Simulateur d'investissements immobiliers multi-biens en ligne

Carljhonson · #1

Bonjour à tous.

Depuis quelques temps maintenant je m’intéresse particulièrement aux investissements immobiliers.

Comme j’ai l’esprit mathématique je cherchais à calculer l’effet d’un investissements sur mon patrimoine et la stratégie à adapter sur le long terme : quand revendre, quand acheter un nouveau bien, quelle fiscalité ?

Informaticien de formation, j’ai donc développé des outils sur mon PC pour réaliser ces simulations.

Ces derniers jours, j’ai développé un site web pour le mettre à disposition. J’ai aussi essayé de rendre les résultats des simulations le plus simple possible à visualiser et comprendre.

L’adresse est 404 Not Found
Je décris l’outil ici : Présentation d?OptimImmo, simulateur d?investissements locatif en ligne - Vers la liberté financière

En espérant que ça puisse être utile !

Je suis bien sûr intéressé par vos remarques et retours.

Lucas

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, patrimoine

sven337 · #2

Mon fichier Excel personnel ne retrouve pas vos résultats sur les quelques tests que j’ai faits. Vous ne donnez pas les résultats des calculs intermédiaires donc c’est impossible de trouver l’éventuel problème.
Je vous suggère de montrer tous les calculs, ce qui est de toute façon nécessaire pour une utilisation sérieuse de votre outil.

Carljhonson · #3

Bonjour,

merci pour votre réponse.

Il n’est pas forcément évident de présenter tous les résultats intermédiaires de façon lisible, c’est pour ça que je n’affiche pas tout, mais je vais essayer d’améliorer ce point.

Je serais intéressé par voir les résultats que vous obtenez avec votre fichier personnel pour que je puisse étudier les différences.

Des différences peuvent apparaître au niveau de la fiscalité et des amortissements que je fais par défaut sur 10 ans au LMNP réel.

Lucas

Bernard2K · #4

Bonjour,

je ne vois pas comment l’outil pourrait calculer juste, vu qu’il manque des informations dans les champs à remplir :
- loyer HC, indispensable en revenus fonciers
- charges : entretien annuel : tout bien immobilier a des frais d’entretien
- charges : frais de gestion : agence et/ou GLI. C’est quand même embêtant que vous interdisiez de recourir à une agence…

Encore deux précisions :
- pour l’achat, si les frais d’agence s’ajoutent au prix du bien, vous devriez préciser en première ligne "prix du bien net vendeur". Car il n’est pas courant de raisonner ainsi, en général un acheteur raisonne sur le prix FAI.
- CGA est masculin (centre de gestion agréé).

Par ailleurs, le test que j’ai fait en revenus fonciers montre que les travaux ne sont pas pris en compte correctement dans leur façon de générer un déficit foncier.

En LMNP au réel, l’amortissement sur 10 ans est erronné ; il faut déduire la valeur du terrain puis amortir par composants. Cf par exemple cette page : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?
(Je ne garantis pas les valeurs données dans cette page).

Il reste beaucoup de choses à corriger. Aussi, il me semble qu’il serait préférable que vous préveniez l’utilisateur que l’outil est encore en développement et que les résultats ne sont pas fiables.

Carljhonson · #5

Bonjour, merci pour votre message

Ne vous inquiétez pas, je prend bien en compte l’amortissement par composants du bien en LMNP réel. Quand je parlais d’amortissement sur 10 ans je parlais des frais de notaire, d’agence et des travaux.

Pour ce qui est des charges supplémentaires (entretien, frais de gestion), elles sont pour le moment à ajouter dans la case "Charges de copropriété annuelles". J’ajouterai une case supplémentaire

Sinon merci pour vos remarques, louant moi même en meublé au réel, je connais moins bien la location nue, je vais corriger cela.

Lucas

DDtee · #6

Carljhonson a écrit :
Quand je parlais d’amortissement sur 10 ans je parlais des frais de notaire, d’agence et des travaux.

Bonjour,

Les travaux s’amortissent sur une durée différente selon leur nature. Bien difficile à intégrer dans un calculateur ! En général plus c’est important, plus c’est long (par exemple toiture vs peinture)… peut-être intégrer des seuils ?

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Carljhonson a écrit :

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