Déductions de charges au réel sans avoir perçu de loyer en 2017 ?

Il est important de noter que les locations vides et les locations meublées ne relèvent pas du même régime
A la lecture de votre mail, votre location semble être du meublé
Vous ne serez donc pas sur du revenu foncier mais sur du BIC.

Ce n’est pas tant une question d’option pour vous, puisque "les entreprises nouvelles peuvent exercer l’option jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration de résultats", mais avant tout une question d’immatriculation.

Un peu de lecture qui vous sera surement utile :

https://www.impots.gouv.fr/portail/file … ionnel.pdf

Immatriculez-vous maintenant et vous remplirez le moment échéant une déclaration au réel pour les revenus 2017, vous dégagerez ainsi un déficit que vous reporterez.

Juste une précision : je pense qu’en théorie, le fait que le logement ne soit pas loué n’entraîne pas le report du début d’activité jusqu’à la première location effective. Mais par précaution, pourquoi ne pas louer une semaine (fictive ou pas), cela pourrait effectivement éviter des palabres avec l’administration fiscale.

Je n’ai pas expressément évoqué les amortissements (je parle de début d’activité) mais c’est vrai que je ne les ai pas exclus non plus !

Cet arrêt est intéressant. Si je l’ai bien saisi il rappelle que même s’il n’est pas contesté que l’activité de l’entreprise débute l’année X les immobilisations ne pourront donner lieu à amortissement cette même année X s’ils ne font pas l’objet d’une utilisation effective (immobilisation "en service", donc location, et perte de valeur).

De ce fait une déclaration en 2018 pour l’activité 2017 ne pourra inclure de charge d’amortissement de l’appartement, amortissement qui débutera en 2018.

Merci beaucoup pour vos précisions qui m’aident à y voir déjà plus clair, j’ai discuté avec un ami expert comptable qui s’est renseigné et me fera un bilan simplifié.

Je vais suivre votre conseil et louer une petite semaine avant la fin de l’année pour débuter l’activité en 2017.

Ce qui m’ennuie et que je n’avais pas anticipé c’est que l’acquisition de mon bien a été effectuée en Octobre 2016, est ce que cela veut dire que je ne pourrai donc pas amortir les frais de notaires et l’acquisition ?

Je vais essayer de passer d’autres charges pour faire gonfler le déficit et de manière à reporter 10700 sur mon revenu 2017 et au minimum annuler totalement mes revenus du foncier de 2018 (Je table sur environ 14 000€), j’opterai ensuite pour le micro (meublé de tourisme) qui sera devenu plus intéressant avec 71% d’abattement.

Je suis agréablement surpris par l’impact sur la fiscalité en optimisant les montants des travaux et en jonglant avec les options, l’immobilier physique est vraiment intéressant mais demande quand même du travail et des anticipations.

Je m’étais lancé au départ du fait des faibles taux d’intérêt, les déductions étaient dans un coin de ma tête mais je ne maîtrisais pas encore les leviers, je verrai comment cette opération évolue sous deux ans et je renouvellerai peut être l’opération.

Dernière modification par salvaticu (10/11/2017 16h21)

Vous avez raison, je me suis emmêlé les baguettes entre les différents statuts / fiscalités, sans doute à cause de tout ce que j’ai pu voir dans mes recherches en tant que néophyte.

Je vais me déclarer en tant que LMNP dès 2017 et louer une semaine pour débuter mon activité sur cette année et ainsi déduire mes travaux.

Je suis en train de réunir toutes les factures travaux / achats affectés au bien, restera à calculer l’amortissement du bien (Acquis en décembre 2016), qui aura un impact significatif tous les ans comme l’a souligné à juste titre Bernard2K.

Merci pour votre aide et votre gentillesse, je commence à y voir beaucoup plus clair, je retrouve pas mal d’infos sur la fonction recherche également.

salvaticu a écrit :

De plus je ne vois pas quelle incidence pourrait avoir le choix entre l’un ou l’autre?

Temporaire :
- CFE pour vous, plus de taxe d’habitation pour le locataire
- Soumis à autorisation selon les communes
- Taxe de séjour journalière à collecter auprès des locataires et à reverser à commune/intercom et département.
- Redevance TV

Bernard2K a écrit :

Attention :
- ce que vous envisagez s’appelle clairement de la location saisonnière (par opposition à location "à l’année"). Dès qu’on loue en courte durée, ça s’appelle de la location saisonnière, même si elle a lieu toute l’année ! Tout ce qu’écrit DDTee juste au-dessus est très juste concernant les différences de la location saisonnière, par rapport à la location à l’année.
- la notion d’activité permanente ou saisonnière, pour une entreprise, est très différente. Une activité est saisonnière "si chaque année l’établissement cesse totalement ses activités plus de trois mois consécutifs", dixit l’Insee. Ca peut être un camping, un magasin en zone exclusivement touristique, un refuge en montagne, un loueur de kayak, un moniteur de voile, des activités de ce type. L’avantage est qu’on peut déclarer la fermeture saisonnière de l’entreprise et cesser de payer un certain nombre de cotisation et taxes.

Mais, en général, en location saisonnière ("courte durée" serait un terme plus exact), on cherche à louer toute l’année et même à maximiser son taux de remplissage, et c’est bien ce que vous annoncez vouloir faire.

Donc, même si ça peut sembler paradoxal, votre "entreprise" de location saisonnière doit être déclarée comme une activité permanente !

Merci de vos précisions, j’ai cependant coché activité saisonnière sur ma demande d’enregistrement, j’espère que cela ne sera pas problématique, je vais prévenir le greffe du tribuna de commercel afin de voir si une modification peut être apportée.

en m’intéressant à Patrim pour l’estimation de la valeur vénale, en faisant la moyenne des 5 logements similaires j’obtiens une valeur de 163 000€, à savoir que mon bien est totalement rénové à neuf et mieux placé que les 5 autres biens de comparaison, puis-je prendre cela comme base pour le calcul de l’amortissement du bien?

Du coup si j’utilise cette méthode mes travaux effectués en 2017 viendront ils s’ajouter dans les amortissements ou bien doit on considérer qu’ils sont inclus dans la valeur vénale?

En utilisant les durées d’amortissements après décote du terrain selon un post du forum (40% gros oeuvre, 10% façade, 25% installation générale etc), j’obtiens un amortissement de 6500 €/an, ça pourrait couvrir les recettes surtout que toutes les charges courantes viendraient gonfler tout ça pour arriver aux alentours de 8000€.

L’utilisation d’une valeur vénale non contestable par le fisc puisque calculée sur la base des données Patrim simplifierait mes démarches et le découpage de toutes les charges !

Dernière modification par salvaticu (28/12/2017 16h41)

Merci pour votre réponse effectivement les travaux passés et effectués durant l’année de début d’activité ayant contribué à la valorisation du bien et donc à sa valeur vénale évaluée cette même année, il est logique de ne pas les amortir en plus de la valeur vénale du bien qui est supposée déjà les intégrer.

Mais si je fais des travaux l’année prochaine pour améliorer mon bien, ils viennent donc augmenter sa valeur vénale, cela veut il dire que je peux la réévaluer l’année prochaine par exemple ou bien c’est la valeur vénale déterminée lors du début d’activité qui sera retenue jusqu’à épuisement?

Je me demande également ce qu’il en est des meubles, fournitures et petits travaux? Notamment ceux <500€ ? Entrent ils dans les charges comme les frais de copropriété, électricité, taxe foncière, etc ou bien doit on considérer qu’ils entrent dans la valeur vénale?

En tout cas dites moi si je me trompe mais je pense qu’opter pour la valeur vénale (163 000€) sera plus intéressant, j’illustrerai l’estimation d’une copie du site Patrim des impôts et ferai appuyer ça par deux estimations d’agents immobiliers différents.

Le bien ayant été payé 107 000€, les frais de notaire ne seront pas amortissables puisque payés en 2016 (le début d’activité est 2017) et j’en ai eu pour 20 000€ de travaux, en amortissant le tout je n’obtiendrai pas le même amortissement que celui sur la base de la valeur vénale de 163000€ à laquelle je peux prétendre (selon moi), j’ai donc intérêt à privilégier la seconde option?

Dernière modification par salvaticu (28/12/2017 17h14)