SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Je repasse sur cette file suite à la réponse de ma banquière sur un prêt in fine pour de l’achat de SCPI.

Pour rappel voici mon précédent message

OxySeb a écrit :

J’ai reçu ce jour des propositions de crédit immobilier du crédit agricole nord de France pour de l’achat de SCPI. Ils me proposent 1,55% sur 12 ans et 1,70% sur 15 ans. Le choix des SCPI est libre. Je suis déjà client chez eux donc la question de la domiciliation des revenus ne se pose pas.
Je vais leur demander les taux pour du "in fine", je suis en train d’étudier la possibilité d’investir dans les SCPI

Les taux pour du in fine seraient les mêmes que ci-dessus. Si je prends des SCPI du crédit agricole (de mémoire Edissimmo et Gemméo), une simple garantie sur ces parts sera nécessaire.

Je trouve la proposition intéressante, il me reste à calculer l’impact sur ma fiscalité (je suis à la limite du TMI 30%) et le gain éventuel de l’opération selon le montant emprunté.

Bonjour Lmnp75,

Pour du in fine, le crédit agricole ne peut nantir que ses SCPI car elles seraient hébergées chez eux directement. Il faut voir ce que valent ces SCPI mais cela pourrait me permettre un gain certain après la période du prêt.
Je vais faire quelques calculs et les poster sur une file d’étude de cas.

Bonjour Lmnp75,

en étant à Paris vous êtes assez sensiblement plus près que moi du CMB ;-). Néanmoins je ne peux pas vous assurer qu’ils ne vous demanderont pas de domicilier vos comptes (pour ma part je l’ai fait quand j’ai emprunté pour ma RP car je n’avais aucune raison de laisser mes comptes ailleurs).

Je serai également intéressé par votre retour sur la Casden (et parfait pour votre retour sur la BPE qui complète ceux de roudoudou, Kabal et Gore).

Bien à vous,
cat

Lmnp75 a écrit :

- Choix des SCPI :
Il est limité. Elle ne finance pas les SCPI "étrangères"  : CORUM ni NOVAPIERRE ALLEMAGNE.  Seuls les anciens clients aux très bons profils (revenus supérieurs à 100K) peuvent financer les SCPI de leurs choix sans restriction.

Juste pour mettre cela en perspective : j’ai pu investir via la BPE sur Novapierre Allemagne et j’ai négocié une part de SCPI de mon choix lors de la seconde opération. Mais, je n’ai pas de revenus >100K€ par an même si je ne suis pas très loin et je ne suis pas ancien client (client depuis 2 an je crois).

C’est bizarre. Moi, ils me parlaient de 50/50.
Mais ils tiennent à leur rétrocom ; quand j’ai voulu acheter 100% de SCPI référencées chez eux mais par un autre canal (à frais réduits), ça a été deal breaker.

Bonjour,

N’ayant qu’un revenu d’activité très limité, je n’ai pu trouver de financement (in fine) pour des SCPI de rendement, que ce soit auprès de la Caisse d’épargne, Boursorama, le crédit Foncier, un intermédiaire en SCPI ou encore Moniwan, même avec un nantissement déjà constitué.
J’ai donc pensé au prêt entre particuliers.

Mais je ne parviens pas à trouver la confirmation que dans ce cas, les intérêts du prêt seraient déductibles des revenus fonciers générés, comme pour un prêt bancaire.
Une autre file semble indiquer que cela fonctionnerait pour un investissement locatif (y compris en in fine), mais quid des SCPI, quelqu’un saurait-il ?

Merci.

Dgcmez a écrit :

Sinon je me permets une précision sur la partie assurance du prêt. Il faut savoir que si vous achetez en couple, la CASDEN exige une garantie 100%/100% avec DC/PTIA/ITT/IPT. Alors effectivement une délégation est possible mais avec ces critères il n’est pas si évident de trouver beaucoup mieux.

Faux, je viens de souscrire un prêt via la casden 50%/50% pour une RP.

Pour avoir comparé dans le détail les offres de la casden et d’autres banques, les taux de la casden ne sont pas extraordinaires mais sont dans le marché si vous avez cumulé pas mal de points. Ce principe est un peu discutable pour la rentabilité globale car pour avoir des points, il faut placer de l’argent sans rentabilité quelques temps.

Pour l’assurance, les offres se resserrent entre les banques et on arrive au même montant. Ma banque avait fait un gros effort sur l’assurance en me faisant une remise de 50% mais m’obligeant à prendre 100% sur chaque tête. J’arrivais au même coût que la casden qui acceptait 50%/ tête.

Par contre, le gain se fait sur la garantie car elle n’est pas exigée pour un montant de 140 k€. Ça fait un minimum de 1000€ d’économie.

Par contre, la casden ne sera probablement pas compétitive pour un prochain prêt à cause du taux car nous avons solde les points qui activent la réduction..

Autre point important de la casden: la lenteur… 3 mois 1/2 entre l’envoi de la demande et le déblocage des fonds. Le mois de mai n’explique pas tout.

Avantage aussi de la casden, pas d’IRA en cas de mutation (ce qui est régulièrement notre cas).

Dgcmez a écrit :

D’ailleurs pour les tarifs de l’assurance, si ça n’a pas changé c’est lié à l’âge au moment de l’adhésion :

- moins de 28 ans : 0.11% (Taux annuel en % du capital initial garanti)
- de 28 à 36 ans : 0.13%
- de 36 à 46 ans : 0.23%
- de 46 à 56 ans : 0.33%
- au-delà : 0.5% (65 ou 70 ans max)

Il semblerait que cela ai augmenté. D’apres le simulateur, le taux plancher (age 18 ans) semble etre 0.2%. J ’ai 30 ans, le simulateur me propose 0.23%

A noter que l’offre de bienvenue permet deja de cumuler 2500 points (soit un droit à credit de 125k€) et qu’il semble possible de realiser un emprunt sur 25 ans.

Savez vous si il est obligatoire d’ouvrir un compte courant chez eux (frais associés) ? Je comptais m’orienter vers un emprunt d’un petit montant (150 k€), et voudrais simuler correctement le cash flow (des frais de 6€/ mois ne sont ainsi pas negligeables)

Enterite a écrit :

Savez vous si il est obligatoire d’ouvrir un compte courant chez eux (frais associés) ?

Bonjour,

Soit, vous signez une convention TSMT (Tout Sous le Même Toi) avec une banque populaire et vous aurez tous les services et les frais de compte de la banque pop.
Soit, vous demandez à ouvrir un compte dans les livres de la Casden (la maison mère).

Ils vous pousseront toujours vers la première solution. Tous les points de bienvenue (ou de parrainage) ne sont pas accessibles si vous optez pour la 2de option et votre interlocuteur pourrait vous dire (à tord AMHA - à mon humble avis) que vous n’avez pas droit au parrainage dans ce cas là.

Si vous êtes client Banque Pop., il ne vous sera pas possible d’ouvrir un compte dans les livres de la Casden. Tous les comptes seront ouverts dans les livres de la Banque Pop.

Situation perso : en tant qu’ancien client Banque Pop, j’ai toujours refusé l’établissement des frais de tenue de compte (nouveaux frais, apparus il y a approximativement 20 ans). Quand ceux-ci me sont prélevés, je dois dépenser pas mal d’énergies pour que cette exonération me soit rétablie. Dernièrement, j’étais prêt à tout fermer… pour ré-ouvrir directement mes comptes à la Casden un peu plus tard.

Édit 11h07

Lmnp75 a écrit :

Enterite, l’offre de bienvenue est conditionnée à l’ouverture d’un compte à la Banque Populaire et à la domiciliation des revenus sur ce compte.

Tout le monde devrait pouvoir bénéficier de « 1 500 Points Solidarité Pour l’ouverture de votre 1er compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN », non ?

Édit 13h40

Casden a écrit :

L’Offre Atouts Solidarité est réservée aux nouveaux Sociétaires CASDEN dans le cadre de la relation Tout Sous le Même Toit .

Donc Lmnp75 a entièrement raison !

Dernière modification par PierreP (14/06/2018 13h41)

PierreP a écrit :

Tout le monde devrait pouvoir bénéficier de « 1 500 Points Solidarité Pour l’ouverture de votre 1er compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN », non ?

Je n’ai pas abordé ce point avec la conseillère rencontrée lundi dernier. Elle ne m’a pas annoncé ce type de "cadeau de bienvenue". J’ai donc l’impression que ce "cadeau" ne concerne que ceux qui ouvrent un compte "banque populaire". Mais peut-être que je trompe. J’aimerai bien

Enterite a écrit :

Je comprends que 2500 points sont conditionné a l’ouverture du compte d’épargne Dépôt Solidarité CASDEN(des frais de tenu de compte s’applique t’il ?) et que 500 points sont conditionnés à l’ouverture d’un compte de dépôt ouvert en Banque Populaire régionale (frais mensuel 6€ me semble t’il).

Le "compte de depot CASDEN", et le "compte de depot ouvert en Banque Populaire régionale" sont il la meme chose ? Si non, est il possible de s’affranchir de l’un ou l’autre ?

Non Entérite c’est différent et totalement indépendant.