Statut LMNP et transmission de patrimoine ?

Sandra · #1

Bonjour,

Je possède deux studios qui sont déclarés fiscalement sous le régime LMNP au réel.

Je commence à me poser quelques questions sur la transmission de mon patrimoine à ma fille unique (elle a 11 ans).

J’ai pensé naturellement à lui faire une donation de la nue propriété de mes studios. Après quelques recherches, j’ai vite déchanté et j’ai compris que ce n’était pas possible du fait des amortissements que je ne pourrais plus faire. Je pourrais amortir uniquement la part de l’usufruit ce qui change tout.

Je cherche donc autre chose à lui donner et si possible lui donner quelque chose de demembré afin de conserver l’usufruit et surtout qu’elle puisse récupérer la pleine propriété lorsque je ne serai plus là.

La seule chose que je vois, ce sont les SCPI.
Je m’y interesse depuis peu. J’en ai acheté deux pour le moment. Corum Origin que j’ai acheté demembré sur 6 ans et Novapierre Allemagne en pleine propriété.

Est-ce une bonne idée de faire une donation de SCPI à ses enfants ?
Est-ce mieux de lui faire une donation en pleine propriété d’une SCPI acheté demembré (si cela est possible) ? ou est-ce mieux d’acheter une SCPI en pleine propriété et de lui donner la nue proprété ?

Y a t-il des choses à savoir auxquels on ne pense pas naturellement ?
En faisant mes recherches, sur la donation de la nue propriété de mes studios, j’ai lu des articles qui m’ont fait froid dans le dos sur ce qu’il peut arriver au décès d’un proprétaire LMNP (en gros, le remboursement des crédits par l’assurance vient comme une recette dans les comptes LMNP ce qui peut faire très mal !).
C’est genre d’informations (peu connu pour des novices comme moi) que je recherche pour la donation de SCPI.

Merci d’avance pour votre aide.

Mots-clés : donation, lmnp, scpi (société civile de placement immobilier)

GoodbyLenine · #2

Voici quelques réflexions/opinions pour alimenter votre réflexion :
- à votre age (~50, vers le milieu de votre vie) et à celui de votre fille, il est encore tôt pour la transmission;
- le plus utile pour l’enfant, c’est (outre l’éducation) bien souvent … du cash, plutôt que des biens immobiliers (que souvent il vendra quand il en sera propriétaire), pour financer ses projets (différents des votres);
-vous pouvez transmettre du cash sans payer de droits (mais en le déclarant au fisc) 31 865€/parent/enfant tous les 15 ans, dès que l’enfant est majeur, que vous n’avez pas 80 ans;
- vous pouvez d’ores et déjà lui transmettre un peu en faisant des "présents d’usage" (pour noël/Paques/anniversaire/fête/résultat scolaire/etc. : du cash, quelques actions Air Liquide, ou autre, etc. tant que ça ne vous appauvrit pas);
- toute réflexion sur la transmission devrait commencer par un bilan de ce qui devra être transmis, et inutile de se compliquer la vie si le patrimoine est transmissible sans payer de droits (les "exonérations concernent déjà 100 000€/parent/enfant + 152 000€/parent/enfant sur contrat d’AV : 2 parents avec 1 enfant unique peuvent ainsi tranmettre sans payer aucun droit jusqu’à 504 000€; ajouter des donations permettra d’ajouter 200 000€ tous les 15 ans mais il n’y en a pas toujours besoin, les donations permettent aussi de faire payer les droits par le donateur ce qui est avantageux mais n’a de réel intérêt que pour de gros patrimoines).
- le décès d’un proprétaire LMNP n’a pas de quoi faire "froid dans le dos" : les héritiers pourront toujours étaler le paiement de l’impôt (à un taux << 100%) et vendre certains biens immobiliers. Dailleurs le PAS a peut-être aussi changé certains aspects sur ce thème.
- dans votre situation (j’ai relu votre présentation), c’est surtout la répartition de votre patrimoine, et son rendement net d’impots, en fonction de vos objectifs (besoin de revenus une fois à la retraite, souhait d’acheter un bien immobilier pour vous y loger à terme, etc. … et la transmission n’en est qu’un aspect parmi tellement d’autres), qui devrait vous préoccuper.

Vous pouvez tout à fait donner la NP de parts de SCPI. Mais il y quelques formalités et frais associés, et il faut donc que ça représente un montant conséquent pour que ça vaille la peine de s’y lancer (et ça compliquera les choses si jamais un jour vous voulez vendre ces parts).

Sandra · #3

Bonjour GoodbyLenine,

Merci pour votre réponse.

En fait, si je m’interesse aux donations de biens démembrés, c’est parce que je sais que ma fille aura à payer des droits de succession élévés, de l’ordre de 250K€ si je ne fais rien compte tenu de mon patrimoine actuel (en tenant compte de l’abattement des 100K€ et de l’assurance-vie).

La donation de la nue proprité me semble un bon moyen de réduire ces droits de succession, d’autant plus qu’à mon âge (50 ans), la nue propriété ne "vaut" que 40%. Ce qui signifie que si je lui donne 100K€ de nue proprété, elle recupéréra 250K€ sans aucun droit de succession, ce qui me semble imbattable.

Mon patrimoine a évolué depuis quelques années par rapport à ma présentation. L’appartement que j’avais en viager a été récupéré (le crédirentier est décedé). J’y habite actuellement avec ma fille.

Je ne pense pas non plus que ça soit "trop tôt" pour me préoccuper de ces sujets de transmission même si je suis encore "jeune". Mes parents sont en vie et je devrais hériter (j’espère dans le plus longtemps possible) avec mon frère de leurs biens (un grand appartement parisien entre autres) si l’ordre des choses est respecté. Donc, il ne me semble pas prématuré de m’interesser à la transmission à mon âge.

Pour en revenir à mes question initiales, y a y-il des choses auxquelles je n’ai pas pensé si je lui donne des SCPI en pleine propriété ou en demembré ? Y a t-il d’autres produits que des SCPI pour pouvoir lui donner la nue proprété ?

Merci d’avance.

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