Hugodlb [95] : étude de cas immobilier (studio en Ile-de-France)

hugot · #1

Bonsoir,

J’ai 20 ans et je suis un étudiant apprenti ingénieur en informatique.
Je m’intéresse depuis quelques temps aux investissements locatifs car le secteur immobilier me plaît particulièrement. Développer mon patrimoine m’intéresse autant pour faire travailler mon argent que par intêret personnel.
Je perçois un salaire mensuel net proche du SMIC et je vis chez mes parents, ce qui me permet d’économiser assez rapidement, et je souhaite faire travailler mon argent.

Habitant en île-de-France dans le 95, je me rends compte que les studios et T1 sont très chers (2500 à 5000€ le m2) et il semble assez difficile d’envisager un premier investissement locatif avec un cash flow positif.
J’aurais aimé commencer proche de chez moi d’ou ces recherches assez restreintes.

Pourriez-vous m’apporter votre avis sur les points suivants:
- investir proche de chez soi pour un premier achat est essentiel ?
- il est difficile d’investir dans le 95 en tirant un cash flow positif ?
- il est très difficile d’investir dans le 95 en tirant un cash flow positif sans faire de travaux lourds ?
- il vaut mieux s’intéresser aux investissements financiers (bourse) dans mon cas précis ?

Bien cordialement.

Mots-clés : achat, investissement, premier

Letuche57 · #2

Bonsoir,

il faut que vous vous documentiez davantage. Sur le forum ou via des lectures d’ouvrages spécialisés.
Il y a différente façon de générer un cashflow positif :
1) fortement négocier le prix d’achat et bien connaitre son marché
2) prendre un bien avec du potentiel qui ne présente pas forcément bien (il faut s’attendre a faire des travaux)
3) évitez les biens avec trop de charges de corpo qui feront chuter le cashflow

Il est évident que les prix de vente affichés leboncoin sont rarement les prix de vente (les biens au prix et bien placés partent très rapidement au prix et ne reste donc plus sur leboncoin - encore plus en zone tendue)

hugot · #3

Bonjour Letuche,

Votre message est pertinent et je suis bien conscient de vos points évoqués.
Je vais observer les annonces postées en ligne sur une plus longue durée.

Finkbrau · #4

Bonjour,

J’avais ouvert un topic assez similaire : https://www.investisseurs-heureux.fr/t17333

Ma question portait sur la région en général.

Dans quelles villes du 95 avez-vous envie d’investir ?

hugot · #5

Bonjour,

Le topic est très intéréssant, merci pour le partage.
Cela semble confirmer ce que j’ai constaté, difficile en IDF…
Dans mon cas pour un premier achat j’aimerais acheter à moins de 30min, donc je pense aux villes situées sur la ligne H.
Ezanville, Domont, Monsoult…

Finkbrau · #6

hugodlb a écrit :
Bonjour,

Le topic est très intéréssant, merci pour le partage.
Cela semble confirmer ce que j’ai constaté, difficile en IDF…

Oui à mon avis c’est un très bon sujet, mais le topic n’a pas décollé énormément, dommage.
En tout cas oui c’est difficile en IDF d’obtenir un cash flow positif.
L’alternative ça serait d’aller en province dans des villes pas trop loin de Paris (Le Mans, Troyes etc) afin d’avoir des bonnes rentabilités sans forcément attendre l’affaire du siècle. Cela dépend de votre emploi du temps, energie etc

hugodlb a écrit :
Bonjour,

Dans mon cas pour un premier achat j’aimerais acheter à moins de 30min, donc je pense aux villes situées sur la ligne H.
Ezanville, Domont, Monsoult…

Je ne connais pas très bien ces villes là mais vu que c’est en grande couronne je pense que vous pouvez espérer une rentabilité tout à fait correcte. Etes-vous plutôt sûr de la demande locative de ces villes ?

hugot · #7

Finkbrau a écrit :
Je ne connais pas très bien ces villes là mais vu que c’est en grande couronne je pense que vous pouvez espérer une rentabilité tout à fait correcte. Etes-vous plutôt sûr de la demande locative de ces villes ?

Plutôt sûr oui, assurément non, je dois étudier les villes plus en détail, mais dans tous les cas il y a peu d’offres de ventes disponibles et les rendements bruts avoisinent souvent les 6%.
J’ai fais quelques simulations avec des crédits sur 25 ans (20 ans c’était quasiment impossible) et le CF est très difficilement positif, même en prenant des cas favorables (achat à prix réduit puis travaux).

Finkbrau · #8

Effectivement avec une renta de 6% on est un peu loin du CF positif.

Pour des communes comme Cormeilles et Herblay j’avais trouvé du 7% environ, je suis étonné qu’en allant plus loin on obtienne moins. Après vous n’avez peut-être pas calculé en prenant compte le prix négocié.

Sandtia · #9

Avez-vous tester la rentabilité avec de grands appartements en colocation ?

La colocation est plus lourde à mettre en place, l’investissement financier plus important, mais la rentabilité est en général meilleure

hugot · #10

Pourriez-vous m’indiquer une marge de négociation réaliste sur un achat de studio en IDF ? 8% ?

Je n’ai pas envisagé de collocation. Je vais me renseigner sur ce sujet.

Letuche57 · #11

"L’Ile de France" c’est beaucoup trop vaste !
Il faut que vous limitiez des villes précises puis des quartiers et même rues et seulement là vous aurez des conseils pertinents par des membres initiés.

Dans mon secteur (province) dans une même ville, on peut faire de mauvaises affaires en négociant à 10% et faire d’excellentes affaires en achetant au prix (si toutefois quelqu’un n’a pas flaire la bonne affaire avant en achetant cash.. )

Finkbrau · #12

hugodlb a écrit :
Pourriez-vous m’indiquer une marge de négociation réaliste sur un achat de studio en IDF ? 8% ?

Il faut voir au cas par cas. Cela varie en fonction du prix de départ, des qualités/défauts du bien…

Pour avoir une idée du juste prix, installez le plugin gratuit de "rendement locatif" sur votre navigateur, il est très utile.

hugot · #13

Ok c’est bien noté !
J’ai encore beaucoup à apprendre.

Sandtia · #14

Une fois le secteur défini, le site Patrim est un très bon outil.
Il vous permettra de connaître les prix de ventes réelles dans une zone bien définie.
Le seul inconvénient c’est qu’il ne renseigne pas sur l’état du logement vendu et donc sur la nécessité d’y réaliser des travaux de rénovation importants.

hugot · #15

Petite mise à jour de mon côté.

Je me suis renseigné sur les différents régimes et les simulations sont plus positives avec un régime LMNP réel (location meublée). Je faisais constamment des simulations avec un régime réel de déficit foncier (location à nu).

Les studios sont assez chers au m2 à Domont, les T2 sont plus intéréssants.

Exemple avec un T2:
Prix d’achat 130 000€ FAI
55m2 (2 364€/m2, moyenne sur LBC autour de 2750€, je pars du principe que le bien est à négocier et nécéssite des travaux)
10 000€ de travaux
Loyer mensuel 860€ (moyenne à 839€, je ne sais pas si rendementlocatif tiens compte du meublé/nu et si c’est CC ou non. Je pars du principe que le logement sera "remis à neuf" et avec un mobilier milieu de gamme)
Charges locataire 36€/mois
Taxe Foncière 850€/an
Charges propriétaire totales 1200€/an
Charges non prévues estimées 150€/an
Prix du mobilier 7000€
Apport personnel 5000€
Durée d’emprunt 25 ans (pour plus de marge de sécurité, 1er achat…)
Frais de dossier 950€
Garantie Crédit Logement 2000€
Frais d’agence 7%
Vacance locative 1 mois tous les 2 ans

J’obtiens un CF positif de 7€/mois, certes ce n’est pas la voie vers la fortune.
C’est un cas relativement générique, je n’ai pas pris en compte le quartier, les potentiels inconvénients de l’appartement etc.

Pourriez-vous m’apporter des retours sur ce cas fictif ?
Y aurait-il des montant qui ne collent pas avec la réalité ?
J’effectue les simulations avec le site rendementlocatif, peut-être qu’il ne prends pas en compte certaines charges.

Finkbrau · #16

Selon moi 10k pour rénover un 55m2 c’est trop optimiste.
Comptez presque le double je pense.

Sandtia · #17

Hugodlb a écrit :
Pourriez-vous m’apporter des retours sur ce cas fictif ?
Y aurait-il des montant qui ne collent pas avec la réalité ?

Je ne connais pas le marché du 95 mais pour un T2 le prix me semble correct. Dans le 78 ce sont les prix bas pour ce type de surface.

Pourriez-vous nous préciser le montant des mensualités de crédit ?
Quelle rentabilités brute et nette obtenez vous pour ce bien ?

D’autre part en louant en meublé, vous aurez des frais supplémentaires à prendre en compte dans vos calculs. Il vous manque donc :
- la CFE (interrogez le service des impôts qui vous donnera surement un estimatif).
- l’assurance PNO (autour de 100 € pour un studio)
- le coût de l’expert comptable (là les prix varient beaucoup, le mien est vraiment par cher car en ligne et me coûte 300€/an).
A moins que rendement locatif les ai intégré ?

Je pense donc que votre CF va être en négatif sur ce bien.

Une solution pourrait être de visez des appartements en vente depuis longtemps (voir le site CASTORUS, qui renseigne sur le nombre de jours de mise en vente et sur les évolutions de prix) et avec beaucoup de travaux. Afin d’acheter en dessous le prix du marché et obtenir ainsi une meilleur rentabilité.

Sandtia

PS : les frais de dossier bancaire me paraissent exorbitant et vous avez surement sur-gonflé le coût des meubles.

Dernière modification par Sandtia (26/07/2018 15h40)

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