Agence immobilière et achat immobilier : que répondre à la question du budget ?

Confronté à cette question je répondais que le budget n’était pas la question, je saurais me financer si la rentabilité était au rendez-vous.

Vous êtes sur un marché tendu, sur un type de bien tendu qui se vend comme des petits pains parfois par téléphone. Pourquoi voulez vous que l’agent baisse sa com’ ? -20% ça se trouve mais pas souvent et vous allez vous heurter à beaucoup de refus sur cette zone. Le courant c’est 5/10% max ! Et -20%, il faut l’argumenter. Perso, j’annoncerais que j’ai le budget sinon je n’appellerais pas. Je suis intéressé pour visiter et une fois la visite faite, je fais une offre (ou pas) en appelant l’agent avant. Je lui indique pourquoi je fais une offre à -20%. Si vous n’avez aucun argument, c’est sur que ça passe pas. Si vous cherchez juste un -20% tel qu’afficher, vous n’allez jamais y arriver. En général, -20% c’est travaux lourd, prix déconnecté.
Pour la RP, j’ai eu -21%. Mais c’était : travaux à refaire, prix déconnecté du marché (c’était faux mais bon…) pour un bien en vente depuis 4 mois (long sur Paris). A ce moment là, faut mentir un peu (juste ce qu’il faut), aggraver les travaux. Perso, sur Paris, c’est mini 1000-1200€/m² sinon les entreprises se déplacent pas (exemple de négo).

Après, ne vous laissez pas intimider par les agents. Soyez ferme et proposez d’en discuter lors de la visite. mais qu’il ne sert à rien de parler prix sans cela.

Pour avoir mis en vente un bien en direct, j’ai perdu énormément de temps avec des personnes qui n’ont pas le budget. 

Elles pensent pouvoir obtenir au moins 17% de rabais, comme cela.

J’en ai discuté avec des agents immobiliers, c’est de plus en plus fréquent. Par exemple, quand un acheteur potentiel demande, avant même de visiter un bien, s’il peut négocier le prix c’est mal parti.

J’ai ainsi eu la visite d’une personne qui cherche un bien depuis plusieurs années mais qui n’a pas le budget. Connu de toutes les agences de la région, elle persiste à visiter des bien hors budget, jusqu’à supplier les vendeurs de baisser leur prix (c’est ce qu’il a fait avec moi).

Je ne conseille pas le mensonge. Soyer franc et expliquer vos objectifs : je cherche un bien avec travaux. Visiter des biens dans votre budget car vous ne savez jamais combien vous coûteront les travaux au final. Tisser de bons liens avec des agents immobiliers qui ont besoin eux aussi de gagner des sous : travailler ensemble.

Kabal a écrit :

Vous êtes sur un marché tendu, sur un type de bien tendu qui se vend comme des petits pains parfois par téléphone. Pourquoi voulez vous que l’agent baisse sa com’ ?

Si je puis me permettre, ça n’est pas simplement une histoire de commission.

L’agent se déplace, prend sur son temps et éventuellement celui du propriétaire qui met le bien à disposition pour la visite.

Dès lors, il paraît légitime qu’il refuse de faire visiter le bien s’il pense que l’acheteur n’est pas "sérieux" dans sa proposition et qu’elle a peu de chances d’être acceptée du propriétaire : son temps n’est pas gratuit et il n’a pas vocation à "faire connaître l’état du marché immobilier" à des investisseurs immobiliers…

Bonjour, je me suis posé la même question récemment et après plusieurs essais j’en suis à répondre que "je cherche des studios ou T2 entre x et y €/m2, ce qui me permet en général d’atteindre la rentabilité que je recherche."

Merci à tous pour vos réponses, qui me paraissent toutes assez logiques finalement en me mettant à la place de l’AI.

julien a écrit :

Par ailleurs, vous dites dans votre présentation avoir un bon salaire. Ce qui serait intéressant, c’est de savoir comment vous vous y êtes pris pour arriver au chiffre de ce fameux budget que vous avez communiqué.

J’ai effectivement indiqué avoir un bon salaire dans ma présentation mais j’ajouterai "pour un jeune actif avec 1 an d’expérience" et "nous sommes deux à le dépenser"

Pour fixer mon budget j’ai tout d’abord calculé ma capacité d’emprunt avec des mensualités à 30% de mon salaire net ce qui me donne une valeur max max disons permettant d’acheter un T2 au prix du marché dans ma zone. J’ai validé ce premier chiffre avec mon banquier.

J’ai ensuite effectué des calculs de cash flow et de rentabilité avec le site rendementlocatif pour connaître le prix max auquel je peux acheter un appartement du type T2  pour qu’il s’autofinance (cash flow nul) en fonction des loyers que je prévois. Ce qui me donne une valeur inférieure à mon budget  max max. C’est cette valeur que j’ai communiquée.

Vu qu’il s’agit d’un appartement que j’utiliserai provisoirement comme résidence principale, je limite mon objectif une fois mis en location à l’autofinancement et je compte sur le salaire futur de ma moitié pour diminuer notre taux d’endettement et pouvoir réinvestir.

C’est vrai que je ne l’ai pas précisé dans mon post initial mais je cherche un bien avec travaux. Il me paraît effectivement impossible de trouver un bien qui s’autofinance sans travaux dans ce secteur. Après avoir refait quelques calculs "raisonnables", je peux me rapprocher du prix du marché et annoncer à l’AI un budget proche de mon max max (dans les prix du marché) donc plus crédible tout en concentrant mes visites sur des biens négociables.

J’imaginais tenter de négocier aussi sur les frais d’agence mais vu votre remarque DDtee, j’ai l’impression que ça risque d’être contre-productif.

Merci bien