SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

M.erci pour ces remarques. J’ai ajusté pour que ce soit plus réaliste, et j’ai ajouté un onglet sensibilités pour voir le cash flow selon différents scénarios de distribution. Version revue à télécharger ici pour ceux que ça intéresse.

Dernière modification par Cupflip (26/09/2020 10h26)

Dans l’offre CréditConfort de Linxea où sont logé les SCPI ? En assurance vie ou on les détient en direct ?

LINXEA CréditConfort - LINXEA

Bonjour à tous,

Simplement pour vous faire une petite mise à jour de ma situation. Je cherche à reproduire le montage de certain qui mêle SCPI en PP et en US au sein d’une IS à l’IS.

Je suis entré en contact avec 3 CGP dont les coordonnées m’ont été amicalement partagées par des membres du forum à cette fin.

Tous les trois m’ont proposé très rapidement la même offre, identique à celle d’Adrien55 (message #2142) – en synthèse :
- Montant : 400k de PP (possibilité de pousser à 500k)
- Taux : 1.03%
- Assurance : 0.25%
- Montant par SCPI : 100k minimum
- Frais : 500€ par SCPI
- Cautionnement : 1.4% de 400k
- Courtage : 0.5% - 1.0% selon les CGP

Donc globalement très bonne offre pour de la PP. En revanche, pas un seul n’a été capable de trouver une banque finançant de l’US, expliquant que ça se faisait encore jusqu’au Q4 2019, mais que c’est désormais presque impossible.

Le contact d’Yvan (que je remercie vivement !) ne souhaite plus financer de non-locaux, malgré (i) mes propositions de faire des RDV physiques à l’agence ; (ii) mon attachement à la région (maison de campagne) ; (iii) ma motivation pour justifier ma connaissance comptable / financière / juridique du montage.

Sans SCPI à l’IS, je trouve que le montage perd beaucoup, en particulier son caractère « autoportant » (fonctionne tout seul, sans flux entre la SCI et les associés) à cause des CF fortement négatifs (+ payer beaucoup d’IS).

L’un de vous a-t-il pu se faire financer de l’US dans les derniers mois ? (en région parisienne idéalement) Le cas échéant, je suis preneur de vos contacts.

Bon courage à tous,
Cupflip

Bonjour,

Les taux de financement des parts de SCPI se sont clairement dégradées…… en ce qui me concerne en tout cas…



Avec des frais de dossier de 500 Euros….

Bon, sans être catastrophique, ça donne toutefois matière à réfléchir.

Yvan

Ils prennent en compte un abattement de 30%, ce qui est une règle que l’on retrouve classiquement.

Bonsoir,

Je confirme les dires précédents.

Là où je suis, si sur la faisabilité on est toujours ok (SCI IS/IR ou PP), les critères sont plus exigeants, surtout concernant les nouveaux clients :
  - La liste de SCPI partenaires n’est plus dérogeable (8 SCPI de différentes SdG dont Corum Eurion);
  - Les taux ont un peu remonté (1.49% sur 20 ans);
  - Aucune obligation d’ouverture de compte bancaire (on peut prélever une autre banque), mais en revanche 300.000 € de placement Assurance Vie dans nos livres (aucun nantissement) : même si les conditions financières du contrat sont très bonnes, ça freine clairement ma collecte de SCPI;
  - En gros, la politique de la maison, c’est des SCPI oui, mais à nos clients, et pas à des clients qui ne veulent que du crédit et de la SCPI !

Message édité par l’équipe de modération (29/10/2020 00h40) :
- orthographe + grammaire + ponctuation

Dernière modification par loulou75015 (28/10/2020 19h19)

Bonjour

Avec le CA où je suis, ils m’ont proposé de financer 50k sur la SCPI que je veux pour un taux à 1,2 sur 20 ans

J’avais choisi la SCPI Corum Origin. Mon choix s’est porté dessus car le CA m’a laissé libre choix. Et sur la seconde banque où je suis domicilié ils ne me laisseront pas choisir Corum m’ont ils fait comprendre

Je dois signer début novembre au retour de congés de ma conseillère

C’est mon premier investissement en SCPI

Pensez vous que c’est judicieux vue la période actuelle ?

Merci

Bonjour Charly29200,

Votre taux est bon pour la durée et la période. J’espère qu’il en est de même au niveau des frais et garantie demandée.

Je vois que vous vous posez la question  de savoir où investir en cette période perturbée.

Même si effectivement les rendements des scpi vont baisser, cela n’est à mon sens pas encore problématique…. mais il faut encore être plus vigilant lors de son choix…..

Si vous voulez être rassuré dans votre choix, pourquoi ne pas s’orienter vers Pierval Santé ? Le rendement est bon, la visibilité est bonne compte tenu de l’activité et de la durée des baux…. et environ 50% des loyers sont étrangers !

Cordialement.
Yvan

Bonjour à tous et toutes,

Déjà propriétaire de SCPI payées cash, je souhaite élargir mon portefeuille de SCPI, mais cette fois-ci à crédit afin de me générer une rente à la retraite d’environ 1000 EUR / an. Avant de me lancer, je cherche:
- à statuer si je dois prendre les parts en direct ou en SCI IS
- sélectionner la meilleure offre
- sélectionner les meilleurs SCPI dans une optique de rente

Je précise que j’ai 40 ans et qu’avant ce projet mon taux d’endettement est de 21%.

Détention en direct ou SCI IS

Mon TMI est de 30% et ne devrait pas beaucoup varier dans les 10 ans à venir.
Avec mon objectif de rente, je générerai un bénéfice largement inférieur au plafond des 38 kEUR. Il me semble donc opportun de créer une SCI à l’IS comme décrit ici (à la nuance que je n’ai pas les magnifiques revenus de M et Mme Nard :-)).

Est-ce que j’oublie quelque chose d’essentiel ?

Offres de prêt

Les offres que j’ai reçu sont moins bonnes que celles évoquées sur ce forum. Je me permettrai donc de contacter certains d’entre vous en message privé. Toutefois, j’ai trouvé une possibilité sur 25 ans et je l’ai comparé à des offres plus classiques sur 20 et 15 ans:

1) prêt sur 25 ans à 2.6 % hors assurance emprunteur non obligatoire à 0.15%.
Pas besoin d’apport ni de contrepartie du type placement sur fond euros.
De plus, il est possible d’avoir un décalage de 7 mois de la 1ère mensualité.
Indemnité Remb. Avancée (IRA) à 0% après 12 ans, 1% avant.

2) prêt sur 20 ans à 1,85 % hors assurance avec 0.5% de frais + 1000 EUR de nantissement par SCPI
Obligation de déposer 10 % de la somme emprunté en fond euros dans l’établissement bancaire (je n’ai pas encore le nom)

3) idem que l’offre 2 mais sur 15 ans à 1.60%

En supposant un crédit de 300 kEUR sans apport, un dividende de 4,7%, une dévalorisation du dividende par part de -0.25 % /an, une revalorisation de la part de 1% par an, des frais de vente de 11% et une imposition via SCI à l’IS de 15% sur le bénéfice, j’obtiens les chiffres suivant:

Prêt sur 25 ans : TRI à 12 ans = 9.6% / cash flow moyen des 12 premières années = -428 EUR
Prêt sur 20 ans : TRI à 12 ans = 9.5% / cash flow moyen des 12 premières années = - 592 EUR
Prêt sur 15 ans : TRI à 12 ans = 6.72% / cash flow moyen des 12 premières années = - 986 EUR (pas accessible pour moi)

Je me suis concentré sur le TRI à 12 ans car à cette date l’IRA sera de 0%. L’offre sur 25 ans m’apparaît comme la meilleure car elle minimise le cash flow, minimise les impôts en augmentant la part d’intérêt et offre le meilleur TRI à 12 ans, date à laquelle j’aurai une visibilité sur la performance des SPCI choisies. Je verrai alors si:
- soit je continue avec les mêmes SCPI sur le même crédit
- en fonction des taux si je reprends un crédit sur 20 ans pour encore diminuer la mensualité
- en fonction de leurs performances, si je solde certaines SCPI pour en changer.

Que pensez-vous de ce montage, qui je pense allie placement à long termes (> 10 ans), optimisation fiscale et possibilité de sortie à 12 ans ? Quelqu’un a-t-il trouvé mieux que 2.6% sur 25 ans ?

Choix des SCPI

Je pense que les meilleurs SCPI pour mon projet sont :
- Corum Origin (Corum XL est encore trop jeune) pour son dividende haut et stable

- Pierval Santé mais je suis inquiet de la mention dans le rapport T3 2020 : "Le rendement brut annuel cumulé des investissements (réalisé pour un montant global de 240,1 M€) depuis le 1er janvier 2020 : 5,63%" alors qu’il était de 6.12% en 2018 et de 6.4% en 2019. Pour moi, cela augure d’une baisse du dividende à termes. Quelqu’un a-t-il plus d’info ?


- Immorente car sa collecte est raisonnable mais son dividende est un peu faible pour optimiser le cash flow et il faudrait un crédit sur de l’usufruit pour optimiser cela. Je vais suivre les recommandations de GbL et voir pour un CCA.

- Primopierre car il s’agit de bureaux premium mais le rendement 2019 ne me parait pas reconductible et les bureaux sont un investissement plus incertain en ce moment

Toutefois, quelle que soit la SCPI, toutes accusent une baisse du dividende par part de -0.6% / an pour la meilleure (Pierval) à -1.86% pour la pire (Primopierre, si on conserve uniquement le résultat opérationnel et exclut la part du dividende liée aux plus-values en 2019). Si je conserve ne serait-ce que -0.6%, il ne reste plus grand chose après 25 ans, d’où mon hypothèse à -0.25% / an. Est-ce que vous partagez cette hypothèse ? Avez-vous des SCPI à me recommander qui ont un dividende très stable dans le temps ?

En vous remerciant par avance,
Bien cordialement,

Talondort, le 02/11/2020 a écrit :

je pense qu’il faut interroger votre organisme bancaire sur la possibilité de "levée" de nantissement en cours de crédit.

Je ne pense pas qu’une banque acceptera de levée le nantissement avant remboursement (complet) de l’emprunt. Encore moins qu’une banque puisse s’engager (par écrit) maintenant à lever le nantissement dans 12 ans (par exemple) si c’est avant la fin de l’emprunt. Il est bien plus  probable que la banque réclame une durée de nantissement qui représente la durée de l’emprunt + quelques (typiquement 2) années, ou une durée plus longue, éventuellement indéterminée, en indiquant que le nantissement ne serait levé que quand l’emprunt sera effectivement complétement remboursé. 

Il faut aussi savoir qu’en pratique, vouloir revendre des parts nanties, même pour utiliser le cash récupéré pour solder l’emprunt, peut s’avérer en pratique compliqué : la banque ne lèvera le nantissement qu’après avoir encaissé les fonds, et l’acheteur ne voudra donner les fonds qu’une fois les parts cessibles, c’est à dire le nantissement levé. Ca peut imposer d’avoir recours à un tiers de confiance (comme un notaire) qui ne fera pas ça gratuitement, et de trouver soi-même l’acheteur (la société de gestion refusera de vendre les parts tant qu’elle sont nanties) ce qui n’est pas simple.

Sinon  :
  1) raisonner sur l’évolution du dividende des SCPI sur 1 ou 2 années est une erreur de raisonnement : c’est souvent peu significatif, et peu indicatif de l’évolution potentielle sur la durée pendant laquelle on détiendra la SCPI (10 à 20 ans ou plus). Il faut comprendre pourquoi le dividende évolue, et comment la SCPI investi, pour espérer pouvoir anticiper un minimum comment ça pourrait évoluer dans la futur.
  2) pour le choix des SCPI, retenir plutôt des SCPI avec un patrimoine international pour l’usufruit, et pas pour les parts en pleine propriété, n’est pas le bon raisonnement : les revenus au sein d’une SCI IS seront comptabilisés de la même manière, qu’ils proviennent de parts dont on détient l’usufruit ou la pleine propriété. Les critères à prendre en compte sont plutôt :
     a) la pérennité des revenus attendus (on ne percevra ceux des parts en usufruit que durant N années, et ceux des parts en PP sans doute bien plus longtemps),
     b) le mode de distribution des plus-values (certaines SCPI ne les distribuent pas à l’usufruitier : il faut bien lire la convention de démembrement !),
     c) - et les perspectives d’évolution du prix de la part (pour les parts dont on acquiert de l’US on s’en fiche, mais pour celles dont on acquiert la PP, ça va générer des plus-values ou des moins-values).
… sans oublier que, d’ici 15 ans, la part du patrimoine d’une SCPI à l’international peut avoir beaucoup changé (quand j’ai acquis mes premières parts de Corum Origin, il y a moins de 8 ans, son patrimoine était 100% en France, comme pour alors quasiment toutes les autres SCPI, dont les sociétés de gestion ont d’ailleurs traité Corum AM d’aventurière (et la SCPI d’encore plus risquée qu’à l’origine) quand elle a commencé à investir hors de France).

Bonjour,

J’ai une petite question concernant les montages intéressants qui sont effectués en ce moment : PP+US.

Compte tenue de vos TMI, vous faîtes cela par l’intermédiaire d’une SCI. Ce qui est tout-à-fait logique afin de réduire l’imposition.

Cependant, concernant mon profil. Avec une TMI de 11% et 18k environ de revenu annuel.
Est-il envisageable d’effectuer un montage à crédit comme le votre avec PP + US par exemple sur un montant moindre ( 20k US et 40k PP) ?

Ou alors est-ce vraiment nécessaire de passer par un SCI?

Avec mon montage précédemment cité, ça ferait un revenu foncier supplémentaire d’environ 4000€. En enlevant les intérêts d’emprunt, assurance.. çà ajouterai grosso modo 3000€ au revenu. Je resterai donc en dessous de 11% de ma TMI.

Ai-je oublié quelque chose dans mon raisonnement?
Conseillez vous ce montage, ou l’avez vous déjà  effectué mis-à-part au travers d’une SCI?

Bonjour McHarel,

Effectivement, l’intérêt d’acheter de l’usufruit dans une structure à l’IS est que l’amortissement est en principe déductible de l’assiette imposable à l’IS. 
L’achat d’usufruit à titre personnel permet de purger un déficit foncier. A titre personnel cet usufruit n’est pas amortissable.