Idirectori : étude de cas immobilier (lot de garages avec une SCI à l'IS)

idirectori · #1

Bonjour,

Je souhaite vous exposer mon projet d’investissement
Notre projet avec mon frere :
1. consacrer 2x60k€ pour investir dans de l’immobilier (nous avons chacun notre PEL en france avec 60k€ dessus et qui ne rapporte pas assez).
2. Investir sur un horizon de 15 ans environ - nous n’avons pas besoin de ce budget pour des achats de RP. Nous souhaitons maximiser à 15 ans notre investissement.
3. Nous nous tournons sur l’achat de lots de garages sur PARIS. Achat à crédit avec possibilité d’apport en puisant dans le capital de 120k€.
4. mes lectures m’amene à penser que une SCI à l’IS est possible et le plus intéressant.

Quelques autres informations :

> je pense à m’associer avec mon frere travaillant au Japon depuis plus de 8 ans et qui prévoit d’y rester encore longtemps .
Mon TMI de résidant francais est de 30%

Mes questions:
Que pensez vous de ce projet?
Existe-t-il des contraintes juridiques ou autres?
Je voudrais savoir si il est possible de créer une SCI avec un français travaillant à l’étranger (hors UE) ?
Est-ce que cela peut poser problème pour l’obtention d’un prêt? a priori mieux que en solo, mais je n’ai pas de RP de mon coté et mon frere est a l’étranger.

Merci d’avance pour vos retours.

Thomas

Mots-clés : garage, parking, résidant étranger, sci (société civile immobilière)

arkamoon · #2

Bonjour,

Avant que l’on puisse vous conseiller de manière efficace, il vous faut détailler d’avantage votre projet.

Les points a éclaircir en premier lieu a mon avis :

La taille de votre investissement? Quel montant envisagez vous? L’apport constitue quel % de votre investissement? (car effectivement votre frère au Japon ne vas pas faciliter les choses pour le prêt, même si avec un apport conséquent je pense que c’est possible.)

Vous donnez votre TMI, mais c’est vague quels sont vos revenus? Combien vous coûte votre logement? (pour estimer votre capacité d’endettement).
Sachez que les banques préfère que vous commenciez par votre RP, mais c’est loin d’être obligatoire : J’ai effectué deux prêt dont un immeuble avant d’acheter ma RP (en cours).

Côté SCI, je ne peux vous conseiller. Je vais apprendre avec vous ! (en particulier la spécificité de votre frère étant domicilié au Japon)

Après l’interrogation qui me vient sur votre sujet est la suivante : Avez vous étudié le rendement des garages a Paris, avez vous une zone de prédilection? Vous êtes vous renseigné sur la fiscalité si pas de SCI?

Gamma76 · #3

Si vous partez sur une SCI à l’IS, l’idéal serait d’apporter au capital social que 1000 à 2000 €, de quoi constituer les statuts et d’emprunter à 110 % via une banque (ou encore de prêter une partie de vos apports à la SCI).

Vous indiquez que votre PEL ne rapporte que trop peu (ancien PEL à 2,5 % brut) ? Mais actuellement, cela reste l’un des placements les plus rémunérateurs sans risques… Je vous conseille, dans la mesure du possible, de le conserver.

Avez-vous calculé la rentabilité nette nette (après impôts sur le revenu) de garages sur Paris (en déduisant toutes les charges dont la gestion via une agence ? Sauf si vous comptez le faire vous même, ceci risque d’être très prenant et pourra occasionner des conflits avec votre frère dans la mesure où il ne pourra quasiment pas participer avec la distance géographique) ? Tout comme les logements à Paris, j’imagine que le prix d’un garage reste très élevé, voir déraisonnable ?…

Il y a beaucoup de sujets sur ce forum concernant la SCI à l’IS dont vous pourrez puiser beaucoup d’informations. N’oubliez pas les frais de mise en place (statuts, annonce légal, frais de greffe…) et surtout de suivi (compta annuelle de 1000 €, rédaction d’AG, taxe CRL…) qui ne sont pas négligeable… Et enfin la PV professionnelle en cas de revente qui elle fera très très mal… Il faut que cet investissement soit du très très long terme avec plutôt une approche transmission des parts à vos héritiers…

Si vous décidez un jour que la SCI vous verse des dividendes, il faudra que votre frère, s’il est résident fiscal au Japon (nous n’avons pas non plus cette information), se renseigne sur la taxation des dividendes perçu à l’étranger.

Dernière modification par Gamma76 (27/03/2018 14h31)

ohennequin · #4

Bonjour,

Il me semble que la location de surface de parking sont automatiquement soumises a la TVA via une SCI.

Je ne suis pas sur que cela soit intéressant dans votre cas.

A+

Ohe

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