Oxygenix : étude de cas immobilier (achat en SCI à l'IS ou nom propre)

oxygenix · #1

Bonjour à tous,

Je vais signer un compromis de vente la semaine prochaine pour un appartement. Prix d’achat + notaire = 150.000. Loyer annuel HC estimé = 9000 euros. Location meublé en coloc qui sera gérée par une agence.

J’ai :
- 3 appartements en nom propre (meublé location touristique)
- 1 SCI à l’IS qui gère un immeuble (25 à 30.000 euros de loyers HC annuels)
- 1 holding récemment créé où la SCI vient d’être rattachée et prochainement une société (40 % des parts que je détiens) qui sera rattachée.
Mon objectif est d’acquérir un ou deux autres appartements à horizon 2 ans.

Ma question :
Est-il pertinent de créer une seconde SCI à l’IS pour ne mettre que cet appartement dedans et la rattacher ensuite à ma Holding ? Est-ce mieux de l’acheter en nom propre ? Troisième option, mettre l’appartement dans la seule SCI que je possède.

Dans le premier cas, je vois comme avantage que c’est plus "propre". La holding pilote tout. C’est elle qui va emprunter auprès de la banque. J’ai déjà une taux d’endettement personnel (taux investisseur) de 29%.
Dans le second cas, je vais économiser en frais de compta + création de SCI IS. Par contre j’ai également un petit risque de passer LMP car je vais dépasser les 23.000 euros (avec mes 3 appartements en nom propre) et je ne suis pas sûr l’année prochaine que les revenus du foyer dépassent mes revenus locatifs avec 4 appartements meublés en nom propre.
Dans le troisième cas je risque de dépasser un peu le seuil des 38.120 euros avec ma seule SCI, et d’avoir un appartement dans une SCI qui gère un immeuble. C’est un peu moins propre. Mais je vais économiser en frais de structures.

Quel serait votre préférence ?

Merci.

Mots-clés : appartement, immobilier, sci (société civile immobilière)

lachignolecorse · #2

Mieux vaut éviter de passer lmp donc achat via sci.

Pour votre sci existante, le taux réduit s’applique jusqu’à 38120€ de bénéfices, est-ce le cas?

Priority · #3

Bonjour,

Au vu des loyers que vous affichez, il n’y a pas de risque à rattacher votre appartement à la première SCI IS sur le plan du dépassement de 38k€ de bénéfices.
Une deuxième SCI aurait aussi un coût comptable et de temps de gestion.

Parmi les choses qui pourraient vous pousser à faire une deuxième SCI :
-la volonté de transmettre une SCI par enfant pour éviter qu’ils ne se retrouvent liés de force ;
- le fait de la faire à l’IR détenue par la holding IS pour la remontée en transparence fiscale vers la holding
- le fait d’avoir d’autres projets immobiliers qui viennent compléter par la suite la SCI1 à l’IS plus judicieusement par rapport au seuil des 38k€
- le fait de n’avoir qu’un bien par SCI qui facilite la revente en permettant de vendre les parts au lieu du bien (mais pas si évident…)

Ici vu la taille raisonnable du bien et le fait qu’il s’intègre bien avec vos biens existants pour compléter la première SCI IS je n’hésiterais pas à votre place et rattacherai le bien à la première SCI.

Après si vous avez pris la peine de créer une holding, c’est que vous avez sans doutes des projets plus ambitieux à l’avenir, et il nous manque peut-être des éléments pour donner des conseils judicieux…

Dabidule · #4

Bonjour,
Nous ne connaissons pas votre TMI mais clairement, il est astucieux de faire une SCI à l’IS pour ne pas dépasser les 38 120€ de bénéfices.

VincenB · #5

Bonjour,

Au vu du montage juridique actuel je vote pour une société en plus.

@Priority : on ne peut pas le faire en SCI IR rattachée à une holding avec retraitement IS dans la holding puisque c’est du meublé. On sera nécessairement en SCI IS.

Cela étant on est sûr à 100% de passer LMP ? Je trouve toujours dommage de mettre du meublé à l’IS…

Si oui ne pourrait-on envisager par une SARL IR entre vous et par exemple vos enfants ? S’il y en a et qu’ils ont l’âge s’entend…

Dernière modification par VincenB (09/05/2021 11h36)

TurboTurtle · #6

Bonjour,
Serait-ce si grave pour vous de passer LMP? Cela dépend sans doute de votre situation pro actuelle et future envisagée, mais le statut LMP n’a pas que des inconvénients, notamment l’exonération de plus values de cessions si LMP depuis plus de 5 ans et recettes inférieures à 90000€ vs réintégration des plus values courts termes en SCI IS par exemple.

Par ailleurs, il y a souvent une mauvaise compréhension des 45% de cotisations SSI, c’est un calcul par itération qui se soustrait à lui même, donc en fait le montant des cotisations SSI est plutôt de 33% du bénéfice, si bénéfice il y a, sinon un forfait minimum de 1145€. Le tout remplace les 17,2% de ps et passe en charge pour réduire votre imposition.

Donc dans l’ensemble j’aurais plutôt tendance à croire que si vous pouvez louer en meublé, le LMP ne serait pas si terrible?

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