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LMNP : quel type de locataire peut-on viser ?

Investissement locatif meublé : cibler le bon locataire

Cette discussion porte sur le choix du type de locataire idéal pour un investissement locatif meublé, notamment dans le cadre d'un statut LMNP. Les membres partagent leurs expériences et leurs observations concernant les profils de locataires rencontrés, soulignant l'importance de la cible en fonction de la localisation du bien immobilier. L'emplacement géographique (proximité des campus, centres-villes, zones d'activités) influence fortement le type de locataire attiré : étudiants, jeunes actifs, ou encore personnes en mission professionnelle.

Les participants évoquent différents profils de locataires : étudiants (souvent avec un garant), jeunes actifs débutant dans la vie professionnelle ou en couple, et personnes en déplacement professionnel. La durée d'occupation varie considérablement selon ces profils, allant de quelques mois à plus de deux ans. La gestion du risque lié au turn-over est un point central de la discussion, certains membres constatant des rotations plus fréquentes avec certains types de locataires (étudiants).

La discussion met en lumière l'importance d'une analyse préalable du marché locatif. Il est crucial d'étudier la demande locale, les types de logement disponibles, et la concurrence afin de définir la cible la plus appropriée. La recherche méthodique du bien, en tenant compte du contexte local et des besoins du marché, est présentée comme une étape déterminante pour la réussite de l'investissement. La localisation apparaît comme un facteur clé influençant la rentabilité du projet ainsi que les risques liés à la vacance locative.

Enfin, la discussion aborde brièvement les aspects juridiques et fiscaux, avec la mention de la SARL de famille comme une structure potentiellement avantageuse pour l'investissement locatif meublé. Cependant, cette question reste marginale par rapport à l'analyse des profils de locataires et du choix du bien.


Pages : 1

#1 08/11/2017 13h16

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Nous souhaitons, mon père et moi-même, effectuer un premier investissement pour faire du locatif dans une maison ou un appartement via un emprunt.

L’objectif étant d’avoir un cash flow positif afin d’être en mesure de plus facilement pouvoir emprunter à nouveau derrière, nous cherchons idéalement à effectuer de la location meublée pour bénéficier de sa fiscalité avantageuse.

J’ai en premier lieu commencé à m’intéresser à la fiscalité et à la structure juridique et nous en sommes arrivés à la conclusion que la SARL de famille est la structure qui correspond le mieux à notre besoin si nous faisons de la location meublée (structure avantageuse sur la succession, possibilité d’intégrer mon frère et ma soeur, pas d’IS pour le meublé).

Vient ensuite une des étapes clés qui est la recherche du bien.
Je souhaiterai effectuer ma recherche de façon méthodique en ciblant tout d’abord quelle cible pourrait être intéressée par du meublée.
En parcourant le forum et d’autres sites, il semblerait qu’il s’agisse principalement d’étudiants ou de personnes en déplacement (durée inférieure à 3 mois).

J’avais pour intention de viser des jeunes actifs pour avoir des durées de location de plus d’un an en évitant les vacances locatives avec un étudiant.
Dans ce cas de figure, je me serai orienté sur des T2 entre 40 et 60 m2.

D’après votre expérience est-il pertinent de vouloir viser ce type de locataire pour du meublé ?
J’ai constaté qu’il y avait d’ailleurs assez peu de biens meublés en location dans les zones où je prospecte… Je suppose que cela n’est pas bon signe.

Pour information, je recherche dans la métropole lilloise.

Merci d’avance pour votre retour d’expérience.

Bien cordialement.

Mots-clés : achat, défiscalisation, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 08/11/2017 13h45

Membre (2013)
Réputation :   11  

Bonjour Jaime,

Concernant la Sàrl de Famille je ne pourrai vous conseiller ou vous aider car ce n’est pas une structure que je maîtrise cependant je trouve que votre approche est bonne. La fiscalité, ensuite la cible, puis le type de bien.

Evidemment nous ne pourrons vous aider à trouver votre cible car celle-ci diffère suivant la ville ou vous souhaitez investir et même cette cible peut être différente également suivant le quartier.

Vous devez effectuer vous-même cette démarche. Commencez par vous renseigner auprès des agents immobiliers locaux, regardez un plan de votre ville, localisez les facs, écoles, étudiez le développement urbain… tout ceci vous permettra de connaitre qui seront vos locataires suivant le quartier/ la ville dans le (la)quel(le) vous investirai.

Une fois ceci réalisé vous serez à même de choisir le type de bien dans lequel vous allez investir.

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#3 08/11/2017 13h45

Membre (2016)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   65  

Personnellement dans mes appartements (T2 en meublé) j’ai deux profils  :

- jeune actif qui débute dans la vie professionnelle, loin de sa ville natale (ingénieur embauché dans son stage de fin d’étude)
- jeunes actifs qui s’installent pour la première fois en couple.

Mais tout dépendra grandement de l’emplacement de votre bien (périphérie, hyper-centre, proche campus, etc).

Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#4 08/11/2017 14h12

Membre (2012)
Top 50 Dvpt perso.
Réputation :   89  

En parlant de ces profils qui composent vos T2, avez-vous remarqué une durée d’occupation différente ?

"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#5 08/11/2017 14h17

Membre (2013)
Réputation :   46  

Pour ma part (je suis en LMNP pour des studios de 17 m² et 20 m² dans une ville de 100 000 hab et agglo de 500 000 hab), j’ai eu les profils suivants :

- étudiants éloignés avec parents se portant garant (80 %) (locataires pendant 2 ans en moyenne)
- actifs mutés avec haut pouvoir d’achat (10%) (locataires pendant 6 mois)
- actifs en reconversion en formation longue (10%) (locataires pendant 1,5 ans)

Mes voisins disposent d’un appartement de type T2 Bis 50 m² et font également du meublé, les personnes semble rester un peu plus longtemps

Le problème reste le turn over beaucoup plus important…

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#6 08/11/2017 14h20

Membre (2016)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   65  

lemouz a écrit :

En parlant de ces profils qui composent vos T2, avez-vous remarqué une durée d’occupation différente ?

Pas pour le moment par manque de recul (moins de deux ans). Mais aucun changement de locataire pour l’heure.

Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#7 08/11/2017 16h21

Membre (2017)
Réputation :   44  

Je comprends que les réponses précédentes disent que ça varie d’une ville à l’autre, mais globalement les locataires d’un appartement meublé sont les mêmes sur tout le territoire :

- Etudiants, à condition que des écoles supérieures soient à proximité et idéalement accessibles par transport en commun.
- Jeunes actifs et potentiellement instables qui ne veulent donc pas investir dans de l’ameublement tout de suite.

Si vous êtes dans une ville où il est fréquent d’y travailler sans y vivre (ville de militaires/fonctionnaires par exemple), vous pouvez également trouver des personnes actives qui louent du meublé en tant que résidence professionnelle pour occuper le logement la semaine.

Personnellement, je suis locataire d’un appartement meublé car :
- J’étais en ménage avec ma copine pendant nos études, puis j’ai été embauché dans une autre région.  Donc double logement le temps que madame finisse ses études et me rejoigne, j’entre dans la catégorie "jeune actif loin de sa ville natale" évoquée par Dalki. On déménage sous peu, occupation du logement d’un peu plus d’un an, mais si j’avais été seul je l’aurais gardé jusqu’à ce que j’obtienne une mutation.

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