SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

cricri77700 a écrit :

Bonjour

Pour le partage car je l’ai mis uniquement sur mon PF.

Édition de l’offre de prêt en cours :

0.85 sur 20 ans en PP 200 000 euros
0.77 sur 15 ans en usufruit 100 000 euros

Choix libre.

Contrepartie : nantissement de mon pea avec 185k et caution personnelle pour ma sci is.
Transfert du pea pme et cto également mais la banque est pas plus chère que binck ou bourse direct .

- Frais de dossier 470 euros ( qui seront remboursé )
- Frais de nantissement 0 euros

Bonjour Cricri77700
Je rejoins RadioInvest, c’est une offre vraiment canon que je ne pensais pas possible avant la fin de la pandémie.
Je pense que votre solide dossier a joué en votre faveur, bravo!
Cependant, un retour plus détaillé peut être utilie aux forumeurs qui travaillent sur un projet similaire : est-ce votre banque partenaire habituelle? Avez-vous démarché les banques oubien êtes-vous passé par un courtier/CGP?
Question subsidiaire, quelle banque (que j’imagine physique) offre les mêmes tarifs que Binck ou BD? Je pense notamment aux frais fixes et droits de garde à moins que vous ne vous les fassiez offrir.

Les banques ne veulent pas que des belles paroles, mais aussi des garanties. Ce que vous avez pu apporté.
Je ne pense pas qu’une personne lambda sans garantie ou apport puisse avoir la même offre.

cricri77700 a écrit :

200k 0.85%
100k 0.77%

C’est le casse du siècle. ça confirme ce qu’on entend partout. Avec la crise les taux ont fortement augmenté pour ceux ne pouvant pas aligner de garanties. Mais ils ont encore baissé pour ceux qui ont des garanties solides.

Bravo pour cette superbe négo

Bravo pour cette superbe offre.

Je pose la question que tout le monde doit se poser: pensez-vous que cette proposition soit replicable ?

chacun doit faire ses devoirs et ne pas hésiter à voir 10 banques pour faire la demande.

Je persiste et signe.
Une personne n’ayant pas la même situation que la vôtre peut faire 20 ou 30 banques différentes, elle n’obtiendra jamais ces conditions.
Il faut être réaliste ;-)

Sinon, bravo pour cette super offre.

Avez-vous proposé le transfert d’actif ou est-ce une demande de la banque ? Autre chose dans la négo (d’autres services ?)

PierreP a écrit :

À comparer avec une offre que je qualifierai “grand public” (reçue aujourd’hui par mail).

Primaliance a écrit :

OFFRE PRÉFÉRENTIELLE SUR LES SCPI À CRÉDIT
Valable jusqu’au 30 novembre 2020

TAEG  1,98% sur 10 ans(1) / 2,17% sur 15 ans(1)
    Des taux attractifs,
    Choix très large parmi 14 SCPI éligibles,
    Financement jusqu’à 90% du montant investi en parts de SCPI,
    0€ de frais de dossier et 0€ de frais de garanties,
    Assurance facultative,
    Pas de domiciliation bancaire demandée,
    Retour rapide pour l’édition de l’offre.

(1) Voir conditions et détails avec votre conseiller Primaliance.

Effectivement pas canon mais "Clé en main.
Avez vous creusé un peu concernant cette offre "clé en main":
Liste des 14 scpi?
Crédit conso ou immo?
Personnes morales éligibles?
Banque?

Cricri,

Je parle surtout de l’emprunt pour de l’usufruit. Personnellement, 5 banques et 5 cgpi m’ont catégoriquement affirmé que ce n’était pas possible sur mon profil, qui ne correspond pas au vôtre.

À vos débuts, c’était un prêt pour de L’US ?  Ou un prêt pour du locatif physique ?

Je ne remet pas en question vos qualités de négociateur et votre persévérance, je relativise seulement sur votre profil face un investisseur qui n’a pas de garantie à apporter en contrepartie.

Bonsoir Cricri,

Peut-être un peu hors sujet mais justement, comment vous y prenez vous dans vos démarchages de banques pour ce genre de demandes ?

Prendre RDV via le standard téléphonique sans être client, même en essayant d’expliquer en avance la demande, mène à 90% vers un conseiller qui n’est pas adapté et « grille la cartouche » pour cette banque. Partant de là, obtenir d’un conseiller non compétent qu’il vous dirige vers un collègue compétent n’est pas chose triviale.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonsoir à tous,

Je me joins aux autres pour féliciter crici pour ces excellentes conditions bancaires.

De mon côté, j’ai eu des éclaircissement sur l’offre à 25 ans avec un taux à 2,6% et sur la sélection de SCPI associée. Il s’agit d’une offre du Crédit Mutuel Arkea. Le courtier qui me l’a présentée me propose de souscrire à  Primopierre, Primovie et Epargne Pierre pour 100 kEUR chacune.  Point important : l’offre de CMA n’est valable que si on prend a minima 2 offres de SCPI Primonial, soit dans son montage Primopierre et Primovie.

J’ai une réticence sur ces 2 SCPI car elles utilisent l’effet de levier et sont donc endettées (27% pour Primopierre et 24,8% pour Primovie par rapport au capital). D’après le courtier, il s’agit d’un endettement très court termes, limite fond de roulement, permettant à ces 2 SCPI d’acheter des biens sans avoir encore touché les collectes. La dette maximum serait fixé sur l’encours des collectes et remboursé dès perception des collectes. Je ne vois rien dans le rapport annuel me permettant de corroborer ces dires. Mais j’avoue ne pas comprendre puisque l’endettement totale est supérieur à la collecte. Peut-être y a-t-il 2 endettements distincts, un pour ce type de manœuvre, l’autre pour un endettement long termes ?

Etant toujours réticent, le courtier a sorti un autre argument:
" Arkea force ses clients de crédit immobilier à prendre des SCPI Primonial car ce sont d’excellentes SCPI
Pourquoi ce sont d’excellentes SCPI ? Parce qu’elles sont les supports principaux du fond garanti euro Sécurité Pierre Euro" (Pour ceux qui connaissent, ce fond euro, que je possède d’ailleurs, présente la meilleur perf chaque année - 2,8% en 2019).
" Suravenir, assureur d’Arkea, est d’ailleurs l’assureur du fond euro Sécurité Pierre Euro, gage une fois de plus de la confiance d’Arkea dans Primonia".
CQFD d’après le courtier

J’ai souhaité prendre du recul sur le sujet. Tout d’abord, j’ai vérifié si Arkea était actionnaire de Primonial. Ce fût le cas mais ça ne l’est plus. Arkea a bien libéré 100% de sa participation dans Primonial en 2019. L’imposition d’Arkea à ses clients de sélectionner des offres Primonial n’est donc pas motivée par une participation directe. En revanche, en tant qu’assureur du fond euro Sécurité Pierre via Suranvenir, je crois qu’Arkea a tout intérêt à faire un afflux de clients vers les SCPI Primonial.

Bref pas convaincu par la sélection de SPCI mais je réfléchi encore car il est vrai que les actifs de Primopierre sont vraiment bien placés, que le TDVM est bon et le RAN rassurant. En revanche, suivant l’exemple de cricri, je vais continuer à chercher un crédit.

cricri77700, le 06/11/2020 a écrit :

Et pour mon financement de 300k en pp de 2019 alors que je travaillais pas et que j’ai rien transféré ?

Pourtant j’ai eu 1.12% sur 20 ans avec une dizaine de refus avant car "je travaillais pas " même si je suis "millionnaire " d’un point de vu patrimoine.

Ce que je veux dire, c’est qu’il faut agir que croire .

J’ai l’impression que beaucoup de personne se compare à la généralité et que la généralité n’agit pas beaucoup donc du coup tout le monde reste "moyen" et trouve une normalité la dedans .

Sérieusement j’ai a ce jour un patrimoine qui devient important mais c’est très récent… et pourtant avant j’ai toujours eu des financements au dessus de la moyenne et je parle même pas de ce que j’ai fais dans l’immobilier physique.

Je dis pas que c’est facile loin de la mais prendre le temps et faire les choses pour vraiment avoir un recul pour argumenter.

Dans cette file de discution , qui est allé voir physiquement 10 banques minimum pour demandé un crédit pp et us ? Je pense que la on peux comparer .

Vraiment, c’est possible faut y croire et multiplier les chances c’est tout ce que je vous souhaite à tous !

@maxicool : oui locatif à plusieurs reprise puis Pp et pp/us

Vous dites avoir transféré vos PEA et CTO qui représentaient plusieurs centaines de milliers d’euros, et avez apporté entre 150K et 200K d’apport en usufruit. Vous parlez même d’hypothèque sur un de vos bien physique.

Pardon mais nous sommes quand même un peu loin de « la généralité » comme vous dites.

N’importe qui avec un profil et des concessions comme les vôtres trouve un financement.

À propos de l’offre de Primaliance,

Wounka, le 06/11/2020 a écrit :

Effectivement pas canon mais "Clé en main.
Avez vous creusé un peu concernant cette offre "clé en main":
[…]?

Bonsoir,
Je ne suis pas à la recherche d’un crédit pour souscrire des SCPI. Je ne me suis pas renseigné sur cette offre.
J’ai simplement fait le constat que cette offre n’était pas alléchante.

Bonjour bed43fr,

Il est déjà très difficile de trouver un financement US et PP auprès des banques….

A mon sens personne n’a à ce jour trouver de financement seulement pour de l’US…. et celà me semble impossible vu les retours des forumeurs que l’on voit sur ce fil de discussion.

Je pourrais vous dire que les limites sont faîtes pour être dépassées…. mais pour le coup ça semble peut probable sur ce sujet…..

Cordialement
Yvan