Loetsa : étude de cas immobilier (appartement T4 en location meublé ?)

loetsa · #1

Bonjour,

je possède 2 studios meublés et 1 T3 meublé loué à des étudiants dans une grande ville étudiante. Les appartements sont comme neuf et je n’ai aucun soucis pour les relouer rapidement. Souhaitant poursuivre mes investissements dans un appartement de 80 m² en milieu rurale ( commune dynamique quand même ) je ne vais pas pouvoir le louer comme les autres à des étudiants mais plutôt à une famille.
Es ce qu’il est préférable de le louer en meublé ou pas ? et si il n’est pas meublé comment je gère cela au niveau des revenus par rapport aux autres qui sont meublés ?
Merci

Mots-clés : lmnp, location, meublé

sgiloc · #2

Bonjour,

Avantages du meublé :

- fiscalité (abattement de 50% ou frais réels..) en LMNP mais CFE, loyers plus élevés,avantages pour les "touristiques"

Désavantages :

- liste précise des meubles :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

rotation plus rapide des locataires, risque de prostitution,

On peut louer des appartements meublés en LMNP et des nus au régime foncier simultanément.

Contacter un coach immobilier pour approfondir !

Alpins · #3

Bonjour,
D’un point de vue fiscal, il n’y aucun souci à louer à la fois des appartements en meublé et en nu.
En règle générale, il est plus avantageux de louer en meublé qu’en nu, surtout si votre TMI est élevée.
A vous de voir s’il y a un marché pour le meublé pour un T4 dans votre commune rurale (famille, colocation?). Séparer le T4 en deux appartements?
Cdt
ps: concernant la prostitution (nous avons eu une fois des doutes sur une locataire …), c’est tout de même rare et je ne pense pas qu’il y ait une différence entre meublé et nu.

julien · #4

La première chose est de tester la demande en meublée. Sur des T4, elle est plus rare. Donc annonce fictive pour tester le marché.

Si la demande n’est pas là en meublé, on parle alors dans le vide en évoquant le meublé. Il faudra donc louer en nu. Les 2 régimes sont cumulables. La location en nue fait plus mal fiscalement, selon la zone du logement (B2 ou C ?) vous pouvez regarder du côté de la loi Cosse ou du déficit foncier pour atténuer la note fiscale.

lachignolecorse · #5

Tout dépend de la clientèle visée.

En milieu rural, vous ne pourrez viser que les jeunes actifs en meublé.

En nu, vous aurez une clientèle bien différente.

Fiscalement, ce sont 2 stratégies différentes. A vous de voir laquelle sera la plus "fiable" dans le temps par rapport à votre situation.

Surin · #6

sgiloc a écrit :
risque de prostitution

Hein ?!

loetsa · #7

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Mon but est de faire du meublé afin de défiscaliser le plus possible.
L’appartement fait 80m² avec 20m² de grenier sur trois niveau. Je ne me vois pas faire du meublé avec une telle surface: je pense qu’il y a peu de famille (4 personnes) qui débarque dans une ville avec que des valises à la main.
La ville ne se prête pas trop au tourisme non plus donc plutôt de la longue durée.
Je vais visiter l’appartement la semaine prochaine dans l’idée de faire un studio en bas avec un duplex au dessus. Je ne pense pas me lancer dans trois appartements cela ferais trop de boulot.
Au niveau revenu cela devrait être pas mal et avoir une rentabilité correcte.
Cordialement

sgiloc · #8

Pour KC44,

Hein ? Quoi ?

De nombreux bailleurs depuis plus de 25 ans de meublés comme moi ont été confronté à la prostitution !

Martin04 · #9

Que voulez-vous dire par "confronté à la prostitution"?
Je suis également étonné de lire ca.

sgiloc · #10

demande de location que j’ai refusé à des prostituées pour moi !
Etre pris pour des souteneurs par la Police pour des amis à Lyon, Toulouse et à la campagne.

DDtee · #11

Oui, la prostitution est un risque récurent, principalement pour la location courte durée. J’y ait été confronté de nombreuses fois !
Avec quelques questions généralement on se débarrasse par téléphone de ceux qui veulent réserver l’appartement (plus difficile pour ceux qui choisissent des plateformes avec réservation directe).

Une fois, jeune bailleur, je me suis fais avoir en acceptant la réservation mais ayant un doute en patrouillant dans le quartier, j’ai repéré les 2 filles qui attendaient avec leurs valises que l’état des lieux soit réalisé. Au mépris de la loi, j’ai refusé la location…

Bernard2K · #12

En location temporaire, en ville, oui ! Un meublé de 80 m² à la campagne, qu’est-ce que vous voulez qu’une prostituée aille faire de ça ? Faut pas inventer des risques qui n’existent pas !

Non, le problème d’un T4 de 80 m² à la campagne en meublé, c’est surtout qu’il ne se loue pas.

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