Davidof31 : étude de cas immobilier (deux maisons)

davidof31 · #1

Bonjour,

je m’intéresse à faire l’acquisition d’un lot de deux maisons mitoyennes par le garage d’environ 90m2 chacune avec jardin.

Les deux maisons sont situées dans mon village natal (j’habite à 30 kilometres), d’environ 2500 habitants et vendues par un proche de ma famille qui souhaite récupérer du cash pour un autre projet (il est divorcé et a déménagé).

Je connais bien le village car ma mère y est médecin depuis 30 ans et ma famille a toujours vécu dans ce village. Mes parents ont également un bien en location depuis 12-15 ans, loué non-stop avec des caractéristiques similaires à ces maisons.

Ces maisons sont d’ailleurs vendues déjà louées et les locataires sont en place depuis 4-5 ans.
Elles ont aussi été louées non-stop depuis 15 ans, soit la fin de leur construction.
Elles sont dans un excellent état (toiture refaite, façade etc) donc il n’y a absolument rien à y faire (une fois de plus mes parents connaissent bien l’intérieur de ces maisons, et même les locataires!).

Le prix demandé est de 175 000€ pour ces deux maisons louées nues 725€ chacune donc 1450€ de loyer.
La taxe foncière pour les deux est d’environ 1000€ et l’assurance autour des 200€ par an.
J’attends plus de précisions sur les charges. Une des maisons est louée en agence donc c’est un loyer hors frais d’agence.

Cela fait un coût du projet de 189 000€ pour 17 400€ de loyers annuels, soit 16 000€ hors charges.

Je fais un apport des frais de notaire, donc j’aurais une mensualité d’environ 860€ par mois sur 20 ans ou 727€ sur 25 ans.

Qu’en pensez vous aux premiers abords ? Y a t’il d’autres points à valider ?

Je sais qu’il est impossible de faire du déficit foncier, et elles sont louées nues donc pas optimal fiscalement, mais je pense que c’est une très bonne affaire sachant que nous connaissons bien le marché local. Il faut que je vois niveau fiscalité également, car imposé à 41%.

Mots-clés : immobilier, locatif, maisons

lemouz · #2

Sur le papier, cela semble très intéressant.
Je suis assez étonné car les maisons, qui plus est en nu, ne sont pas ce à quoi on pense quand on dit "rendement brut de 9%"

Letuche57 · #3

Bonjour,

Pour la fiscalité, vous êtes imposé à 41% donc la retenue sur les revenus fonciers seraient de quasi 50% avec les charges sociales?
La rentabilité net risque de pas être au rendez vous et vous vous endettez pour quasi 200.000eur

davidof31 · #4

Mes parents me disent qu’ils s’agit d’une très bonne affaire aussi (connaissant bien les maisons et l’entretien) - mon père l’avait aidé à effectuer des travaux.

Le propriétaire solde tous ses biens, environ 5 ou 6 maisons, dont ces deux qui m’intéressent bien pour bénéficier d’un tarif "de gros".

Sachant qu’il ne souhaite pas dissocier les deux maisons, donc cela s’adresse principalement à un investisseur. Je ne pense pas qu’il y ait grand monde prêt à investir 175k dans un projet comme ça dans le coin.

Je dois le contacter aujourd’hui avec toutes mes questions.

Letuche57 a écrit :
Bonjour,

Pour la fiscalité, vous êtes imposé à 41% donc la retenue sur les revenus fonciers seraient de quasi 50% avec les charges sociales?
La rentabilité net risque de pas être au rendez vous et vous vous endettez pour quasi 200.000eur

Effectivement, il faut que je fasse mes calculs et que je vois si je monte une SCI à l’IS ou que je prends le tout en perso, sachant que j’investis seul.

Sachant que je serai au réel, s’il y a 17 400€ de loyers, en retenant les charges et les intérêts du crédit on devrait avoir un revenu brut de 14k€. Cela me rajoute environ 8k€ d’impôts annuels.

Sachant que je paye également le crédit disons de 727€ par mois, cela fait 8724€ à débourser de plus.

J’aurai environ 16 000€ de rentrées pour 16 724€ de sortie.

D’un point de vue cash flow, je suis légèrement négatif, mais en étant très fortement imposé. Sachant que je suis à mon compte, je peux aussi volontairement descendre dans la tranche à 30% si je le souhaite.

Letuche57 · #5

Dans vos charges si je vous suis sur le calcul, vous incluez le crédit, les impôts mais n’oubliez pas la taxe foncière, l’assurance et des travaux d’entretien divers (chaudières individuelles de quelle année? Etat des toitures? Ect…)

JR · #6

Vu votre taux d’imposition élevé, vous devriez jetter un coup d’œil en achetant via une SCI a l’IS.

Ca sera sans doute plus intéressant fiscalement.

davidof31 · #7

Bonjour,

j’ai rendez-vous avec mon comptable cette semaine pour voir avec lui la meilleure solution SCI à l’IS.

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