SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Brisepif avez-vous dans votre offre de prêt des pénalités de remboursement anticipé par ailleurs ?

BrisePif, le 21/05/2021 a écrit :

Kabal,
Pour information, je regarde actuellement l’offre du CFCAL pour acquérir des parts de SCPI étrangères sur 25 ans. C’est un crédit consommation également (sans aucune ambiguïté). Mon courtier m’a affirmé par écrit qu’il était possible de rembourser par anticipation 10k€ par an sans pénalité.

Bonjour
Quelles sont les conditions et contreparties demandées ?

Pourriez-vous indiquer le taux svp.

> peakykarl
Il s’agit de l’offre développée à partir de ce message et développée dans les messages suivants.

> benbard
Normalement l’offre était à 2,75% sur 25 ans. S’agit-il svp des nouvelles conditions de taux servies ou d’une négociation de votre part ?

Je pense aussi souscrire à cette offre (2.75% sur 25 ans), 100k, 50k pierval et 50k pf hospitalité Europe.

Je vais quand même tenter le crédit agricole (comme évoqué plus haut) pour tenter d’avoir un meilleur taux.

Antoine131, le 18/05/2021 a écrit :

Il m’est donc proposé le financement PRIMONIAL FINANCE, comme déjà évoqué sur ce forum.
Montant : 275 000€

Je ne trouve pas d’autres offres intéressantes également en ce moment. Et ce n’est pas faute d’avoir un dossier solide. Souvent les offres qui ont été évoquées ici ne sont pas/plus accessibles. Par exemple, celle développée par Yvan dans ce message est finalement conditionnée au fait de posséder un patrimoine immobilier de 1 000 000 € selon le courtier. La Caisse d’épargne a également fermé les vannes selon mes interlocuteurs.

Je pense donc à choisir cette offre Primonial qui présente plusieurs intérêts : durée de 25 ans possible, aucune contrepartie, assurance facultative.

Bien que le taux proposé ne soit pas parmi les plus attractifs, il me semble tout de même correct dans le cadre d’une SCI IS, pour lequel l’offre est assez restreinte. La différence entre une offre à 2,4 et à 1,75 % (par exemple) sur 25 ans est in fine de 80 € par mois en termes de cash-flow (dans ma simulation).

Je partirais sur 100k Primopierre / 100k Primovie / 100k Epargne Pierre. Avec un apport de 15k€ en compte courant d’associés pour acquérir de l’US de scpi à revenus étrangers, on parvient à un cashflow légèrement positif (avec hypothèse de frais d’expertise comptable de 800 €/an).

Bien entendu, ça me dérange de ne pas pouvoir davantage panacher. Je réfléchis donc encore.

En tous les cas, sachez que vous pouvez aller au-delà de 75k€ sur une SCPI d’une autre société de gestion puisqu’avec mon courtier il est possible d’aller jusqu’à 100k€ (contrairement à ce qu’un autre avait pu m’annoncer, qui restreignait à 75k€ également).

Je réfléchis également à l’offre du CFCAL pour acquérir uniquement des SCPI étrangères en nom propre Néanmoins, les éléments que j’ai développés dans ce message me font douter de la pérennité de la situation fiscale actuelle et, en conséquence, privilégier la SCI IS.

@narama Si je reprend les conditions de votre prêt, votre mensualité serait de 1220€ / mois. En investissant 241k€ brut de SCPI (environ 220k€ net?), à un rendement moyen de 4.20% (j’ai pris la moyenne 2020 en gros, pas fait le détail par SCPI), on arrive à un cash-flow brut de 770€ par mois. Le solde à financer est donc de 450€ par mois sur 20 ans, sans compter l’impact fiscal. Est-ce que mon calcul est juste?

Bonjour,

Travailleur frontalier au Luxembourg avec ma compagne, je m’intéresse aux SCPI depuis un petit moment déjà.
J’ai des parts de Corum XL et Corum Origin au travers du PEI qu’il propose.
(actuellement 4000 € de part + 600 € par mois d’investissement)

J’ai également souscrit à Linxea Spirit en prenant un contrat dédié 100% scpi (avec arbitrage).
Les SCPI choisies sont Primovie / Epargne Pierre / PFO2 et Altixia Cadence.
Actuellement 3000 € + 1000 € par mois répartis équitablement entre elles.

Afin de commencer a constituer une rente et pour mettre un premier pied dans le crédit SCPI j’envisageais d’acheter 100k sur 15 ou 20 ans).

Au niveau du choix des SCPI je pensais prendre :
- Pierreval Santé (je crois au secteur)
- Active immo (je crois également que le commerce en ligne va continuer de prendre de l’ampleur)
- Une SCPI "secure" (qui n’offre pas des performances de dingue mais qui est stable dans le temps et qui dispose d’un parc immobilier déjà établis)
- et/ou une SCPI type résidentiel ou sur des thématiques locales mais laquelle.. ? vendome région ?

En raison de la fiscalité confiscatoire des placements, je privilégie globalement les SCPI type européenne, mais avec le crédit et la déductibilité, peut être qu’il vaut mieux au contraire privilégier les françaises.. je suis hésitant.

J’ai basée mes hypothèses sur un rendement annuel de 3.5% net de fiscalité (tmi 30%) est ce a peu près réaliste selon vous ?

A cause de la loi de Ruyter je ne paye que le PLS de 7.5% car je suis attaché au centre commun de la sécurité sociale du Luxembourg je ne paye pas la CSG et le RDS sur tous les revenus de placements.

Toutefois je vais faire comme si je les paye pour ne pas être surpris si un jour je reviens en France.

De ce fait si je devais faire un scénario vraiment pessimiste avec un faible rendement annuel, devrais je tabler mes estimation sur 2.5% ? Est ce que ca parait plus "normal" ?

J’ai peut être une proposition de financement pour du Pierreval santé, Kyaneos ou Eurovalys, PFO2 et Immorente.

Activimmo / Vendôme région sont à priori exclues du crédit car "trop jeune" selon la saccef.

Je pensais partir sur 4 lignes de crédit pour diversifier les secteurs.

Il a tellement de choix c’est pas évident de s’y retrouver mais j’aurai bien voulu privilégier les thématiques santés, logistique, régions (retour au local). Je crois de moins en moins aux SCPI de commerces physiques et de bureau à cause du commerce en ligne et du télétravail; il me reste donc les SCPI dans le secteur de l’habitat mis à part Kyaneos, est ce qu’il en existe d’autres mais "plus anciennes" pour respecter les critères des organismes de caution (pas de nouvelles SCPI trop jeunes, pas de SCPI type EU/Monde) ?

Mm je ne la connais pas. Je vais regarder le fil.

1 seule SCPI sur 150k€? Une explication?

rasmussen, le 19/06/2021 a écrit :

Bonjour,
Recherchant un financement pour acquérir principalement des parts de Kyaneos Pierre (150k), voilà ce que j’ai de mieux pour le moment :
- Durée : 25 ans
- Taux : 2,25 %
- Ni contrepartie ni assurance
- Frais annexes, également financés :
Hypothèque 1,5 %
Courtage 1 %
Dossier 1900 €
(soit un TAEG de 2,6)
- Minimum par SCPI : 20k

Pensez-vous que je puisse obtenir mieux ? En particulier sur le courtage, si je pouvais avoir du 1000€ au lieu de 1500, s’agissant d’une offre standard et un montage simple je trouverais le courtier correctement rémunéré (mais un autre demande 2000). Idem pour les frais de dossier, mais ceux-ci semblent indépendants de mon interlocuteur.
Je compte acheter les parts indépendamment du courtier, sur une plateforme bien connue pour ses rétrocessions.

J’ai essayé quelques agences bancaires, mais n’ai obtenu que du 15 ans avec des contreparties ruineuses (domiciliation d’épargne sur des produits chargés en frais).

Je suis aussi en quête d’un financement actuellement pour l’acquisition de SCPI via une SCI à l’IS. J’ai échangé avec pas mal de CGP, banques et conseillers de distributeurs de SCPI (Primaliance, France SCPI, meilleureSCPI etc.).

Pour information et comparaison, voici les meilleures offres reçues (via des CGP) :

Offre 1 :
Durée 20 ans
Taux sans domiciliation : 1.22%. Avec domiciliation de revenus : 0.92%.
SCPI éligibles : Restrictions sur 30% avec liste définie de 6 SCPI (dont des valeurs plutôt solides, par exemple Pierval Santé). Le reste relativement libre (SCPI à capital variable)
Garantie/cautionnement : Environ 1.3%
Frais de dossier : 700 euros
Pas de frais de courtage
Assurance délégation interne (moins cher que contrat groupe de la banque)
Différé de 6 mois

Offre 2 :
Durée 20 ans
Taux hors assurances et frais 1,1% avec domiciliation des comptes de la SCI. Pour les revenus personnels, non précisé.
SCPI éligibles : SCPI de mon choix
Garantie/cautionnement : non encore déterminé
Frais de dossier 400€
Frais de courtage 1%
Délégation d’assurance possible
Différé 6 mois

J’ai choisi de poursuivre sur l’offre 1, légèrement plus compétitive que l’autre et j’ai un meilleur "fit" avec ce CGP qu’avec l’autre (ce qui est important).

J’en profite pour partager une info concernant la caisse d’épargne, qui finançait pas mal de projets de SCPI de ce que j’ai pu voir ici. La caisse régionale d’ile de France ne prête plus pour des durées supérieures à 15 ans (changement récent). Je ne sais pas si cela s’applique également pour les autres caisses régionales.