Tupacshak [78] : étude de cas (mon premier achat immobilier)

Bonjour,
Pouvez vous détailler votre calcul de cash flow? Je suis dubitative sur votre CF positif annoncé.

Vous prenez une grande fourchette pour le loyer… Avez vous regarde à combien se louent les appartements de ce type sur le boncoin ?

Bonjour,

Si la place se loue bien (mini 50 € mensuel ?) autant la louer à part, ainsi vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier surtout en cas de mauvais payeur, vous n’aurez aucun soucis par comparaison avec l’appartement pour récupérer votre bien.

Quelle est la valeur locative d’une telle place dans ce quartier ? Faites votre enquête, c’est le premier élément à vérifier. En première approche, je pense comme les intervenants précédents que c’est sans doute plus intéressant de la louer séparément ; et que réciproquement peu de locataires d’un 25 m² à Chatou ont une voiture, donc que la louer avec l’appartement ne lui donnera un avantage concurrentiel que pour peu de locataires potentiels.

Mais, en seconde approche, il y a pas mal de points à vérifier :

Lisez le règlement de copropriété pour vérifier que rien n’interdit de louer la place (sait-on jamais).

Quelles sont les charges récupérables liées à la place de parking (ça doit être détaillé dans les appels de charges). En effet, le locataire d’une place de parking regarde le prix total ; or pour vous ce n’est pas pareil, sur un loyer CC de 70 € par exemple, si c’est 50€ HC + 20 € de charges, ou 67 € HC + 3 € de charges.

N’oubliez pas qu’une location d’une place de parking seule est imposée en revenus fonciers ; et que les revenus fonciers bruts imposables sont les loyers HC ; contrairement à si elle est louée avec l’appartement, imposé en LMNP au réel où le revenu brut = recettes = loyers TTC. N’oubliez pas non plus que les revenus fonciers sont davantage imposés que les revenus LMNP au réel.
Enfin, n’oubliez pas non plus que ça vous fera plus de travail : 2 recherches de locataires, 2 gestions de locataires, et sachant qu’une partie des charges sera commune aux 2 biens (à commencer par les intérêts et l’assurance du prêt), ça vous fera des calculs pour déterminer les charges à intégrer dans la compta LMNP, et celle à intégrer dans les revenus fonciers.

Du fait de l’imposition différente des deux régimes, il vous faut faire un calcul détaillé de la rentabilité nette de cette location, dans les deux cas. En caricaturant, si en la louant 70 € en place seule, il vous reste 35 € nets, ça sera guère plus intéressant que de la louer avec l’appartement, en supposant que cela permette d’augmenter le loyer de l’appartement de 40 €. D’où l’intérêt de raisonner en revenu "net net", impôts déduits.

Enfin, rappelez-vous que si le locataire de la place de parking habite à plus d’1 km de ce parking, il n’aura pas à payer la taxe d’habitation de cette place.

Dernière modification par Bernard2K (18/08/2018 12h31)

Quelques petites nouvelles de l’avancement.
L’appartement sera terminé dans deux semaines.
J’ai déjà trouvé une future locataire grâce à leboncoin, à peine l’annonce mise j’avais 10 réponses (sans même avoir de photos de l’appartement sous travaux).
Elle m’a envoyé tous les documents pour le bail, il ne reste plus que quelques détails.
Il sera donc loué 820e avec charges, ce qui me permettra d’avoir un cash flow positif de quelques dizaines d’euros.

Merci !
En effet, j’ai inclus la place de parking dans la location ce qui constitue une plus-value et me facilite la vie. L’important pour moi était juste d’avoir un cashflow positif, ce qui sera le cas.
Je suis déjà à la recherche d’un nouveau bien à acquérir.

Pensez à poster quelques photos une fois terminé… SVP.