Davidof31 : étude de cas immobilier (construction de maisons mitoyennes)

La difficulté est probablement d’obtenir un prêt pour de l’achat de terrain + construction. En tant que particulier lorsque j’ai voulu obtenir un crédit similaire pour construire ma RP, seule une banque m’a suivi. Les banques semblent assez frileuses sur les achats terrains/constructions  en raison des risques de faillites/défauts sur la construction.

Dernière modification par OnclePicsou (16/03/2021 16h47)

J’ajoute qu’il semble dommage de faire un tel projet sans profiter de l’incitation fiscale du Pinel. Donc il faut être en zone éligible Pinel, ce qui donne une bonne indication qu’on est sur un secteur demandé… quitte à payer le terrain plus cher.

Merci pour l’info, je ne savais pas. Exit les maisons individuelles, même en bande.

Pour que ce soit un bâtiment collectif, il faut plus de 2 logements, or le Pinel ne peut s’appliquer qu’à 2 biens par an. Impossible donc de faire une opération éligible à soi tout seul (sauf à ruser avec un immeuble de 4 logements, dont 2 logements finis en N et 2 finis en N+1, mais ça semble pousser mémé dans les orties).

Pour faire du "presque maison individuelle", on pourrait néanmoins imaginer le projet suivant :
Je m’associe avec M. X pour faire construire sur une parcelle de terrain un petit immeuble de 4 logements. Le bâtiment a 4 faces et chaque face donne sur un petit jardin privatif, donnant l’illusion à chaque locataire qu’il habite une petite maison indépendante.
Pour cet immeuble, nous constitutions une copropriété où M. X est propriétaire de deux logements et moi-même de deux logements.

Un tel projet coche beaucoup de cases :
- recours à l’avantage Pinel
- coût de construction maîtrisé par la mutualisation (4 logements construits d’un coup)
- quasi-maison individuelle avec chacun son jardin : c’est un optimum aussi bien pour l’tttractivité locative que pour la revente.
- possibilité de vente à la découpe à l’issue de la période de l’engagement locatif et à condition que le locataire parte : ça devrait produire une bonne plus-value à la revente.

Points faibles :
- il faut bien s’entendre avec M. X.
- ça reste une copropriété, moins appréciée à la revente qu’une maison indépendante.

A mon avis ça ne marchera pas à cause du COS! (coefficient d’occupation des sols )
Sur 1000m² dans les secteurs à forte demande locative vous pouvez compter sur un COS de 20% ce qui vous met à 4 logements de 50m² ou 2 logement de 100m² mais ça va être compliqué d’avoir votre maison + 2 logements de 80m².
Sur un secteur urbain le COS sera plus élevé mais le coût du foncier sera rédhibitoire.
A la campagne, là où il n’y a pas de limite à l’occupation des sols, on se retrouve avec du foncier bas mais le cout de construction (1200 à 1500€/m² en neuf) n’est pas couvert par les loyers (8 à 10€/m²) donc renta basse.

La solution serait de trouver une commune avec un COS de 10% et une forte demande locative. Le mouton à 5 pattes en quelque sorte.

Absolument ; tout document mentionnant du "COS " serait illégal. C’est totalement l’inverse désormais, on doit densifier tant que possible, et même reconstruire la ville sur la ville, anticiper le zéro artificialisation nette etc la loi évolue favorablement tant du point de vue de l’investisseur que du simple bon sens : réjouissons nous (pour une fois !).

C’est une disposition illégale et le service instructeur ne doit pas en tenir compte. Vous pouvez en faire l’observation au maire/au président de l’EPCI et le mettre en demeure de faire évoluer le PLU par voie de Modification Simplifiée

droit urbanisme a écrit :

…Nonobstant la nécessaire suppression ultérieure des dispositions du PLU liées au COS, qui devra être généralement constatée par voie de modification simplifiée, il n’en reste pas moins que les services instructeurs ont l’obligation, depuis le 27 mars dernier (2014 !), d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction de toute autorisation d’urbanisme déposée postérieurement à cette date, que ce soit une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d’aménager…

Une suite donnée à ce projet ?

Je m’interesse également à la construction d’un petit immeuble "Horizontal".

Je cherche un sujet similaire pour estimer les coûts de construction.