SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Pour information, une amie a récemment obtenu un prêt immobilier pour acheter des parts de la SCPI CORUM. Elle a eu un taux de mémoire à 1,5% sur 15 ans avec la Caisse d’Epargne (Bretagne / Pays de la Loire).

Parcequ’elles n’ont pas la connaissance ni l’expertise des marchés immobiliers hors France et ne veulent donc pas supporter ce risque

Cherchez l’information à la source :
Liste des biens
et vous verrez que les investissements en Lettonie,
qui sont en fait en Estonie
(mais comme beaucoup je ne sais jamais dans quel ordre sont les 3 pays baltes),
représentent 1 immeuble pour 17 millions d’euros,
soit un peu plus de 1 % du patrimoine de CORUM.

Donc plutôt de l’intox …

Oui, on sera tous d’accord les taux sont trop élevés. Ils abusent.

Je vais regarder vos liens

Bonjour

Mon dossier de montage SCPI via SCI à IS a été accepté par 2 établissements : BPE et un courtier en ligne (LINXEA).

La SCI existe depuis 2013 et présente un bénéfice net de 8k annuel, ce qui a bien aidé je pense à l’acceptation bancaire. Le 2 iem associé est mon père qui détient 0,01 % des parts sociales.

Voici les 2 propositions pour 200 à 300k (total) :
courtier : prêt classique 1,7% sur 20 ans - crédit logement - 75k minimum par SCPI - liste des SCPI exhaustive je trouve
BPE : prêt classique 1,7% sur 20 ans - crédit logement - pas de montant minimum - cependant nécessitée de domiciliation de mes comptes (ce que je ne souhaite pas faire - j’ai + de 7 comptes pro/perso, flemme +++)

pour info (ce qui n’a peut être pas sa place dans ce post?) SCPI choisies :
- Immorente (un mammouth solide)
- Foncia Pierre Rendement (sécurité - capital fixe)
- Pierval Santé (le médical ça vous gagne)
- Epargne Pierre (pour mettre un peu de piment)

Merci à tous pour cette mine d’or qu’est ce forum !

Le cash flow est à mon sens non fiable devant les variations des rendements des SCPI qui je pense vont baisser. Je suis toutefois motivé à ce projet devant les taux faibles d’investissement actuels.

Mais sur un rendement de 4,5% --> montant à dégager par mois 630
pour 5% --> 544

calcul "simplement" sur Simulation de placement SCPI - MeilleureSCPI.com
fait pour une SCI à l’IS avec imposition à 15 %

Concernant la domiciliation des comptes demandés :
- SCI
- compte personnel avec les revenus professionnels

J’attends l’accord de crédit logement Mais en effet la SCI a remboursé 30% d’un prêt du local d’un montant de 500k.

Du coup, votre patrimoine immo net est 150k et vous avez fait une demande pour 300k ?

Ça devrait couiner chez Crédit Logement je suppose, à moins que vous n’ayez à côté un dossier super solide.

Le simple fait que le choix de SCPI soit libre pour Oxyseb fait que sa proposition devient intéressante. Il me semble que sa proposition sans contre-partie n’est pas comparable à la votre, toujours virtuelle qui plus est.

J’ai eu une bonne nouvelle : la banque pop accepte de me financer les SCPI de mon choix pour un taux de 1.86 sur 15 ans pour 50 000 euros de parts.

J’étais à fond sur CORUM mais il semble que ce soit mieux d’avoir 2 SCPI pour limiter les risques.

Du coup, je vais opter pour 25 000 de corum et 25 000 épargne pierre.

Bonjour,

Je peux vous envoyer mon contact brestois mais étant a l’autre bout du monde et n’ayant encore rien conclut, il me semble plus judicieux d’avoir celui de Cat qui est a rennes et qui pour le coup a déjà concrétisé un projet.

Bien a vous,

Malo

J’ai rencontré il y a peu un conseiller clientèle patrimoniale de la BPE (filiale de la LBP dont je suis client). Agence située à Paris ouest.

L’entretien portait sur 2 points :
a) financement à crédit de parts de SCPI en direct ou via une SCI ayant opté pour l’IS (avec les différentes combinaisons PP, NP et US) avec un focus sur les SCPI "étrangères (genre CORUM) ;
b) financement à crédit  d’un portefeuille d’actions (détenus en direct via PEA ou CTO ou via une société civile patrimoniale).

Compte tenu de l’objet de la file, je n’aborderai ici que la point a). J’évoquerai le point b) dans une file dédiée ultérieurement.

Le conseiller va me transmettre la semaine prochaine par courriel une synthèse des points abordés et la liste des SCPI finançables à crédit.

Voici un retour des échanges (cordiaux et constructifs -mon interlocuteur maitrisait le sujet - expérimenté).

- Choix des SCPI :
Il est limité. Elle ne finance pas les SCPI "étrangères"  : CORUM ni NOVAPIERRE ALLEMAGNE.  Seuls les anciens clients aux très bons profils (revenus supérieurs à 100K) peuvent financer les SCPI de leurs choix sans restriction.

- Modalités d’investissement.
Pour un investissement en direct : OK pour la PP et la NP. Très réservé pour l’US.
Pour un investissement via une SCI, mon interlocuteur était assez réservé (nécessité de se renseigner à un échelon supérieur). Il voit rarement des SCI constituées en vue de l’acquisition de parts de SCPI (que ce soit en PP, NP ou US). La plupart du temps la clientèle de la BPE crée des SCI en vue de la transmission d’un patrimoine immobilier important et déjà constitué (RP + résidence secondaire) avec des montages de type holding.

- garanties demandées :
Principalement crédit logement . Sinon une garantie financière (soit sur un placement soit sur bien immobilier non grevé de dettes soit rachat du crédit sur un bien grevé d’une dette et inscription hypothécaire d’un montant égal à la somme du montant du crédit du bien immobilier et du crédit finançant les parts de SCPI). La BPE ne prévoit pas le mécanisme de nantissement des parts. Ce point constitue à titre personnel une difficulté majeure. En effet, lors de mes dernières acquisitions immobilières (LMNP packagé) le crédit logement avait refusé de garantir mes derniers emprunts (explications données à l’époque : taux d’endettement trop important selon eux).

- taux et durée de crédit :
S’agissant d’un premier contact avec la BPE je ne me suis pas attardé sur ce sujet. Pour faire simple : taux de crédit supérieur de 0,1 point à celui d’un crédit pour une RP. Le conseiller a indiqué une forte concurrence sur les taux ("on gagne très peu sur des prêts secs pour cette raison on demande aux clients de prendre nos SCPI "partenaires" sur lesquelles on perçoit des commissions").
Durée au choix de 10 à 20 ans (dépend aussi de l’âge de l’emprunteur).

En définitive, plutôt déçu, notamment en raison des garanties demandées. l’impossibilité de me faire garantir par crédit logement m’obligerait à vendre un des biens immobiliers soit pour solder le crédit sur un autre bien immobilier soit pour dégager du cash à offrir en garantir.
Par ailleurs, je suis étonné sur les réserves / interrogations relatives au financement d’une SCI pour acquérir des parts de SCPI (je pensais qu’il s’agissait plutôt d’un montage "courant").

Je vais me renseigner ailleurs : chez des courtiers spécialisés en SCPI voire à la CASDEN (suite à plusieurs messages consacrées à cette officine sur ce forum).

Pas surpris c’est le positionnement de la BPE.

Pour ma part j’ai obtenu du 25 ans  sur un de mes 2 emprunts mais je pense que j’ai eu du bol