SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

freelance37 a écrit :

Par contre, je ne comprends pas du tout l’échéancier mensuel : 1 774 € sur les 138 premiers mois puis 1 024 €. En utilisant des simulateurs en ligne, je trouve des mensualités autour de 1 000 € sur toute la durée. Je pense que c’est une erreur, je vais demander à mon banquier, mais voyez-vous une explication ?

Bonjour,

D’autre prêts que vous avez par ailleurs ?
L’échéance de ce pret est bien de 1024, la différence est de 750 euros.

Bravo pour votre projet!

Vous dite que la simulation vient de votre banque la société générale, pourtant votre simulation est du crédit agricole…
Je suis aussi passé par le CA pour mon projet mais contrairement à vous ils m’ont fait un prêt personnel amortissable (avec les mêmes taux et conditions qu’un prêt immo…) et non un prêt immobilier amortisable tout en me garantissant la possibilité juridique de déduction des intérêts…

Concernant la garantie, si c’est bien par nantissement des parts SCPI financées et que c’est sous seing privé alors vous pouvez négocier à 0€ car cela ne leur coute rien à faire….dans mon cas ça a été comme cela…

Concernant l’assurance emprunteur vous pourrez partir sur une assurance externe une fois le contrat signé pour la payer moins chère pour les mêmes garanties.

Concernant le choix des SCPI c’est très personnel aussi je ne me permettrais qu’une remarque; les 4 SCPI choisies ont moins de 10 ans d’existence dont 2 moins de 3 ans. Je prendrais (à la place ou en plus pour encore plus diversifier) une ancienne style "paquebot" comme IMMORENTE ou EFIMMO,….

Bravo pour votre projet.

Vous aurez le détail ici de mes investissements (choix SCPI, taux crédits, ect…).

Vous verrez que j’ai notamment une ligne à 20k€, la banque ne m’a pas demandé de minimum, je pouvais emprunter les montants que je voulais sur n’importe quelle SCPI….par contre c’est un dossier de crédit par SCPI (et 260€ de frais de dossier par crédit….là ça à fait un peu mal mais pas le choix mais bon c’est déductible des revenus fonciers aussi)….

Attention chaque caisse régionale du CA est indépendante et peux pratiquer sa propre politique commerciale…ce que j’ai réussi à faire avec ma caisse ne serait peut être pas possible ou pas aux même conditions dans une autre caisse….pour info je suis dans les "Alpes"…

Je ne sais pas pourquoi il s’agit de prêt personnel et non immobilier….mais j’ai la garantis (mail de preuve conservé de la banque) que du point de vue fiscal j’ai bien le droit d’en déduire les intérêts des revenus fonciers car le crédit est affecté aux parts de SCPI (comme l’offre de crédit conso qui travaille avec CORUM d’ailleurs)….

dicidailleurs a écrit :

Sauf erreur de ma part s’il s’agit d’un prêt personnel/ prêt conso l’assurance n’est pas obligatoire?

Pour un crédit immobilier ou conso, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire en théorie, c’est la banque qui fixe ses exigences en terme d’assurance et de garanti pour se protéger des impayés….

Il est donc tout à fait possible pour une banque de ne pas exiger d’assurance même pour un crédit immobilier mais elle n’a pas d’intérêt à faire ça, elle se mettrait en risque inutilement, donc même pour un crédit conso une banque peut l’exiger, ce qui est mon cas…..mais mon crédit conso est de 1.1% sur 20 ans ou de 0.95% pour 15 ans donc il ressemble vraiment en beaucoup de point à un crédit immo….

Le droit a l’erreur a été rétabli de mémoire. Donc si on suit les recommandations d’une banque ou d’un fiscaliste (mail à l’appui), un IFU,  etc… certes on n’a aucune garantie mais on est de bonne foi et ça le fisc en tient compte dans la "sanction".

ici : Je m’informe sur le droit à l’erreur | impots.gouv.fr (pour information sur le droit à l’erreur)

cedREIM a écrit :

je souhaitais juste vous faire remarquer que ce que vous semblez pensez être une garantie ou une preuve, ce n’est en fait que du vent.

Merci pour votre alerte que je comprends.

Cependant entre ne rien avoir du tout (et là oui c’est du vent) et avoir une trace écrite d’un professionnel (en l’occurrence une banque) soumis qui plus est au "devoir de conseil" je peux vous dire quand dans le 2ème cas ce n’est pas du vent…..car si l’administration me redresse je n’aurai aucun mal à me retourner vers la banque avec ma preuve écrite et là je pense que je gagnerai si elle faisait la sourde oreille…(je ne suis pas du tout spécialiste de la fiscalité mais je connais par contre bien la gestion du risque et la forte réglementation et obligations qui pèsent sur les banques en terme de protection de la clientèle et ça coûte cher au banque…).

Sur le fond de la question je pense que de toute façon cela est possible de déduire les intérêts, d’autres banques associées avec des SDG de SCPI pratiquant aussi ce genre de prêts pour l’achat de SCPI…

Kabal a écrit :

Le droit a l’erreur a été rétabli de mémoire. Donc si on suit les recommandations d’une banque ou d’un fiscaliste (mail à l’appui), un IFU,  etc… certes on n’a aucune garantie mais on est de bonne foi et ça le fisc en tient compte dans la "sanction".

Oui tout à fait, ci-joint un autre lien plus large sur le droit a l’erreur : ici

freelance37 a écrit :

Je viens de recevoir une simulation (et pas encore une proposition ferme) de ma banque (Crédit Agricole) concernant une demande d’emprunt pour acquérir des parts de SCPIs.

Je viens de vérifier et en fait j’ai le même prêt que vous:  PRET TOUT HABITAT FACILIMMO et c’est un prêt personnel mais vous ne le savez pas car ce n’est pas écrit sur la simulation….

Bonjour
Le prêt « tout habitat Facilimmo » du crédit agricole est bien un crédit immobilier.
Voici la fiche via le lien https://www.credit-agricole.fr/content/ … ilimmo.pdf

Bonjour

Je me permets de mettre le lien ci-dessous de cet article qui date un peu mais que j’avais trouvé très bien fait:

Primaliance - liquidité des SCPI

peakykarl a écrit :

Cela permettra de comparer par rapport à la liquidité d’un appartement par exemple.

C’est quelle durée pour vous la liquidité d’un appartement ? A Paris, le mien s’est vendu en 1.5 mois environ (1ère visite et signature définitive). Le même appartement en rase campagne , pas sur que ca se vende aussi vite

Une quinzaine de jours pour recevoir les fonds en arbitrant une partie de mes parts RAP détenues en direct.
Evidemment tout cela dans un contexte où collecte > retraits.

Bonsoir

Vos retours sont instructifs !

La liquidité pour de l’immobilier, si on détient des SIIC c’est à prendre avec des pincettes mais 1.5 mois est assez tolérable !

Un crédit conso affecté à l’immobilier est-il encore un crédit conso d’ailleurs ? J’ai le cas aussi d’un crédit perso conso sur 20 ans pour l’achat de part de SCPI mais je me demande si je peux bénéficier des conditions de remboursement de 10000€ par an sans frais.

Kabal,
Pour information, je regarde actuellement l’offre du CFCAL pour acquérir des parts de SCPI étrangères sur 25 ans. C’est un crédit consommation également (sans aucune ambiguïté). Mon courtier m’a affirmé par écrit qu’il était possible de rembourser par anticipation 10k€ par an sans pénalité.