Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d'un 2ème immeuble de rapport)

Bonjour et félicitations.
Difficile de juger sans connaître l’emplacement mais la rentabilité est très correcte tant que les loyers tombent. Avez-vous vérifié que les locataires payaient bien régulièrement et depuis combien de temps? C’est là l’essentiel pour savoir si la rentabilité brute que vous calculez est pérenne.
N’aurez-vous pas de travaux à faire? Comment se répartissent les charges et notamment le chauffage?

Avec un bon cahsflow positif au niveau de la SCI IS, cela vous fera de la tréso dans la SCI pour faire tranquillement des travaux d’amélioration qui pourront être répartis dans le temps (double vitrage là où il y a du simple, peinture des communs, et un ravalement de façade quand ça deviendra indispensable).

D’une manière générale, les locataires sont plus sensibles à des améliorations à l’intérieur de leur logement que dans les parties communes.

PS : vous prévoyez que ces immeubles vous fassent du revenu pour diminuer votre activité salariée. Pensez quand même à provisionner de l’épargne pour faire face à une future imposition sur la plus-value, car en SCI IS, contrairement à la plus-value du particulier, plus vous gardez longtemps plus l’addition sera salée. On finit toujours par céder l’immeuble (ou les parts de la SCI) ; au plus tard, à son décès !

En suivant avec intérêt vos contributions sur l’Ethereum, je découvre ici votre stratégie immobilière aussi passionnante et audacieuse.

Franchement bravo!

Thanks pour votre intérêt.
Pour le motif de vente et la négociation "inversé", je vous laisse relire de façon détaillé dans le message 9 de mon post originel:

Licha [69] : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble de rapport)

Ah oui, en effet pardon; comme le premier immeuble à une meilleure rentabilité je pensais que vous parliez de celui ci.
Le 2eme immeuble m’a donc été vendu par un investisseur qui divorce et qui avait 3 immeubles. L’immeuble vendu lui permet d’avoir un apport conséquent pour un nouvel investissement bien plus conséquent donc il voulait aller vite. Il avait essayé de le vendre à 180 000 euros il y a 1 an sans être spécialement pressé et il n’avait eu aucune touche ( et le local commercial était vacant).
Donc dès qu’il a trouvé un nouveau repreneur du local commercial, il l’a remis en vente moins cher pour être sûr de le vendre rapidement pour pouvoir avancer son futur projet. Et donc la aussi; j’ai sauté sur l’occasion et apres investigation via photo envoyé, Google maps;  baux en cours etc; me voici faisant une proposition d’achat sans avoir visité l’immeuble. ( chose que je ne recommande pas malgré tout)
Cela était nécessaire car je n’avais pas le temps à ce moment là pour faire un AR sur place (2h20 de route aller je rappelle ) et de nombreux investisseur de Paris, Grenoble et ailleurs l’avait déjà visité et était proche de faire une proposition.
Le vendeur au départ ne me prenait pas au sérieux et était même réticent à m’envoyer toutes les infos sans me déplacer pour le visiter.
Et finalement la relation vendeur/acheteur s’est créé , amélioré et maintenant on se tutoie. Pour finir, pas de surprise particulière , tout c’est très bien passé pas de "loup" lors de la visite de l’immeuble précédent la signature chez le notaire.

Dernière modification par Licha (16/08/2017 07h52)