Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

Si j’en crois votre présentation, vous travaillez à l’étranger… donc loin de ce bien, dont vous allez confier la gestion des tracas quotidien à votre famille: de mon point de vue (je n’aime pas devoir compter sur les autres), ne vous lancez pas dans ce truc, et investissez dans un produit "dématerialisé" type foncière ou SCPI… C’est plus adapté à votre mode de vie "mobile" (en tout cas pour l’instant)

Merci à vous deux.

Ce qui me gêne avec les autres types de placement type SIIC et SCPI c’est que l’immobilier a de fortes probabilités de baisser d’où :
- SIIC : cours qui baisse, à voir si cela sur ou sous performe la baisse de l’immobilier physique
- SCPI : baisse du prix des parts

Maintenant reste à connaitre l’ampleur de la baisse.
Sur mes tableaux comparatifs SCPI/immo. physique avec une baisse de 40% j’obtiens respectivement -0.1% et +1.46% de rendement annuel.
J’ai pris 3 scénarii de baisse afin d’apprécier au mieux le rendement de chaque placement.

Concernant mes propos sur les SCPI et SIIC je peux me tromper mais c’est la conclusion que je tire de mes recherches.

retaillandco :
- Je suis d’accord sur le montant de la taxe foncière mais la valeur est "malheureusement" bonne.
- Pour la décote je considère plusieurs scénarii de baisse au bout de 12 ans (20%/30%/40% de 45k€) d’après les travaux de M. Friggit.

Panka a écrit :

- SCPI : baisse du prix des parts

Les meilleurs produits au pire stagnent ou continuent à augmenter, même en période baissière. C’est la réflexion que je m’étais faite, au vu de l’historique 90-98 de certaines SCPI. Bien sûr les performances passées ne préjugent pas du futur, mais cela permet de relativiser.

retaillandco :
Concernant les SIIC et SCPI j’ai pu les analyser et leur intérêt me paraît limité, voir mon post de présentation

Concernant la baisse de l’immobilier je prévois, selon mes scénarios, que dans 12 ans le marché aura baissé de 20, 30 ou 40%.
C’est sans doute excessif mais je prends toujours les conditions les plus défavorables pour juger de l’intérêt d’un placement. Je préfère passer à côté d’un bon investissement que risquer une moins value.
Vous arrivez à acheter des biens 30% inférieurs au marché ou 30% inférieurs à un prix de vente "gonflé" ?

Pour la taxe foncière je n’ai pas les connaissances pour savoir ce que cela traduit et/ou laisse présager…

Myrtilles et CyberPAPY :
J’ai mis la main sur un site qui répertorie différentes SCPI et leurs performances depuis les années 1999/2000, il est disponnible à cette adresse.
Il est vrai que sur cette période les baisses ont été peu nombreuses mais la hausse de l’immo. y est à mon avis pour beaucoup.
Je suis trop jeune pour avoir vécu la période que vous évoquez mais je crois plus facilement que la valeur des parts à baissée plutôt que stagnée. D’ailleurs à en croire les courbes disponibles sur ce site la future baisse sera probablement plus importante.

@retaillandco : Vous ne semblez pas avoir connu de marché immobilier baissier… Or ça existe, même si en France hormis la période 1994-1999 on a été relativement épargné. Tout ce que vous écrivez est bien correct pour la période des dix dernières années en France, mais ça peut s’avérer complètement erroné pour le futur  (si le pouvoir d’achat stagne, si les taux d’inflation et des emprunts augmentent, si la législation pénalise cet investissement en limitant les loyers par exemple, etc.).

Voyez l’évolution de l’immobilier au Japon depuis 20-30 ans, en Allemagne depuis 10-15 ans, et je ne parle pas des pays où on m’objectera qu’il y avait une bulle (USA, Irlande, Espagne, récemment) car bien entendu il n’y en a aucune en France actuellement (je ne sais pas s’il y a ou pas une bulle, mais je sais que les prix ont beaucoup monté, on ne sait qu’il y avait une bulle avec certitude qu’à posteriori).

La prudence d’envisager les conséquences d’une baisse des prix me semble tout à fait pertinente, et écrire "l’immobilier lui en prend sur le long terme" (de la valeur) un peu abusif (il s’use aussi un peu, il peut conserver sa valeur s’il est entretenu, en prendre si la demande ou/et le pouvoir d’achat des acquéreurs augmente, en perdre dans l’alternative contraire).

@retaillandco    Vous ne semblez pas connaitre Strasbourg et Kehl, vu ce que vous écrivez (et leboncoin n’aide pas, en répondant notamment un appart sur Neudorf quand vous lui demandez Kehl), et je ne crois pas que cette comparaison ait du sens. Comparez plutôt Strasbourg à Stuttgart, et en choisissant des quartiers comparables…
Quant à l’Espagne avec une baisse "que de 19% par rapport au plus haut", même les émissions de télé montrent des biens à -50% du prix initialement prévu par le promoteur.

Un bien avec rendement de 10% brut actuellement a sans doute certains inconvénients (en particulier souvent un gros risque de vacance locative) par rapport à un bien à 5% brut. Si demain le bien à 5% brut voit son prix baisser (de 20% ou de 40% par exemple), je doute que le prix de celui qui était à 10% brut reste inchangé, même si les évolutions de prix ne seront pas nécessairement identiques…

Le pire n’est bien sur jamais certain. Je ne sais pas comment le marché de l’immo en France va évolué demain. Mais je sais que pas mal d’investisseurs immobilier ont été largement intoxiqués par un marché uniformément haussier depuis une douzaine d’année, et que le réveil pourrait être douloureux, très douloureux même pour ceux qui ont des plans de financements trop tendus, et qui ont tout misé sur l’immobilier…

BorderLine a écrit :

Les 3émes sans ascenseur, pour peu qu’ils soient bien choisis, sont parmi les meilleurs produits qui soit grâce à une luminosité maximale et un bruit ambiant bien moins audible qu’au premier.

Hello!

Tout dépend de la cible que l’on vise! Un Rez de chaussé plaira à la mamie qui n’a pas à faire monter ses courses, et peut bénéficier d’une petite cour intérieure!

La baisse est pour bientôt, pourvu seulement qu’elle ne soit pas durable, vu que la bulle dégonfle plus lentement que pour la bourse, il nous faudrait attendre des années avant de se positionner; la crise nous réservant encore des surprises!

à plus!

Tout a fait d’accord avec Retaillandco et Dendy

Philippe

@ GBL : je vous rejoins mais le contexte économique est différent. J’ai pu discuter avec des investisseurs via mon blog. Entre 90 et l’an 2000 ils achetaient des biens avec des prêts sur 4/5 ans. Les rendements étaient à 20%. Mon ancien propriétaire a des rendements de 20% et parfois plus sur les biens acheté il y a 10 ans. Les studios par chez moi (Tours) étaient à 15/20 000 euros, aujourd’hui il faut compter 40/50 000 euros (studio bas de gamme).

Je sais bien que les prix ont fortement augmenté et que la crise (chômage, fiscalité) oppresse un peu plus chaque jour les investissements de ce type. Mais je suis de nature "optimiste/dynamique". Les taux peuvent monter, mais nous pouvons le voir avec l’Italie où les taux à 10 ans sont autour de 7% et les prêts immobiliers n’ont pas beaucoup bougé à la hausse (je n’ai plus la source désolé), ils vont peut-être monter par la suite. Il faut être très prudent mais aussi négocier avec ces éléments.

Paris a baissé de 45% du plus haut au plus bas entre 1990 et 1998, ça fasait 4/5% de baisse pendant 10 ans (mais j’imagine que tout le monde n’ a pas acheté au plus haut pour revendre au plus bas.. certains ont alors perdu 30% dans le cas où ils auraient vendu). Mais la spéculation était forte, aujourd’hui les prix peuvent baisser uniquement si les taux montent et la FED vient de dire qu’elle laissait à 0% son taux jusqu’en 2014 (la BCE va suivre?). Il n’y a pas une sur offre en France.

Les Français épargnent beaucoup aussi par rapport aux USA, en 2004 l’épargne de précaution représentait moins de 2% chez les Américains alors que nous nous sommes autour de 16/18%. L’effet de levier était poussé au maximum chez eux.

"d’année, et que le réveil pourrait être douloureux, très douloureux même pour ceux qui ont des plans de financements trop tendus"
>> Je vous rejoins totalement aussi, car avec la crise certains achètent n’importe quoi pour "protéger" leur liquidité. Acheter un T1 bis à 90 000 euros quand le loyer attendu est à 400 euros, le reveil va être dur, mais il n’empéche qu’il y a des opportunités. J’insiste un peu car sur certains forum certains attendent le krach depuis 2004..

@ Philippe : merci, "Projet de reconversion dans l’immobilier / en phase d’être rentier dans quelques années" Ca marche comment cette reconversion? Vous avez déjà acheté j’imagine? J’ai pas vu d’article sur votre blog concernant l’immobilier. Je vais regarder à nouveau je suis peut-etre passé vite.

Dernière modification par retaillandco (30/01/2012 23h57)

J’ai repris ma simulation avec les éléments suivants :
- Loyer moyen = 237€/mois (idem)
- Prêt sur 16 ans @4.10% TEG, 25% apport (au lieu de 12ans @3.90%)
- Achat @48k€ notaire inclus (idem)

Rendement = 7% si baisse de la valeur du bien de 40%
                 = 12% si baisse de la valeur du bien de 20%

La ça commence à être intéressant même si les frais d’entretien/mise aux normes sont assez difficiles à évaluer sur 16 ans.

"quid de l’efficacité énergétique et du coût de l’énergie sur le prix des loyers/des biens immobiliers "
>> Dans le système économique il n’y a que des hommes avec de l’argent en poche. Si nos politiques nous imposent de faire des devis/travaux comme c’est le cas aujourd’hui dans les copropriétés de plus de 50 logments ou construction bâti avant 2001. Si personne ne peux payer, ou n’a surement pas envie de payer des prix assez délirant (300 euros pour mon cas pour réaliser un simple DEVIS pour le bilan énergétique de mon appart) personne ne voudra le faire et le pourra le faire.

Des transformations dans l’immobilier il y en a eu un paquet j’imgine et les travaux se sont fait au fur et à mesure du temps. C’est comme en bourse il faut un bon money management. Je connais des personnes qui investissent dans la pierre mais ne gagnent quasi rien, bien qu’ils aient acheté il y a au moins 10 ans. Pourquoi? Parcequ’ils dépensent tout en travaux à chaque changement de locataire. Personne ne les oblige mais ils dépensent et au final bien sur ils ne gagnent rien.

J’avais noté "Loyer actuel 380€ + 30€ charges.

Dans le cas où la taxe foncière est élevée c’est qu’il y a peut-être un problème sur la gestion de la ville. En règle générale il faut compter 1 mois de loyer pas plus, la c’est presque 2. Par expérience les impôts fonciers refroidissent les investisseurs.

Dendy a écrit :

Philippe est LE monsieur immobilier du forum! Propriétaire de plus d’une quinzaine de lots qu’il retape avec sa compagne et met en location! J’ai un poster de lui chez moi que je rêve de le faire dédicacer  (juste à coté de celui de Laidy GoGo). Il suffit d’aller dans l’historique de ses interventions ou de cliquer sur les points de sa réputation.

Enfin la reconnaissance et la gloire……
Passez me voir dans le sud et je vous signerais une dédicace uniquement sur un poster , n’attendez pas de moi une signature  sur un chèque par contre je ne fais des dédicaces que sur poster….

Sans vouloir vous décevoir il y a aussi d’autres personnes très au fait de l’immobilier sur le forum , peut -être dans la façon de procéder que j’utilise mais toute expérience immobilière est bonne à prendre tant en défiscalisation , en LMP ( GBL ) ou via des achats plus spécifiques comme les caves et les parkings ( Dkee34 )

Philippe