, ce qui présente quelques particularités en LMNP mais rien d’insurmontable (faites une recherche sur le sujet).

Le principal problème d’investir en couple marié est "quid en cas de divorce", mais le problème se pose aussi en SNC et SARL (c’est même pire en SARL de famille car dès que les deux conjoints sont divorcés, ils n’ont plus le droit d’être SARL de famille, donc il faut soit qu’un conjoint rachète les parts de l’autre soit qu’il les fasse racheter par des personnes qui lui sont apparentées étroitement : parents, enfants, frère ou soeur ; si les deux ex-conjoints restent associés, la SARL passe obligatoirement à l’IS).