JohnDoery [95300] : étude de cas immobilier (F2 à rénover)

Bonjour,

Voici notre projet d’investissement locatif pour lequel je solliciterais votre avis sur certains aspects.
(calculs issus de rendementlocatif)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un appartement de 2 pièces de 42 M2 au RDC sur Rue,
- sans extérieur mais avec une haie de thuya empêchant la vue depuis la rue,
- co-propriété de 23 lots, avec syndic pro,
- l’immeuble (de 1965) lui fais 15 lots sans ascenseur, bien entretenu,
- luminosité : inférieur aux étages puisque RDC
- Volets persiennes
- Pas d’espaces verts
- Compteurs d’eau, gaz, électricité individuels, relevés manuels
- 1 cas de vente aux enchères forcée, 3500€ de dettes à recouvrir
- Pas de Concierge
- Décoration : basique (70’)

LOCALISATION DU BIEN

- Pontoise en centre-ville, proche des commerces, rue circulante, feu rouge assez proche, loin de la gare à pied (15 min).

TRAVAUX

L’appartement est à rénover entièrement :
- fenêtres à changer
- sols, plafonds, murs
- SDB neuve complète
- nouveau réseau électrique
- nouvelle chaudière à gaz
- casser une cloison entre cuisine et le salon trop petit.

INVESTISSEMENT

Net Vendeur 86 000€
Frais Agence 0€
Travaux Renovation 25 000€
Mobilier 4 000€
Frais de Notaire (9%) 7 392€
Frais de Dossier (emprunt) 700€
Frais crédit logement (emprunt) 1 239€
TOTAL : 124 331€

RENTABILITÉ DU BIEN

- Loyer : 685 (meublé HC)
- Taux de vacance envisagé (0 mois) suite à annonce fictive, pléthore de demande
- location en direct
- Travaux votés : rafraichissement hall d’entrée, coût négligeable.
- Taxe foncière : 800
- Assurance GLI : 3%
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6.61%
- Rentabilité net : 4.53%

FINANCEMENT DU BIEN

- credit 100% sauf pour l’ameublement
- Montant de l’apport : 5000 € 

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC au réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow négatif = -91€/mois
- VAN (revente à 10 ans 125 000€) environ 30 000€

VOS APTITUDES

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales : bon bricoleur, mais dans l’investissement je délèguerai tout, faute de temps

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Commentaires et interrogations

1) Ma première hesitation vient de la rentabilité. J’ai du mal à me situer. Nous sommes en Ile de France, les rentabilités sont connues pour être basses, à votre avis ?

2) La localisation : Un proche investisseur me dis que c’est un bien rentable mais difficile à revendre car il n’intéressera qu’un investisseur.

3) j’ai envoyé une annonce fictive, 690€ Charges comprises laquelle a reçu plus de 25 réponses en moins de 24h dont 5 dossiers me paraissaient tout à fait correctes à première vue. J’en ai déduis que je n’avais pas mis un loyer assez élevé (loyer précédent : 585 + 65 charges, appartement en état pitoyable). je pense rehausser le loyer à 685 + 65 charges. Qu’en pensez vous ?

3) la vente aux enchères forcée doit - elle m’inquiéter ?

4) votre avis général ?

Merci pour votre temps.

Mots-clés : appartement, f2, immobilier, travaux