Tupacshak : étude de cas immobilier (investissement locatif en Ile-de-France)

tupacshak · #1

Bonjour à tous,

Je reviens sur ce forum après l’avoir longtemps parcouru pour pouvoir échanger avec des investisseurs en IDF. En effet, j’ai décidé de me lancer avec mon frère dans l’investissement locatif.
Notre situation est la suivante :

- Moi: 28 ans - Fonctionnaire -1900€ de salaire - 15K euros d’épargne
- Mon frère : 30 ans - Dans le privé - 2000€ de salaire - 20K euros d’épargne
Tous les deux actuellement logés à titre gratuit (situation qui ne va pas s’éterniser).
- Capacité d’emprunt : 185 000 sur 20 ans chez BNP (on pourra trouver beaucoup mieux, rdv chez un courtier dans 3 jours)

Nous sommes de la petite couronne de l’ouest Parisien et souhaiterons investir en Ile de France.
Nous regardons les coins où les lignes de communication sont bien présentes (RER, métro, Train) et/ou a fort potentiel de plus value à long terme (Grand Paris à l’horizon 2030).
Nous regardons aussi les endroits en voie de rénovation comme le 93…
Cependant, il semble impossible pour moi de trouver un bien à 10% de rentabilité à moins de s’éloigner vraiment de la capitale sur le 77 où les lignes de communication ne sont pas terribles (ce qui peut entrainer vacances locatives ? difficulté à revendre ?).

J’aimerai avoir des retours d’expérience d’investisseurs du coin arrivant à dégager un cashflow positif. Ou peut-être que l’idée d’investir par ici est totalement utopique…

Cordialement,

Mots-clés : cashflow, ile de france, investisssement, paris

srial33 · #2

Bonjour,

Personnellement j’investis dans la petite couronne à l’Est, 94 et 91.
Je le fais car je vis ici et donc que je connais relativement bien ces endroits.
Je pense qu’il y a d’excellentes affaires à faire dans le 93 mais il faut passer beaucoup de temps afin de bien connaitre les secteurs que vous visez.
Effectivement les transports sont un plus mais avoir RER et Metro ça se paye et ça fait fondre la rentabilité et donc le cash flow.
J’ai un immeuble de rapport à 15 minute de marche d’une gare RER et finalement seul 1 locataire sur les 5 en place utilise le RER. Donc ce n’est pas forcement pertinent. Je n’ai par ailleurs jamais eu de difficultés à trouver de bon locataires.
Pour moi chaque cas est unique.
Peut-être devriez-vous déjà définir le type de locataire que vous souhaitez et en fonction cibler des zones qui correspondent.
Mais honnêtement, du cash flow (légèrement) positif est réalisable avec un bon crédit, un peu de travaux et beaucoup de recherches/connaissances.

Bon courage.

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