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Investissements immobiliers à Saint-Etienne ?

Investir à Saint-Étienne : analyse d'une discussion entre investisseurs

Cette discussion, menée sur une période de plusieurs mois, rassemble les expériences et opinions de divers membres concernant l'investissement immobilier à Saint-Étienne. Le fil de discussion se concentre principalement sur l'opportunité d'investissement dans cette ville, souvent perçue comme décotée par rapport à des métropoles comme Lyon. Les participants partagent leurs expériences personnelles, leurs stratégies d'investissement et leurs perspectives sur le marché immobilier local. Les arguments principaux portent sur la rentabilité potentielle, la gestion du risque et les perspectives d'évolution des prix.

Un concept clé récurrent est la diversification géographique. Certains membres mettent en avant le potentiel de rendement élevé à Saint-Étienne, notamment grâce aux prix immobiliers bas et à la forte demande locative étudiante. Ils privilégient le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour optimiser leur fiscalité. Cependant, d'autres participants expriment des réserves quant à la gestion du risque lié à une potentielle baisse des prix immobiliers et à la difficulté de revente. La vacance locative est également un sujet de préoccupation, notamment pour les investissements en colocation.

Les participants débattent des tendances notables du marché stéphanois. L'arrivée d'investisseurs extérieurs, attirés par la rentabilité élevée, est mentionnée, ainsi que les incertitudes liées à l'évolution démographique et économique de la ville. Plusieurs membres soulignent l'importance de connaître précisément le marché local, notamment en termes de quartiers et de typologie de biens. L'investissement ciblant les étudiants est considéré comme une stratégie attrayante, mais la nécessité d'une rénovation de qualité est soulignée pour optimiser la location.

Des discussions plus spécifiques abordent les aspects pratiques de l'investissement à Saint-Étienne, tels que la recherche d'artisans, le choix des quartiers et la gestion locative. Certains membres partagent leurs contacts et leurs recommandations, soulignant l'importance d'un réseau local. Le débat sur les formations en investissement immobilier est également abordé, plusieurs participants mettant en garde contre les formations trop coûteuses et parfois peu fiables.

Enfin, la question de l'évolution du statut LMNP et de son impact sur la rentabilité des investissements est soulevée, générant des inquiétudes parmi les participants. Le sujet de la rentabilité à long terme est discuté, mettant en lumière l'importance d'un cash-flow positif pour limiter les risques face à une éventuelle baisse des prix immobiliers.


1    #1 15/11/2017 20h43

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En lisant cette discussion, je suis surpris qu’il n’y ait pas plus de critiques sur Saint-Etienne.
On se demande vraiment pourquoi l’immobilier en est à ce point.
Pourtant:

Source
Ca fait peur non?
On retrouve des prix bien inférieurs à ceux de 2005.
Pourquoi? Le dynamisme lui manque.
Zéro tourisme, Saint-Etienne est une ville moche, il suffit de s’y rendre pour constater qu’elle est encerclée de routes (autoroute), usines et barres d’immeubles moches, en gros tout y est moche car c’est une ancienne cité minière et tout y est vieux et noirci, à l’exception bien sûr de quelques bâtiments rénovés du centre ville.
Lorsque je lis qu’il y a de bonnes infrastructures, toujours est-il quelles sont moches.
Le climat est rude, c’est gris. Rien à voir avec Lyon qui est plus ensoleillée.

Non Saint-Etienne n’attire que ceux qui y ont des attaches familiales. Lorsqu’on grandit à Saint-Etienne on a qu’une seule envie, en partir pour aller notamment à Lyon pour les études ou partout ailleurs. Un peu comme celui qui vivrait en banlieue parisienne et voudrait voir autre chose au quotidien que du gris et du moche. Sauf que là, géographiquement, Saint-Etienne est bien isolée. Bien sûr on peut la trouver bien plus dynamique que Annonay (c’est l’adage: quand on s’observe on se méprise, quant on se compare on se rassure…)

Vraiment cette ville m’a déprimé lorsque j’y ai travaillé (c’est très visuel mais ça compte), cela n’est pas un jugement de valeur sur ses habitants qui sont très courtois mais bien malin celui qui peut prédire le chemin que prendront les cours immobilier dans cette ville, il va à l’encontre de bien des pronostics antérieurs !
Sur la population:
francebleu.fr/2016/03/01/la-population-de-saint-etienne-augmente-pour-la-premiere-fois-depuis-40-ans
leprogres.fr/2016/01/10/la-baisse-de-population-stephanoise-ralentit-enfin
Ca me fait penser à feue l’augmentation du chômage qui ralentissait.

Mots-clés : experience, investisseurs, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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2    #2 16/11/2017 11h34

Membre (2016)
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Bonjour,

Pour bien connaître la région depuis de nombreuses années, Saint Etienne a des avantages et des inconvénients pour les investisseurs.

Les avantages :

-Principale avantage : le prix de l’immobilier très très faible qui permet d’investir sans prendre trop de risque financier et/ou d’investir si on a de petits salaires (c’est le cas de certaines connaissances). C’est toujours mieux que de ne pas investir/ne pas pouvoir investir, mais il faut être vraiment dans l’hypercentre.

Pour information, on peut toucher un studio vers 25K€ (soit le prix d’un garage sur Lyon) et un immeuble à partir de 100K€ (prix d’un studio à Lyon).

-Second avantage : une ville très étudiante donc idéale pour du LMNP.

-Troisième avantage : une facilité à générer du cash flow et une bonne rentabilité (même très très bonne), du fait du prix faible des appartements par rapport aux loyers.

Par contre, les inconvénients sont également très importants :

-De nombreuses entreprises qui déménagent, ce qui n’est jamais bon signe pour l’avenir d’une commune.

-Le prix de l’immobilier en chute libre, provenant du fait que c’est la seule ville de plus de 250 000 habitants qui perd des habitants chaque années (j’ai recherché l’article Insee où j’avais lu ça il y a environ 1 an mais pas pu remettre la main dessus).

Ces deux points provoque une situation où l’offre est largement supérieure à la demande et nous nous trouvons avec de très nombreux logements vacants, d’où une baisse constante du prix de l’immobilier.

-Un nombre important de situations précaires à Saint Etienne ne pouvant acheter malgré un prix très bas.

Précarité à Saint Etienne, source Insee

-Autre inconvénient : un axe routier extrêmement compliqué et un projet d’autoroute dont on parle depuis des années.
De ce fait, et avant un vrai réaménagement urbain des axes routiers, Saint Etienne ne pourra pas réellement être une "banlieue" de Lyon (vous pouvez mettre 2h pour faire Lyon-Saint Etienne, soit 65 km).

A mon sens, il y a un gros risque à Saint Etienne lors de la revente. Après, si nous ne souhaitons pas revendre bientôt (au moins 15 ou 20 ans en espérant que les prix remontent), si nous avons de petits salaires ou si nous souhaitons obtenir un bon cash flow plus facilement, c’est une bonne ville pour débuter.

Personnellement, je n’irai pas, préférant plus sécurité à la revente qu’une rentabilité extraordinaire.

Néanmoins, le cash flow généré rapidement à Saint Etienne peut permettre de faire effet boule de neige (confiance du banquier, boost du revenu,…) sur d’autres zones plus "sécuritaires". C’est une stratégie à étudier.

Parrain Binck, WeSave, Yomoni (me MP) - Contact expert comptable LMNP

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1    #3 19/11/2017 11h54

Membre (2017)
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Bonjour,

J’investis actuellement à Saint-Etienne. Je cible également les étudiants en LMNP, studio ou coloc.

Je suis d’accord avec la plupart des commentaires ci-dessus. Les positifs comme les négatifs.

Il faut tout de même se méfier de la demande locative dans certains quartiers. Je pense par exemple à la Cotonne, Beaubrun, Montreyraud, Terrenoire… sauf si l’on accepte les dossiers de location « difficiles », ce qui n’est pas mon cas.

Le marché de Saint-Etienne a la particularité d’être très changeant d’une rue à l’autre. Il est nécessaire de bien se renseigner et se déplacer sur place à plusieurs heures du jour et de la nuit avant de franchir le pas. Dans le centre ville, les kebabs et bars à chichas peuvent représenter de réelles nuisances.

Attention aussi à l’état général des immeubles. Dans ma prospection, j’ai rencontré à plusieurs reprises des problèmes de mérule.

La rentabilité moyenne à Saint-Etienne est de 8%. Cela peut paraître à première vue intéressant mais je ne me contenterai pas.

La demande locative est largement inférieure à l’offre. Par conséquent, j’évite les RDC et autres 5ème sans ascenseur. Les étudiants ont le choix.
Et j’effectue une rénovation « sexy » (cuisine équipée, salle d’eau digne de ce nom, rangements…) pour avoir toutes les chances de louer. Il y a plus de 10 000 logements vacants dans la ville.
Il me semble que beaucoup de propriétaires de longue date, dépités par la baisse continue des prix de l’immobilier dans la ville, rechignent à investir dans une rénovation.

Comme l’a souligné Surin, en se baladant dans la ville, on peut être saisi d’une impression glauque.

Certains quartiers sont des ghettos ethniques. Les Roms mendiant dans la rue sont sur-représentés par rapport à d’autres villes françaises (d’après les locaux, la faute à la Mairie / Région pour obtenir plus de subventions), énormément de murs commerciaux vacants dans le centre-ville, trottoirs clairsemés de crottes de chiens…

D’un autre coté, je confirme que les Stéphanois sont globalement TRES sympas et accueillants… et  parfois avec un accent rigolo ;). Et le sentiment d’insécurité que l’on peut ressentir dans certains quartiers (ex : dealers assis sur des canapés posés sur le trottoir rue Salengro) ne reste qu’un sentiment.
Avec un petit rayon de soleil et en levant les yeux sur certains magnifiques bâtiments du centre, les perspectives changent… Les stéphanois sont généralement très attachés à leur ville.

Personnellement, je ne mise pas sur une augmentation du prix de l’immo à Sainté (je ne crois pas aux récents articles bidons sur une inversion de la tendance) mais simplement une bonne rentabilité avec un risque calculé.
Le risque est bien réel, notamment en centre-ville : accélération de la paupérisation et des squats (les foyers aisés partent dans la plaine du Forez) et du déclin du commerce (création du STEEL à l’entrée de la ville), quid d’un départ de Casino ?…
D’un autre côté, plus de 25 000 étudiants avec les écoles réputées…

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2    #4 14/12/2017 18h48

Membre (2017)
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Fouyâ mes b’lets !

Je suis originaire de Sainté aussi, j’habite au Puy, et je me pose la question d’investir sur Sainté.
Ce sujet est très intéressant.
Effectivement on trouve des biens pas chers comparés à Lyon, mais le marché est bien moins tendu.
Et je pense aussi qu’il faut privilégier les étudiants qui profitent d’une vie moins chère.

Je connais personnellement un certain Joël qui a investi massivement dans les résidences étudiantes (à une échelle industrielle), son business marche bien, mais du coup la concurrence doit être rude car il peut se permettre de faire des offres aux tarifs "agressifs". Tant mieux pour lui smile

Mais du coup, qu’en est-il de la vacance locative dans vos investissements ?

Depuis longtemps la ville se vide (on parlait même de fermer le lycée de Valbo… je ne sais pas si cela a été fait).

Hormis les étudiants, que peut-on cibler ? Beaucoup de locataires CAF, non ?
Quelle ville équivalente en prix souffre moins du départ de sa population ?

Un gros problème de mentalité à Sainté : on ne sait pas mettre en valeur ses atouts. A Sainté on peut faire de la planche à voile à 15 minutes ! On peut faire du ski au Bessat ! Je me demande s’il existe un office du tourisme… ?!

Ahahah ! pour les curieux, un 6e étage sans ascenseur… ni escaliers, ça vous tente ? big_smile

F2 6 ième ETAGE SANS ASCENSEUR ET SANS ESCALIERS Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr

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1    #5 30/05/2018 09h30

Membre (2018)
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Salut à tous,

je vois que ce sujet revit un petit peu.
J’ai contacté certains d’entre vous en message privé car je souhaite aussi (timidement) investir à Sainté en profitant des conseils de personnes expérimentées.

En faisant quelques recherches, on voit surtout qu’il y a un grand choix de biens à la vente, la plupart des biens sont bien trop chers et j’en vois plusieurs qui sont très régulièrement mis à jour et avec un prix mal fixé donc un prix qui fait du yoyo au fil des jours/semaines…

Il y a néanmoins assez peu de biens intéressants (tant au niveau localisation que rapport qualité prix) mais c’est souvent comme ça, les biens intéressants partent (assez) vite car en allant discuter avec des amis sur place : il y a en effet pas mal d’investisseurs et avec des profils bien différents.

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1    #6 29/08/2018 11h31

Membre (2016)
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Bonjour,

1. Je suis stéphanois mais n’habite pas la ville
2. Pensez vous vraiment que les prix vont chuter encore ? Jusqu’à quel niveau ? On tendrait alors vers une ville morte , déserte… Désolé mais ce scénario n’existe pas en France. Je prédis un rebond léger sans donner de délai et de niveau…
3. Les investisseurs sont nombreux car attirés par la rentabilité à 2 chiffres… C’est logique puisque cette même rentabilté est quasi nulle dans d’autres villes.

Libre à vous de ne pas aimer, chacun a ses propres objectifs et c’est bien ainsi !

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3    #7 03/10/2018 01h13

Membre (2012)
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Je viens de découvrir cette file et l’ai parcourue de bout en bout.
J’y ai lu essentiellement des messages de purs débutants, mais aussi des avis de forumeurs plus expérimentés.
J’ajoute mon petit grain de sel, en espérant que mon expérience profitera à ceux qui se posent encore des questions.

1. L’investissement immobilier : en me lançant dans l’aventure il y a trois ans avec l’achat d’un gros immeuble, j’ai d’abord testé la gestion avec une agence. Normal, habitant et travaillant à Lyon, je ne me voyais pas faire des aller-retours quotidiens pour revisser une ampoule ou signer un état des lieux. Le problème a vite explosé : pour de si petits loyers (et donc une si faible commission), l’agence rechignait à se déplacer pour les visites (trop chères au temps passé) et c’est tintin pour vous trouver un locataire. Il faut vous débrouiller seul. Ce que je fais désormais.
Ce n’est qu’un petit exemple de la réalité : à Saint-Etienne, on ne fait pas que de l’investissement, on fait aussi de l’opérationnel. Pour peu qu’on aime aussi faire les rénovations soi-même, c’est une triple casquette qu’il faut. On est donc très loin de la bourse dans son fauteuil.

2. La qualité du bien : les travaux au m² coûtent quasiment aussi cher qu’à Lyon, mais s’amortissent beaucoup moins vite car le foncier ne vaut rien. Alors quand je lis qu’un bien de qualité se loue plus cher et plus rapidement, c’est évident, mais combien cela va-t-il rapporter ? Et combien ce standing va coûter à entretenir à chaque rotation de locataires ?

3. L’évolution des prix : bien malin qui peut prédire quoi que ce soit. J’étais tenté d’investir également à Nancy, où les prix étaient à l’époque similaires à ceux stéphanois. Ayant vécu à (et fui) Nancy pour son climat, sa laideur et son ennui, j’ai pensé que les prix ne remonteraient jamais. Et pourtant…
Une chose me semble certaine : il est dangereux de s’endetter en espérant faire une plus-value. J’ai privilégié les cash-flows et je ne le regrette pas. Je considère que l’investissement ne doit pas nécessiter de remettre au pot régulièrement, sous peine de risquer de contribuer à perte.
Dans le meilleur des cas, le bien est (quasiment) auto-financé, modulo un apport initial. Ce qui rend indolore une chute des prix, puisqu’on ne perd au pire que son capital initial si on revend à la fin de son emprunt.

4. Le bien à louer : en toute humilité, j’ai vite senti que la colocation allait tourner au vinaigre. J’ai déconseillé de le faire aux amis qui me demandaient leur avis. Je ne sais pas s’il y a une recette miracle, mais il faut fournir le bien recherché au prix convenable. Tout cela nécessite une étude. Je pense à partir de mes observations que le centre ville se dégrade et que la périphérie immédiate devient de plus en plus recherchée (mon créneau, en plus de faire du low-cost). J’ai pu tester dans mon immeuble ce qui marche le mieux : petit appartement pour personne seule (genre T1 bis) dont le loyer est à peine supérieur à l’allocation de la CAF. Ca se loue comme on vend des petits pains, et je dois refuser des demandes. Les autres appartements sont moins faciles à louer.
Le low-cost a ses avantages et ses risques : les rénovations cheap, mais parfois des difficultés à récupérer ses loyers (il faut prévoir un budget "pertes") et des locataires parfois difficiles à gérer (attention au voisinage).

Voilà en quelques mots mon retour d’expérience. Je pourrais en parler plus longuement, mais je ne veux pas monopoliser la file smile. J’ai énormément appris avec cet immeuble, et le constat est mitigé : c’est passionnant mais frustrant. Quant à la rentabilité, on verra ce qu’elle est quand je vendrai…

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2    #8 28/07/2019 08h08

Membre (2017)
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Bonjour BeJi69,

Je me permets de vous répondre car votre message concernant votre projet d’achat au "soleil" (c’est le nom du quartier de St Etienne dans lequel vous projetez d’acheter) m’a interpellé.

Je suis assez intriguée par votre choix d’investissement. Vous êtes-vous promené aux alentours (vers le collège,entre autres? Avez-vous bien mesuré les risques liés à un investissement à cet endroit? Etes-vous certain de la demande locative?

Vous faites un pari sur l’avenir que je ne ferai pas, même avec l’arrivée prochaine du tram; vous êtes, selon moi, du ’mauvais’ côté de la gare (grosso modo après le pont ferroviaire), dans une zone en grande difficulté sociale et défavorablement connue des locaux.

Je n’y habiterai pas et je n’y mettrai pas mes enfants étudiants non plus….mais peut-être que je me trompe sur l’avenir de ce quartier?

Bien à vous,
Dianedechartreuse

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