SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

@Vincecarter30.

Je ne pense pas que cela soit une bonne idée de consacrer 100 K€ à la seule SCPI Fructipierre.

Je vous conseille - aussi - de répartir ce montant de 100 K€ sur au moins 2 SCPI d’AEW Ciloger.
Pourquoi ne pas partir sur 50% Fructipierre et 50% Atout Pierre Diversification ?

Bonjour,

De mon côté, voici le montage que je m’apprête à signer :

SCI à l’IS
Montant : 241000 €
durée : 20 ans
taux : 1,7%
Assurance déléguée : 0,17% (pourrait être mieux mais j’ai pris 70% et fumeur / 30 %)
frais dossier : 1000 €
crédit logement (~ 1,5% du montant)
Pas de domiciliation des salaires
Pas de dépôt
Différé partiel (uniquement capital) de 6 mois

Choix SCPI (~ 40k€ chacune)  :
Corum XL, Efimmo1, Interpierre, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé

Pas le meilleur taux mais conditions assez souples et exécution relativement rapide (premier rendez-vous en janvier).

Pas  sûr de comprendre votre question; de quelle type de garantie parlez-vous ?

J’ai signé et renvoyé l’offre de prêt et il me reste à signer les documents de cautionnement (caution solidaire car SCI).
Le banquier veux faire cela en présentiel.. ce qui décale la signature complète car dans l’impossibilité de me déplacer jusqu’à la semaine prochaine.

cedREIM, le 31/03/2021 a écrit :

Pour ce qui est des retro, en principe pas possible avec Corum qui l’interdit dans ses conventions. Je connais au moins un distributeur CIF dont la convention a été résiliée pour cette raison, à priori (cf plus haut) Louve est aussi dans ce cas. Certains CGP pratiquent des retro malgré tout, sans citer de noms, du coté de Neuilly sur seine.

J’ai envoyé un MP pour avoir plus de détails suite au message, pas de réponse depuis.

Narama, quelle banque vous suit?

Voici une communication de Louvre, reçue ce jour.

@narama

Je crois toutefois lire dans votre bio que vous êtes propriétaire, même si ce n’est pas une garantie en soi j’ai fort à parier que cela a fait pencher le dossier en votre faveur.

Comme dit maxicool plus haut, beaucoup d’offres de prêts exigent un hypothèque ou bien d’être propriétaire à hauteur du montant que l’on souhaite investir. Ou à minima détenir en livret le montant que l’on souhaite emprunter.

J’en conclus donc que la banque ne vous a jamais questionné sur ces éléments ?

Effectivement CORUM n’est pas présente dans la partie PP de part les restrictions posées. Néanmoins dans la partie US, j’envisage de prendre des parts dans XL et EURION.

@Sanvio

sanvio a écrit :

Je remercie les nombreux intervenants qui m’ont aidé dans ce projet ce que je sois directement en privé (Fabipm, spot Adrien55) ou part leurs précieux conseils distillés ici depuis des années sur les connaissances et expériences (GBL, Malolechat, cat, Yvan, Yumeria et surement tant d’autres que j’oublie).

Avec plaisir.
Vous avez confirmé la règle qui veut qu’en première intention il faut toujours solliciter sa banque. Je n’aurai pu faire mieux. Bonne suite pour votre projet

sanvio a écrit :

Sur les 3 premières, mon choix est bien avancé, quant à la dernière j’hésite encore entre Primovie et Primopierre, dont les retours sur les files respectives ne sont pas si élogieux. Je mets actuellement Primovie devant Primopierre sur l’aspect santé versus les bureaux, le fait que Primovie ait un patrimoine à 37% à l’étranger va également en ce sens.

Bravo pour votre projet, je ne sais pas si votre choix est fait ou pas pour la 4ème SCPI mais si je peux me permettre je trouve étrange de mettre PRIMOVIE alors que vous avez du PIERVAL SANTE déjà sur la même thématique (de niche en plus) du coup c’est moins diversifié (je partage donc l’avis de "Enterite")….je prendrais donc plus PRIMOPIERRE ou PF GRAND PARIS…

Il est vrai que les 2 paquebots que sont IMMORENTE et EFIMMO 1 sont gérés par la même SDG et là aussi j’aurai tout de même diversifié avec PFO 2 (grosse capitalisation aussi + ISR) à la place d’une des 2 SOFIDY…
Bien sûr tout cela s’il faut vous limiter à la liste que vous évoquiez.

Mais il n’y a pas de bons ou mauvais choix c’est très personnel et il faut suivre son instinct aussi…

Petit retour de "terrain".

J’ai eu ce matin au téléphone un conseiller de chez Primonial car j’avais vu sur internet que la société de gestion proposait des crédits éligibles à la SCI.

Il m’a donné une information qui m’a étonné : Primonial n’accorde un financement dans le cadre d’une SCI que s’il s’agit d’une SCI à l’IR car elle considère que le montage par une SCI à l’IS est, je cite, "touchy". Le conseiller m’a indiqué que l’abus de droit était possible et que, donc, la société de gestion ne voulait pas s’engager dans ce genre de financement, charge à certains CGP s’ils le souhaitent de prendre le risque à ce propos.

Je sais que des débats ont déjà eu lieu à ce propos sur le forum. Je voulais juste signaler une position franche et tranchée d’un des acteurs importants du secteur.

Bonjour à tous,

Nouveau sur ce forum en tant que participant mais étant un des lecteurs depuis longtemps, j’ai décidé de me lancer dans un investissement à crédit de parts de SCPI.

Ayant commencé à rechercher des financements, via courtier et CGP, j’ai une rare proposition que je vous soumets, cela vous parait-il intéressant?
La difficulté est que je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, je dispose d’un logements de fonction, pas d’hypothèque.

L’investissement serait réalisé via une SCI à l’IS à créer dont je serai l’associé majoritaire.

Il m’est donc proposé le financement PRIMONIAL FINANCE, comme déjà évoqué sur ce forum.

Montant : 275 000€

avec 2 x 100 000 € sur SCPI PRIMONIAL 
et 75 000€ sur une autre éligible (Immorente, Efimmo 1, Immorente 2 et Sofiprime (SOFIDY), Eurofoncière 2, Epargne Foncière, Multimmobilier 2, LF Opportunité Immo (LA FRANCAISE), Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (PAREF), PFO2 (PERIAL) et Epargne Pierre (VOISIN).

Durée : 25 ans maximum

Taux sur 20 ans : 2,25%
Taux sur 25 ans : 2,40%

Frais de dossier : 600€
Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI
Frais d’intermédiation Primonial : 1 000€

Je trouve les taux élevés ainsi que les frais mais lissé sur la durée….
Sinon, regrouper ce montant sur 3 SCPI et notamment 2 PRIMONIAL vous parait-il pas trop risqué?

Connaissez-vous d’autres types de financements en direct?

Les agences bancaires demandent toutes des garanties complémentaires que je ne peux hélas pas fournir n’ayant pas d’immobilier physique.

Merci d’avance pour vos réponses.

Kabal,
Le motif invoqué par le conseiller était le risque d’abus de droit fiscal, parce que "quand même c’est excessif de défiscaliser autant" (grosso modo). Je n’ai pas insisté car le Monsieur était sûr et certain que Primonial ne finançait pas les SCI à l’IS sur le fondement de cet argument.

Pour autant, cette offre existe puisqu’Antoine131 la présente juste ci-dessus et que, moi-même, cet après-midi, un courtier m’a proposé le financement de Primonial en SCI à l’IS en m’assurant que c’était tout à fait possible.

Bref, je ne comprends pas trop ce double-langage mais c’est ainsi.

Bonjour,

Je viens de recevoir une simulation (et pas encore une proposition ferme) de ma banque (Crédit Agricole) concernant une demande d’emprunt pour acquérir des parts de SCPIs.

J’ai fait une demande de prêt de 200k €.

Le taux proposé : 1,4% sur 20 ans + 0,29% d’assurance.

Ce qui me semble intéressant.

Par contre, je ne comprends pas du tout l’échéancier mensuel : 1 774 € sur les 138 premiers mois puis 1 024 €. En utilisant des simulateurs en ligne, je trouve des mensualités autour de 1 000 € sur toute la durée. Je pense que c’est une erreur, je vais demander à mon banquier, mais voyez-vous une explication ?

EDIT : Point résolu grâce à LeComptable, sont ajoutés les 750 € de mensualité d’un crédit en cours.



Ce n’est que la deuxième fois que je sollicite un emprunt et ne suis pas un habitué de l’exercice, pensez-vous qu’il y a matière à négociation ? Des points à soulever ?

Concernant le choix des SCPIs, j’ai un libre choix, j’envisage l’allocation suivante :

- Kyaneos Pierre : 33%
- LF Europimmo : 33%
- Pierval Santé : 17%
- PF Hospitalité Europe : 17%

Une large partie de mon investissement serait donc hors de France avec une fiscalité moins douloureuse et j’y vois une bonne diversification entre immobilier de bureau / résidentiel / santé / hébergement.

Cette répartition vous semble-t-elle judicieuse ?

Enfin, j’essaie d’estimer les loyers que je percevrais pour calculer l’effort d’épargne à fournir. J’estime que je vais payer 50% d’impôt sur les revenus français (Prélèvements sociaux + TMI de 30%)

- Kyaneos Pierre : 66k € à 6% de rendement = 3 960 € brut = 1 980 € net
- LF Europimmo (15% du patrimoine est français, le reste est prélevé à la source) : 66k € à 4% de rendement = 2 640 € brut = 2 442 € net
- Pierval Santé (38% du patrimoine est français) : 33k € à 4,9% de rendement = 1 617 € brut = 1 310 € net
- PF Hospitalité Europe (toute récente, je pars sur une estimation à 25% de patrimoine français) : 33k € à 5% de rendement = 1 650 € brut = 1 444 € net

TOTAL = 7 177 € par an soit 600 € par mois en moyenne.

Avec un scénario pessimiste avec une baisse des rendements de 20%, je dois pouvoir compter sur 500 € net par mois sur du long terme.

Je ne compte pas la déduction des intérêts d’emprunt qui seront du bonus.

Je suis conscient que mes calculs sont très simplifiés, mais voyez vous une erreur de raisonnement quelque part ?

Merci pour votre aide.

Dernière modification par freelance37 (19/05/2021 09h44)